Come calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia?
Quando si vende un immobile, l’utile è tassato. Le disposizioni per questa imposta variano da un cantone all’altro. Comparis spiega come funziona questa imposta nel Canton Argovia e come calcolarla.
25.04.2023
Unsplash / Claudio Thürlemann
1. Chi deve pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Quando si vende una proprietà privata, si può realizzare un profitto. Di solito chi realizza un utile dalla vendita di un immobile deve pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Nel contratto di acquisto è anche possibile stabilire che l’imposta venga pagata dall’acquirente. Nella pratica, tuttavia, ciò avviene raramente.
Per gli utili derivanti dalla vendita di beni aziendali, non è necessario pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare – bisogna solo pagare l’imposta sul reddito o sull’utile.
Da cosa dipende l’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia?
Nel Canton Argovia, l’aliquota dell’imposta per gli utili da sostanza immobiliare dipende solo dalla durata di possesso. Ovviamente, l’importo da pagare dipende dall’entità dei profitti derivanti della vendita.
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2. A quanto ammonta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia?
Nel Canton Argovia, l’aliquota dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è compresa tra il 5 e il 40%. I comuni sono responsabili della riscossione dell’imposta.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia: tabella delle aliquote
Tariffa per il calcolo dell’imposta (§ 109 della legge fiscale)*
| Percentuale | Durata |
|---|---|
| 40% | fino al termine del 1º anno di possesso |
| 38% | fino al termine del 2º anno di possesso |
| 36% | fino al termine del 3º anno di possesso |
| 34% | fino al termine del 4º anno di possesso |
| 32% | fino al termine del 5º anno di possesso |
| 30% | fino al termine del 6º anno di possesso |
| 28% | fino al termine del 7º anno di possesso |
| 26% | fino al termine dell’8º anno di possesso |
| 24% | fino al termine del 9º anno di possesso |
| 22% | fino al termine del 10º anno di possesso |
| 20% | fino al termine dell’11º anno di possesso |
| 19% | fino al termine del 12º anno di possesso |
| 18% | fino al termine del 13º anno di possesso |
| 17% | fino al termine del 14º anno di possesso |
| 16% | fino al termine del 15º anno di possesso |
| 15% | fino al termine del 16º anno di possesso |
| 14% | fino al termine del 17º anno di possesso |
| 13% | fino al termine del 18º anno di possesso |
| 12% | fino al termine del 19º anno di possesso |
| 11% | fino al termine del 20º anno di possesso |
| 10% | fino al termine del 21º anno di possesso |
| 9% | fino al termine del 22º anno di possesso |
| 8% | fino al termine del 23º anno di possesso |
| 7% | fino al termine del 24º anno di possesso |
| 6% | fino al termine del 25º anno di possesso |
| 5% | a partire dall’inizio del 26º anno di possesso |
3. Come si calcola l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia?
Nel Canton Argovia l’utile corrisponde alla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita. Il prezzo di acquisto include anche vari costi aggiuntivi come i cosiddetti costi di investimento. Si possono sottrarre i costi d’investimento effettivi o, se si è stati in possesso dell’immobile per almeno dieci anni, i costi d’investimento forfettari. I costi di investimento comprendono:
spese notarili e per il registro fondiario
costi d’intermediazione
investimenti volti a incrementare il valore
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia
Il calcolo si basa sull’acquisto dell’immobile in data 1.3.2013 e sulla vendita in data 1.3.2023. L’immobile è stato quindi di proprietà del venditore per dieci anni.
| Prezzo di acquisto dell’immobile | CHF 900’000 |
|---|---|
| Investimenti volti a incrementare il valore | CHF 0 |
| Prezzo di vendita raggiunto | CHF 1’000’000 |
| Profitto ottenuto dalla vendita | CHF 100’000 |
| Meno l’onorario dell’agente immobiliare (2,5% del prezzo di vendita) | CHF 25’000 |
| Imposta netta sugli utili da sostanza immobiliare (22% fino al termine del 10º anno di possesso) | CHF 16’500 |
4. Come posso ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia?
Non potete eludere l’imposta dovuta per la vendita del vostro immobile. In generale, l’imposta diminuisce all’aumentare della durata di possesso dell’immobile. Nel Canton Argovia potete anche ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Ci sono due opzioni:
Richiedere tutte le possibili deduzioni.
Rinviare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Richiedete tutte le deduzioni
Cercate di richiedere tutte le possibili deduzioni, tra cui gli investimenti volti ad aumentare il valore dell’immobile come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca.
Consiglio: già al momento dell’acquisto di un immobile conviene creare una lista di prezzi di acquisto / investimenti / ristrutturazioni in cui inserire tutte le spese relative alla proprietà con la data e l’importo. In questo modo potete verificare prima di una vendita quali detrazioni potete richiedere. Rivolgetevi a un consulente fiscale che possa aiutarvi nell’impresa sulla base dei documenti completi.
Rinviare l’imposta sugli utili da sostanza
A determinate condizioni, nel Canton Argovia è possibile rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza. È il caso degli acquisti sostitutivi di abitazioni di proprietà a uso proprio o di terreni agricoli o forestali a uso proprio. Anche i passaggi di proprietà hanno un effetto fiscale sospensivo. I passaggi di proprietà che comportano la sospensione dell’imposta sono:
eredità, divisione ereditaria e testamento
anticipi ereditari e donazioni
negozi giuridici con parenti in linea retta
negozi giuridici tra coniugi
trasferimento di terreni per la messa in comune di diversi beni
trasferimento di terreni effettuato per il completamento di abitazioni agricole
ristrutturazioni effettuate da persone giuridiche per scopi specifici
Ricordate che per rimandare il pagamento dell’imposta la vendita dell’immobile e la sostituzione devono essere effettuate dalla stessa persona. Per avere un effetto sospensivo, è possibile effettuare l’acquisto sostitutivo al massimo tre anni dopo la vendita e un anno prima della vendita.
Maggiori informazioni sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Argovia, moduli e promemoria sono disponibili sul sito del cantone (in tedesco).
Articolo pubblicato per la prima volta in data 25.03.2022
