Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna: tariffe ed esempi
Quando si vende un immobile, l’utile è tassato. Le disposizioni per questa imposta sugli utili da sostanza immobiliare variano da un cantone all’altro. Ecco le regole del Canton Lucerna.
13.12.2022
iStock / xbrchx
1. A chi si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Se generate utili dalla vendita di un immobile, siete soggetti a un’imposta cantonale sugli utili da sostanza immobiliare. Gli utili da sostanza immobiliare corrispondono alla differenza tra il prezzo di vendita e le spese di investimento.
Utili da sostanza immobiliare = ricavato ottenuto dalla vendita – spese d’investimento
Le spese di investimento comprendono:
prezzo di acquisto dell’immobile
spese notarili e per il registro fondiario
costi d’intermediazione
investimenti volti a incrementare il valore
L’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende dal tipo di utilizzo, dalla durata di possesso e dall’importo dell’utile.
2. A quanto ammonta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna?
Nel Canton Lucerna si applica il sistema dualistico. In linea di principio, solo gli utili derivanti dalla vendita di proprietà appartenenti al patrimonio privato sono soggetti all’imposta sugli utili da sostanza.
L’utile ottenuto dalla vendita di proprietà appartenenti al patrimonio aziendale (società di persone, ditta individuale o società di capitali) è soggetto all’imposta sul reddito o sull’utile.
In generale, non vi è alcuna imposizione per i cosiddetti utili di modesta entità. Le soglie variano in ogni cantone; nel Canton Lucerna questa soglia è la più elevata di tutti i cantoni e ammonta a 13’000 franchi. A titolo di confronto, nel Cantone di Basilea Città sono esenti da imposte solo gli utili fino a 500 franchi.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna: calcolo
Innanzitutto, per l’utile imponibile da sostanza immobiliare viene calcolata l’imposta semplice secondo la tariffa dell’imposta sul reddito per le persone sole (disponibile solo in tedesco). Il resto del reddito non viene preso in considerazione. L’importo va quindi moltiplicato per l’aliquota fiscale di 4,2 applicabile a tutti i comuni.
Maggiore è la durata di possesso, tanto più è bassa l’imposta
Se il venditore possiede la proprietà da meno di sei anni, per ogni anno intero l’importo dell’imposta viene aumentato del 10%. L’imposta non può tuttavia superare il 40% dell’utile da sostanza immobiliare.
Se il terreno è di proprietà del venditore da più di otto anni, l’importo dell’imposta per ogni anno intero supplementare viene ridotto dell’1%, ma al massimo del 25%.
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna
Nell’esempio, l’immobile è stato di proprietà del venditore per ben 16 anni.
Prezzo di acquisto CHF 1’000’000
Investimenti volti a incrementare il valore CHF 30’000
Prezzo di vendita CHF 1’150'000
Costi di vendita CHF 20’000
(mediatori, inserzioni ecc.)
Utile da sostanza immobiliare CHF 100'000
Imposta semplice secondo la tabella CHF 4’204
Imposta semplice × aliquota 4,2% CHF 17’656,80
Detrazione per durata di possesso (8%) CHF –1’412,55
Totale imposta sugli utili da sostanza immobiliare CHF 16’244,25
L’autorità fiscale del Canton Lucerna mette a disposizione un calcolatore online (disponibile solo in tedesco).
L’importo dell'utile determina l’importo dell’imposta
Come mostra l’esempio precedente, per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza è determinante, tra le altre cose, il prezzo di vendita e l’utile ottenuto dalla vendita.
Con la valutazione immobiliare online di Comparis si ha una prima stima del possibile valore di mercato dell’immobile.
3. Come posso ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna?
Non potete eludere l’imposta dovuta per la vendita del vostro immobile. ma nel Canton Lucerna potete ridurla o rinviarla. Per farlo ci sono diverse possibilità:
Richiedete tutte le deduzioni
Quanto più elevati sono i costi d’investimento, tanto più basso sarà l’utile da sostanza immobiliare. Pertanto, richiedete tutte le detrazioni. Tra queste rientrano gli investimenti di valorizzazione come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca.
Il consiglio di Comparis
Già al momento dell’acquisto di un immobile conviene stilare una lista degli investimenti e delle ristrutturazioni in cui inserire tutte le spese relative alla proprietà con la data e l’importo. In questo modo potete verificare prima di una vendita quali detrazioni potete richiedere.
Rinviare l’imposta sugli utili da sostanza
A determinate condizioni, nel Canton Lucerna è possibile rinviare il pagamento dell’imposta. Ciò significa che essa diventa esigibile solo al momento della vendita imponibile successiva.
I motivi di un tale rinvio possono essere:
Trapasso di proprietà mediante successione, anticipo ereditario o donazione.
Passaggio di proprietà tra coniugi/partner registrati, se entrambi i coniugi/partner registrati sono d’accordo.
Vendita di un fondo agricolo a gestione diretta, purché il ricavato della vendita sia utilizzato per un acquisto agricolo sostitutivo due anni prima o dopo la vendita.
Vendita di un’abitazione a uso proprio e reinvestimento del ricavato due anni prima o dopo la vendita in un immobile sostitutivo situato in Svizzera e a sua volta a uso proprio.
Maggiori informazioni sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Lucerna, moduli e promemoria sono disponibili sulla pagina del Cantone (in tedesco).
Articolo pubblicato per la prima volta in data 13.12.2022
Altri articoli interessanti
Vendita di un immobile: i 10 passaggi più importanti durante la fase di preparazione
Commissione di intermediazione in Svizzera: a quanto ammonta di solito la provvigione?
Vendita di terreni: a cosa fare attenzione?
