Tassi ipotecari: ecco come ottenere gli sconti più alti
Chi investe un capitale proprio elevato beneficia di sconti sui tassi d’interesse. Ma è meglio non investirne troppo. I consigli di HypoPlus, specialistica in intermediazione ipotecaria di Comparis, aiutano ad assicurarsi i tassi più vantaggiosi.
iStock / fizkes
Grado di anticipo: investire un capitale proprio elevato non conviene
Gli istituti ipotecari concedono alle persone con una buona affidabilità creditizia un tasso di interesse più basso. Se il capitale proprio investito è superiore al 20%, il minimo del valore dell’immobile solitamente richiesto, gli istituti ipotecari ricompensano gli acquirenti di immobili con sconti sui tassi di interesse.
Importo del credito ideale: massimo due terzi del valore dell’immobile
L’ideale sarebbe piuttosto un credito di massimo due terzi del valore dell’immobile. In questo caso, il tasso ipotecario si riduce fino a 25 punti base (un punto base corrisponde allo 0,01%). Quando si acquista una casa, quindi, investire quanto più capitale proprio possibile non conviene.
L’ideale sarebbe piuttosto un credito di massimo due terzi del valore dell’immobile. In questo caso, il tasso ipotecario si riduce fino a 25 punti base (un punto base corrisponde allo 0,01%).
Decisiva la prima ipoteca
Gli sconti associati a un elevato importo di capitale proprio dipendono dall’elevata sicurezza delle cosiddette prime ipoteche, disponibili con un credito fino al 65%. Nel caso di pignoramento dell’immobile, infatti, generalmente il prezzo di vendita è sufficiente per coprire completamente la prima ipoteca.
Questo significa che la concessione di un credito ancora più bassa non offre molta più sicurezza agli istituti ipotecari. Gli sconti sui tassi aggiuntivi saranno quindi minimi.
Patrimonio: vantaggi per chi cambia banca
L’analisi dei dati HypoPlus mostra inoltre che il passaggio dalla propria banca a un istituto di credito più conveniente comporta in media un ulteriore sconto sui tassi di interesse da 5 a 10 punti base.
Il trasferimento del conto corrente e di un eventuale patrimonio aggiuntivo a partire dal 10% circa della somma dell’ipoteca a un altro istituto ipotecario aumenta ulteriormente le probabilità di ottenere lo sconto massimo sui tassi di interesse. La presenza di patrimonio aggiuntivo segnala all’istituto ipotecario che il beneficiario del credito non ha raggiunto il limite dell’indebitamento e questo riduce il rischio legato al credito.
Sostenibilità: quasi nessuna influenza sul tasso ipotecario
L’ipoteca su un immobile viene considerata sostenibile se i costi mensili non superano un terzo del reddito del debitore ipotecario. I dati di HypoPlus mostrano che la solvibilità non ha quasi nessuna influenza sul tasso di interesse ipotecario. Un’eccellente sostenibilità del 18% circa (generalmente si parla del 33%) nel migliore dei casi riduce il tasso indicativo solo di 5 punti base.
Con un’ipoteca stipulata presso un’assicurazione, i clienti possono risparmiare ulteriormente: la sottoscrizione di un’assicurazione sulla vita presso l’istituto che concede l’ipoteca comporta una riduzione media di 3 punti base. Gli sconti sui tassi di interesse sono cumulabili.
Esempio di calcolo: ecco come risparmiare sui tassi
Esempio basato su un tasso di riferimento dell’1,16% per un’ipoteca a tasso fisso di 10 anni (dato aggiornato il 12 luglio 2021) e un’ipoteca per un immobile del valore di 1’000’000 franchi.
| Tasso d’interesse [in percentuale] | Costi/anno [valore assoluto in CHF] | |
|---|---|---|
| Situazione di partenza: credito dell’80% con la propria banca | 1,16 | 9’280 |
| Dopo una riduzione del credito al 65% | 0,91 | 6’067 |
| Trasferimento della relazione bancaria e del patrimonio aggiuntivo a un altro istituto ipotecario | 0,81 | 5’400 |
| Sostenibilità superiore alla media | 0,76 | 5’067 |
| Sconto complessivo/anno | 0,40 | 4’213 |
| Sconto complessivo/durata | 42’130 |
Attenzione all’ammortamento eccessivo
Un ultimo consiglio: è importante evitare di ammortizzare troppo, altrimenti si rischia di non avere una liquidità sufficiente dopo il pensionamento per mantenere il proprio tenore di vita abituale. Inoltre, aumentare il valore dell’ipoteca sia pochi anni prima del pensionamento che durante la pensione è spesso difficile.