Vendita di terreni: a cosa fare attenzione?
La vendita di un terreno richiede molte conoscenze e molto tempo. Comparis informa sulle fasi fondamentali del processo di vendita e spiega dove trovare un aiuto professionale.
05.07.2023
iStock / RonFullHD
1. Vendita di un terreno: come determinarne il valore?
Volete vendere il vostro terreno edificabile in Svizzera? Innanzitutto, determinate il valore del terreno. In questo modo non rischiate di vendere la proprietà al di sotto del suo valore. Il valore del terreno dipende da diversi fattori.
Un primo punto di riferimento è il cosiddetto valore indicativo del terreno. Ogni comune pubblica almeno ogni due anni il valore medio delle precedenti vendite di terreni.
Tuttavia, il valore indicativo del terreno è appunto indicativo. Altri fattori influenzano ulteriormente il prezzo.
Il mercato, e quindi anche il valore del terreno, evolve di continuo. A seconda della situazione, il prezzo può cambiare.
Esempio: nel Canton Zurigo il prezzo medio di acquisto al metro quadro nel 2012 era di 1’141 franchi. Nel 2022 il prezzo medio al metro quadro era di 1’754 franchi.
Migliore è la posizione e l’infrastruttura della proprietà, più alto è il valore.
In città, con un buon accesso ai mezzi pubblici, potete ottenere un prezzo di vendita più alto rispetto alle zone rurali poco servite dai trasporti pubblici.
Più grande è la proprietà, maggiore è il valore. Un terreno regolare vale più di uno irregolare. Il motivo è che i terreni irregolari rendono difficile la costruzione di edifici.
infine, se il terreno è ben orientato è possibile richiedere un prezzo più elevato. Ad esempio, un terreno con vista sul lago vale più di uno con vista sulla città.
Le servitù sono limitazioni del diritto di proprietà. Ne esistono due tipi:
Servitù positiva: il proprietario deve tollerare determinate violazioni del suo diritto di proprietà.
Servitù negativa: una restrizione del diritto di proprietà
Esempi di servitù sono il diritto di passaggio o un diritto di costruzione nel terreno vicino. Ad esempio, un diritto di passaggio iscritto nel registro fondiario consente il passaggio pubblico attraverso un fondo privato.
Un diritto di costruzione nel terreno vicino consente al committente di costruire più vicino al confine del terreno di quanto consentito dal regolamento edilizio e dal piano regolatore. Nel registro fondiario sono riportate tutte le servitù.
In linea di principio, i terreni non edificati possono essere suddivisi in quattro categorie. I prezzi di vendita dipendono dalle categorie e dall’utilizzo (abitazione, commercio, agricoltura e selvicoltura o forma mista).
Futuri terreni edificabili
Si tratta di terreni che in futuro saranno edificati. Il piano edilizio e di utilizzazione della superficie del comune fornisce informazioni sull’utilizzo dei futuri terreni edificabili. Non esiste alcuna garanzia che il terreno possa essere effettivamente edificato.
Terreno edificabile
Il terreno è designato come terreno edificabile. C’è un piano di edificabilità legalmente valido. Tuttavia, mancano allacciamenti per elettricità, acqua e acque reflue.
Il terreno può essere edificato solo se questi collegamenti sono disponibili. Il comune di ubicazione fornisce informazioni sul calendario dei lavori di urbanizzazione.
Terreno edificabile (con allacciamenti)
Questa tipologia di terreno edificabile ha allacciamenti per elettricità, acqua e acque reflue. Sono disponibili gli accessi ai sistemi di approvvigionamento, smaltimento e trasporto locali.
Il progetto di costruzione può iniziare subito. I terreni edificabili con allacciamenti raggiungono i prezzi di vendita più alti rispetto ai futuri terreni edificabili e ai terreni edificabili senza allacciamenti.
Terreno agricolo
Un terreno designato come terreno agricolo e forestale nel piano delle zone è consentito ai sensi della legge (art. 63 LDFR) solo a persone che intendono utilizzarlo per scopi agricoli. Il valore di vendita dei terreni agricoli aumenta in modo significativo con il passaggio a terreni edificabili.
L’indice di sfruttamento indica la percentuale della superficie della proprietà che può essere abitata. La superficie abitabile è pari alla somma degli spazi abitativi di tutti i piani, al netto di:
Superfici con un’altezza del soffitto inferiore a 1,50 metri
Soffitta e cantina, se non abitati
Lavanderia e locale caldaia
Balcone
Altri locali non abitabili
Più alto è l’indice di sfruttamento, più flessibilità ha l’acquirente nella costruzione di una casa. Ciò significa che più alto è l’indice, maggiore è il valore del terreno.
Esempio: la proprietà è di 200 metri quadri. L’indice di sfruttamento è 0,5. Ciò significa che è possibile avere 100 metri quadri di superficie abitabile sulla proprietà.
Alcuni cantoni pubblicano un indice della superficie di piano invece dell’indice di sfruttamento. Questo valore include spazi non abitabili.
A seconda del cantone e della città, ci sono regolamenti che limitano la costruzione di una casa.
Ad esempio, l’aspetto esteriore delle case a Berna deve corrispondere all’esterno all’aspetto degli altri edifici del quartiere (art. 6 BO) Nella città di Zurigo i tetti piani devono essere verdi (art. 11 BZO 2016).
A seconda del regolamento edilizio, le restrizioni possono ridurre il valore del terreno.
2. Vendita di terreni edificabili: Chi sono i potenziali acquirenti?
Ci possono essere diversi potenziali acquirenti per il proprio terreno. Può darsi che il comune voglia acquistarlo per edificarlo.
Inoltre, possono esserci anche privati o committenti interessati all’acquisto. Gli investitori istituzionali mirano soprattutto ai terreni più grandi.
3. Conviene vendere l’immobile da soli o tramite un agente immobiliare?
Una vendita in autonomia richiede conoscenze specialistiche e capacità di contrattazione. Il processo potrebbe quindi durare più a lungo.
La sola creazione di un dossier di vendita completo richiede diversi giorni lavorativi. Il dossier di vendita di un fondo deve includere, tra le altre cose:
Descrizione dell’ubicazione del fondo
Tipo di utilizzo
Catasto dei siti contaminati o sospetti
Regolamento edilizio (indice di sfruttamento)
Planimetria, piano delle zone e piano catastale (urbanizzazione)
Mappa dei pericoli (allagamento, caduta massi e altri rischi)
Siete in grado di fare tutto in autonomia? In alternativa potete rivolgervi a professionisti.
Stimare il valore di un immobile
Con o senza agente immobiliare: un processo di vendita di successo include la determinazione del valore dell’immobile. La nostra valutazione immobiliare online offre una prima indicazione di un prezzo di mercato adeguato.
4. Vendita di terreni edificabili in Svizzera: Quali sono i costi per la vendita di un immobile?
La vendita di un terreno comporta costi. Sono previste imposte e tasse. Gli importi variano a seconda del cantone. Alcuni dei costi possono essere suddivisi tra l’acquirente e il venditore.
| Tipo di costo | Importo dei costi |
|---|---|
| Spese notarili: l’autenticazione notarile del contratto di vendita o di acquisto è obbligatoria per legge e soggetta a pagamento. | Fino allo 0,5% del valore della transazione. |
| Spese per il registro fondiario: gli uffici richiedono una tassa per l’iscrizione nel registro fondiario. | Dallo 0,1 allo 0,5% del valore della transazione. |
| Imposta sul trasferimento immobiliare: per il trasferimento del diritto di un terreno da una persona all’altra, nella maggior parte dei cantoni è necessario pagare un’imposta sul trasferimento immobiliare. | A seconda del cantone tra l’1 e il 3,3% del prezzo di vendita. In alcuni cantoni si applica un’aliquota ridotta in casi particolari. |
| Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: l’utile netto derivante dalla vendita di un immobile è soggetto a tassazione. In qualità di venditore, l’utile è tassato tramite l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. | L’importo dipende da diversi fattori. |
| Commissioni degli agenti immobiliari: per determinarne l’importo preciso bisogna tra le altre cose considerare il tipo di proprietà, la zona in cui si trova l’immobile e il prezzo di vendita. In linea di principio, quanto più è alto il prezzo di vendita, tanto più è bassa la provvigione dell’agente immobiliare. | In media è pari al 5% del prezzo di vendita ottenuto. |
Articolo pubblicato per la prima volta in data 18.11.2020
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