Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna: tariffe e consigli
Quando si vende un immobile, l’utile è tassato. Le disposizioni per questa imposta sugli utili immobiliari variano da un cantone all’altro. Comparis spiega come funziona nel Canton Berna.
13.12.2022
iStock / anouchka
1. A chi si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Se generate utili dalla vendita di un immobile, siete soggetti a un’imposta cantonale sugli utili da sostanza immobiliare. Gli utili da sostanza immobiliare corrispondono alla differenza tra il ricavato e le spese sostenute per l’immobile.
Utile da sostanza immobiliare = ricavato ottenuto dalla vendita – spese sostenute per l’immobile
Si parla anche di spese di investimento, tra cui:
prezzo di acquisto
spese notarili e per il registro fondiario
costi d’intermediazione
investimenti volti a incrementare il valore
L’ammontare dell’imposta si calcola in base al tipo di utilizzo, alla durata di possesso della proprietà e all’importo dell’utile.
L’importo dell’utile determina l’importo dell’imposta
Per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza è determinante, tra l’altro, il prezzo di vendita e l’utile conseguito con la vendita.
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2. A quanto ammonta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna?
Determinante per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna è la durata di possesso: se l’immobile è di vostra proprietà da più di cinque anni, l’utile fondiario viene ridotto del 2% per ogni intero anno di possesso. La riduzione massima è del 70%.
Se la durata di possesso è inferiore a cinque anni, si paga un supplemento compreso tra il 10 e il 70%. Se avete utilizzato l’immobile a scopo abitativo e intendete usare il ricavato entro un termine ragionevole per l’acquisto di un oggetto sostitutivo, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene rinviata. Ulteriori informazioni si trovano nella legge fiscale del Canton Berna (disponibile in tedesco e francese).
Particolarità dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna
A differenza della maggior parte degli altri cantoni, nel Canton Berna la somma di tutti gli utili conseguiti in un determinato periodo è tassata congiuntamente. Un’altra particolarità di Berna è che gli utili realizzati professionalmente dalla vendita sono soggetti all’imposta sul reddito, a condizione che abbiate investito almeno il 25% del prezzo pagato originariamente in misure volte ad aumentare del valore dell’immobile.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare a Berna: tabella
L’imposta semplice sugli utili da sostanza immobiliare è calcolata secondo le seguenti aliquote unitarie:
| Aliquota unitaria (percentuale) | Utile imponibile (CHF) |
|---|---|
| 1,44 per i primi | 2’700 |
| 2,40 per i successivi | 2’700 |
| 4,08 per i successivi | 7’900 |
| 4,92 per i successivi | 13’000 |
| 6,41 per i successivi | 26’100 |
| 7,26 per i successivi | 78’100 |
| 7,81 per i successivi | 95’300 |
| 8,10 |
Fonte: Direzione delle finanze del Canton Berna, Tariffa per il calcolo dell’imposta (§ 146 della legge fiscale)
Per determinare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, l’imposta semplice viene moltiplicata per l’aliquota d’imposta applicabile.
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna
Il calcolo si basa sull’acquisto dell’immobile nella città di Berna in data 1.03.2007 e sulla vendita in data 1.03.2022. L’immobile è stato quindi di proprietà del venditore per 15 anni.
Prezzo di vendita dell’immobile CHF 650’000 al 1.3.2022
− Prezzo di acquisto dell’immobile CHF 500’000 il 1.3.2007
– Spese d’investimento CHF 12’000 investimenti/ristrutturazioni, spese d’inserzione
Utile da sostanza immobiliare CHF 138’000
– Deduzione per durata di possesso (30% per 15 anni) CHF 41’400
Utile imponibile CHF 96’600
Sui primi CHF 2’700 1,44% = CHF 38,90 (1,44% di CHF 2’700)
Sui successivi CHF 2’700 2,40% = CHF 64.80 (2,40% di CHF 2’700)
Sui successivi CHF 7’900 4.08% = CHF 322.30 (4,08% di CHF 7’900)
Sui successivi CHF 13’000 4,92% = CHF 639.60 (4,92% di CHF 13’000)
Sui successivi CHF 26’100 6,41% = CHF 1673.00 (6,41% di CHF 26’100)
Sui successivi CHF 78’100 7,26% = CHF 3’208.90 (7,26 % di CHF 44’200)
Sui prossimi CHF 195’300
Per utili più alti 8,10% = CHF 0
Imposta semplice CHF 5’947.50
× 3,025 (aliquota cantonale) CHF 17’991.30
× 1,54 (aliquota comunale) CHF 9’159.20
Totale imposta cantonale e comunale: CHF 27’150.50
Consiglio: l’autorità fiscale del Canton Berna mette a disposizione uno strumento online per calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
3. Come posso ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna?
Non potete eludere l’imposta dovuta per la vendita del vostro immobile. ma potete rinviarla se, ad esempio, acquistate un altro immobile con i proventi della vendita. L’imposta può essere rinviata anche in caso di donazioni o modifiche del regime dei beni.
Nel Canton Berna è possibile tuttavia ridurre l’imposta. Per farlo ci sono diverse possibilità:
Richiedete tutte le deduzioni
In generale, quanto più a lungo si è stati in possesso dell’immobile, tanto più bassa è l’imposta. Pensate anche alle detrazioni, tra cui gli investimenti volti ad aumentare il valore dell’immobile come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca.
Consiglio: già al momento dell’acquisto di un immobile conviene creare una lista di prezzi di acquisto / investimenti / ristrutturazioni in cui inserire tutte le spese relative alla proprietà con la data e l’importo. In questo modo potete verificare prima di una vendita quali detrazioni potete richiedere. Richiedete una consulenza fiscale professionale per aiutarvi nell’impresa sulla base dei documenti completi.
Rinviare l’imposta sugli utili da sostanza
A determinate condizioni, nel Canton Berna è possibile rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza, ad esempio in caso di passaggi di proprietà. I passaggi di proprietà che comportano la sospensione dell’imposta sono:
Trapasso di proprietà mediante successione (successione ereditaria, divisione ereditaria, testamento), anticipo ereditario o donazione.
Passaggio di proprietà tra coniugi in relazione al regime patrimoniale
Trasferimento di terreni e simili
Approvvigionamento sostitutivo agricoltura/miglioramento dei terreni agricoli o forestali
Acquisto sostitutivo di una casa di proprietà
Ristrutturazioni
Acquisizione sostitutiva di immobilizzazioni necessarie all’esercizio
Ricordate che per rimandare il pagamento dell’imposta la vendita dell’immobile e la sostituzione devono essere effettuate dalla stessa persona. Per avere un effetto sospensivo, a Berna è possibile effettuare l’acquisto sostitutivo al massimo due anni dopo la vendita.
Maggiori informazioni sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Berna, moduli e promemoria sono disponibili sul sito del Cantone (disponibile in tedesco e francese).
Articolo pubblicato per la prima volta in data 13.12.2022
