Indice di sfruttamento: ruolo nell’acquisto e vendita di immobili
Con l’indice di sfruttamento, cantoni e comuni disciplinano l’edificazione del loro territorio. Questo ha ripercussioni sulle possibilità di utilizzo. Comparis spiega tutto sul calcolo e sulle implicazioni dell’indice di sfruttamento.
16.08.2022
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1. Cosa è l’indice di sfruttamento?
L’indice di sfruttamento massimo indica la percentuale utilizzabile ed edificabile di un terreno. I comuni usano l’indice di sfruttamento per regolamentare l’edificazione sul loro territorio.
L’indice di sfruttamento massimo varia a seconda della zona del cantone ed è definito nel piano delle zone e nel relativo regolamento edilizio e piano regolatore del comune, dove è possibile verificare a quale zona appartiene la proprietà e quali disposizioni edilizie bisogna rispettare.
2. Come si calcola l'indice di sfruttamento: come funziona?
L’indice di sfruttamento riflette il rapporto tra la superficie del terreno e la superficie lorda per piano. La dimensione del terreno è indicata nel registro fondiario. In mancanza di un estratto del registro fondiario, è possibile richiederlo all’ufficio del registro fondiario cantonale competente.
Determinare la superficie di terreno computabile
L’indice di sfruttamento non comprende:
strade di accesso, carreggiate e marciapiedi (compresi quelli aperti al pubblico)
aree verdi indicate nel piano delle zone, boschi e acque pubbliche
progetti di accessibilità con mezzi di trasporto contenuti nel piano di utilizzazione
Determinare la superficie lorda per piano
La superficie lorda comprende tutte le superfici effettivamente abitabili. In Svizzera non esiste un modello di calcolo uniforme della superficie abitabile. In generale, tuttavia, le cantine e i magazzini, i garage, la tromba delle scale nei condomini, le terrazze sul tetto e i balconi aperti non fanno parte della superficie abitabile.
Sommando tutti i locali utilizzabili per scopi abitativi, comprese le pareti e la muratura, si ottiene la superficie lorda per piano.
Fattori importanti per il calcolo dell’indice di sfruttamento
La base per l’indice di sfruttamento massimo è il piano delle zone comunali, in cui i comuni stabiliscono se e come un terreno può essere edificato. Il piano delle zone stabilisce, ad esempio, il numero di piani che un edificio residenziale può avere e le distanze che devono essere mantenute dai terreni o dagli edifici vicini. Il piano delle zone può essere consultato presso l’amministrazione comunale.
L’indice di sfruttamento massimo è determinante anche per l’ampliamento o la ristrutturazione di un edificio esistente. Le modifiche possono aumentare la superficie lorda per piano, ad esempio nel caso in cui si costruisca un giardino d’inverno riscaldato. È possibile superare lo sfruttamento massimo consentito solo previa autorizzazione.
Formula di calcolo
Per edificare un terreno con una nuova costruzione, è necessario calcolare in anticipo il potenziale del proprio terreno. La formula è la seguente:
Dimensione del terreno × indice di sfruttamento massimo = superficie lorda massima per piano
Quanto più alta è questa cifra o percentuale, tanto più grande può essere la costruzione, che può però anche essere più piccola.
L’attuale indice di sfruttamento di un immobile esistente può essere calcolato anche con una semplice formula:
Superficie lorda per piano ÷ dimensione del terreno = indice di sfruttamento effettivo
Questa formula mostra se è possibile espandere la casa – ad esempio attraverso un ampliamento. È sempre possibile se l’indice di sfruttamento effettivo è inferiore all’indice di sfruttamento massimo stabilito dal cantone.
Esempio di calcolo indice di sfruttamento
Supponiamo che l’indice di sfruttamento massimo di una parcella sia di 0,3. In tal caso la superficie lorda per piano può essere leggermente inferiore a un terzo della superficie del terreno. Con una superficie di 600 m², è quindi possibile costruire una casa con una superficie lorda di 180 m² (600 m² × 0,3). Il progetto di costruzione non può quindi coprire più di 180 m² di superficie abitabile.
Se si possiede una casa di 180 m² su un terreno di 600 m², l’indice di sfruttamento effettivo è di 0,3 (180 m² ÷ 600 m²). Se l’indice di sfruttamento massimo in vigore nel comune è più elevato, si ha ancora un potenziale di ampliamento.
3. In quali casi è importante l’indice di sfruttamento?
L’indice di sfruttamento massimo influenza a lungo termine il modo in cui viviamo. Stabilisce non solo la misura in cui possiamo ampliare l’immobile, ma anche come possono farlo i nostri vicini – e possono avvicinarsi più di quanto si possa desiderare. È quindi importante informarsi bene sullo sfruttamento in vigore nel luogo in questione. Le relative informazioni vengono fornite dal rispettivo ufficio tecnico competente.
Acquisto di immobili
L’indice di sfruttamento stabilisce in larga misura se è possibile costruire la casa dei propri sogni sulla parcella. Più grande è il terreno, maggiore è la superficie che si può utilizzare per la costruzione.
L’indice di sfruttamento massimo è rilevante anche se si acquista un immobile e si desidera ampliarlo. Se non si tiene conto dell’indice di sfruttamento massimo, un presunto affare può trasformarsi in una grande delusione.
Chi vuole acquistare un immobile
Vendita di immobili
L’indice di sfruttamento si ripercuote infine anche sul prezzo che si può ottenere dalla vendita di un immobile: un immobile con un grande potenziale di ampliamento e di allestimento è più costoso di un immobile con un indice di sfruttamento massimo più basso. Il profitto sarà quindi più alto se l’oggetto ha ancora potenziale di ampliamento.
