Contratto di compravendita di una casa: cosa deve contenere?
Che si tratti di vendere la propria casa o di realizzare il sogno di una casa di proprietà, il contratto di acquisto è fondamentale. Comparis spiega a cosa occorre prestare attenzione nel contratto di acquisto.
19.12.2025
iStock / gradyreese
1. Vendita o acquisto di una casa: cosa regola il contratto di acquisto?
Il contratto di acquisto per un appartamento o una casa regola le condizioni, il prezzo e la data in cui l’immobile cambia proprietaria o proprietario.
Dopo l'autenticazione pubblica da parte del notaio, il venditore deve trasferire la proprietà agli acquirenti. Gli acquirenti sono a loro volta obbligati a pagare il prezzo di acquisto in conformità con i termini del contratto.
Di solito il notaio provvede all’iscrizione presso l'Ufficio del registro fondiario– con la firma della parte venditrice. Importante: senza questo passaggio non avviene alcun passaggio di proprietà.
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2. Chi redige il contratto di acquisto per un appartamento o una casa?
Il notaio prepara il contratto di acquisto. Il notaio agisce in modo neutrale. Inoltre, segnala anche le disposizioni che favoriscono o penalizzano eccessivamente una delle due parti.
Sussistono delle ambiguità? In caso di dubbio, è opportuno consultare uno specialista aggiungendo, ad esempio, un avvocato specializzato in diritto edilizio o una consulente del committente.
Il nostro consiglio
Chiarire prima di incaricare il notaio, i punti più importanti del contratto con l’altra parte contraente. In questo modo si evitano incomprensioni e non si dovranno richiedere modifiche sostanziali alla bozza del contratto di acquisto in un secondo momento.
3. Cosa deve includere il contratto di compravendita di una casa?
Il contratto di compravendita deve essere redatto per iscritto. Devono essere obbligatoriamente indicate le parti contraenti, l’oggetto della vendita (fondo) e il prezzo di acquisto. Inoltre, è utile includere nel contratto le seguenti disposizioni:
Dettagliate indicazioni sulle parti contraenti
Esatta designazione della proprietà (indirizzo, numero di catasto)
Precise indicazioni sui prezzi
Condizioni di pagamento e scadenze
Tutti i termini rilevanti
Regolamentazione delle questioni fiscali, in particolare per quanto riguarda un’eventuale imposta sugli utili immobiliari
stato dell’immobile al momento della consegna
dettagli su impianti e componenti dell’edificio come ascensore, riscaldamento, facciata, tetto, ecc.
informazioni sugli eventuali lavori di ristrutturazione, usura e difetti
Per i nuovi edifici: determinazione della data di consegna
atto costitutivo, regolamenti della proprietà per piani
Tutti gli oneri e gli obblighi, che sono registrati nel registro fondiario
contratti di diritto di superficie
piani di urbanizzazione
Eventuali clausole di uscita
Eventuale cessione dei diritti per i difetti alla committenza
Inventario: se la proprietà abitativa viene trasferita con inventario, è necessario riportare per iscritto l’inventario in questione nel contratto di acquisto. Ciò è particolarmente utile per motivi fiscali: i venditori possono detrarre l’inventario dal prezzo di vendita e quindi ridurre un’eventuale imposta sugli utili immobiliari.
Vincolate l’altra parte contraente a promesse concrete e dettagliate. In questo modo si evitano costi imprevisti quando si acquista una casa. Utilizzare contratti formulati con cura, prezzi e scadenze chiaramente definiti, nonché documenti di pianificazione. In caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni, è inclusa una descrizione dettagliata dell’edificio.
Modello per il contratto di acquisto
La redazione della bozza di contratto è di competenza del rispettivo studio notarile competente. Tuttavia, è opportuno definire in anticipo i contenuti più importanti del contratto (parti contraenti, prezzo di acquisto, oggetto della vendita) in una fase preliminare.
Alcuni cantoni offrono a tal fine uno speciale modulo, ad esempio Turgovia, Sciaffusa o Zurigo. In questo modulo acquirenti e venditori possono già inserire i contenuti più importanti del contratto e, con l’invio del modulo, avviare la creazione di un contratto di vendita.
4. Serve un contratto preliminare?
Un contratto preliminare è un documento legalmente vincolante che stabilisce le intenzioni dell’acquirente e del venditore. Di solito sono già elencate tutte le disposizioni contrattuali importanti. Ma solo i contratti preliminari pubblicamente autenticati sono validi. E una pubblica autenticazione è associata a costi elevati.
Più economica è la creazione di un accordo di prenotazione. Esso contiene anch’esso per iscritto l’intenzione di acquisto o di vendita delle potenziali parti contraenti. La differenza rispetto al contratto preliminare: non avviene nessuna pubblica autenticazione. Dal punto di vista legale, tali accordi non sono vincolanti.
5. Da quando il contratto è giuridicamente valido?
Affinché l’acquisto o la vendita di una casa siano giuridicamente validi, è necessaria un’autenticazione pubblica del contratto di acquisto. Solo l’autenticazione da parte di un ufficio notarile autorizzato obbliga la parte acquirente al pagamento del prezzo di acquisto e la parte venditrice al trasferimento della proprietà alla parte acquirente.
6. Quando viene pagato il prezzo di acquisto?
Le condizioni di pagamento possono essere concordate in linea di principio in modo individuale e fissate nel contratto di acquisto. In qualità di acquirenti, al più tardi al momento della firma del contratto di acquisto presso il notaio è necessario presentare una promessa irrevocabile di pagamento da parte di una banca che confermi il p agamento del prezzo di acquisto concordato.
Il trasferimento del prezzo di acquisto concordato avviene di solito solo dopo l’autenticazione pubblica e dopo l’iscrizione nel registro fondiario. A seconda dell’accordo di pagamento il pagamento viene effettuato solo nel corso della consegna dell'abitazione.
Informazioni utili
Finché non tutte le condizioni di una promessa di pagamento sono soddisfatte, il notaio non può ancora registrare l’operazione presso l’ufficio del registro fondiario.
Acconto su conto vincolato a uno scopo determinato
Spesso le venditrici e i venditori richiedono già un’acconto al momento della stipula di un contratto di prenotazione. Come acquirente, si desidera accettare? Allora occorre versare l’importo su un conto vincolato a uno scopo determinato. Se l’acquisto dell’immobile non dovesse andare a buon fine, come acquirente ci si assicura facilmente l’accesso all’importo versato.
7. Contratto di vendita di una casa: domande frequenti
Quando si stipula un contratto di acquisto per un immobile, occorre prestare particolare attenzione. Piccole formulazioni possono avere grandi conseguenze finanziarie e legali. La nostra checklist da scaricare offre una panoramica dei punti più importanti che devono essere inclusi nel contratto di acquisto.
Oltre al contenuto effettivo del contratto di acquisto, occorre prestare attenzione ai seguenti punti:
Il contratto di acquisto deve essere autenticato da un notaio affinché sia giuridicamente vincolante.
La bozza del contratto dovrebbe essere disponibile in tempo utile prima dell’appuntamento con il notaio, in modo da poterla esaminare con calma.
Le domande aperte o le richieste di modifica devono essere chiarite prima dell’autenticazione notarile.
È importante un procedimento chiaro, in modo che i pagamenti, la consegna e le iscrizioni avvengano in modo coordinato.
La parte acquirente ha bisogno di una dichiarazione vincolante per il finanziamento, prima che il contratto possa essere firmato.
Il finanziamento giusto
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Oltre ai punti generali relativi all’acquisto di immobili, ci sono per le proprietà per piani aspetti specifici della proprietà per piani, che è necessario regolare nel contratto di acquisto. Tra questi rientrano:
Quota di proprietà per piani con quota di valore: questa quota determina i diritti di voto e la quota dei costi.
Atto costitutivo e piani di ripartizione: qui sono definiti i confini dei diritti esclusivi, delle parti comuni e dei diritti di utilizzo esclusivo.
Regolamento sulla proprietà per piani, eventuali regolamenti di utilizzo e regolamenti interni.
Regolamentazione contrattuale del fondo di rinnovamento: stato attuale e obbligo di deposito.
Ripartizione dei costi per le parti comuni (facciata, tetto, ascensore, riscaldamento, ecc.).
Diritti di utilizzo esclusivo (p. es. quota di giardino, terrazza, posto auto esterno).
Le spese notarili per l’autenticazione pubblica di un acquisto di una casa sono diverse da cantone a cantone. Di solito si può contare su costi compresi tra lo 0,1 e l’1% del prezzo di acquisto.
Buono a sapersi: quando si acquista una casa, si devono sostenere anche spese accessorie ad esempio per l’iscrizione nel registro fondiario o le tasse.
Per gli immobili esistenti, di solito è così: la parte venditrice esclude la responsabilità per difetti nel contratto di acquisto. La parte acquirente acquista l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della visita. Ciò include anche i difetti nascosti.
Se nel contratto di acquisto non è indicato nulla, si applica il Codice delle obbligazioni (Art. 197, Art. 219 cpv. 3): per cinque anni la parte venditrice è responsabile per i difetti e danni conseguenti.
Quando è responsabile la parte venditrice?
La parte venditrice è responsabile solo se ha nascosto un difetto in modo fraudolento. Tuttavia, è difficile dimostrarlo. Un esame approfondito della proprietà prima dell’acquisto è quindi molto importante – se possibile in presenza di un perito edile.
Diritti di garanzia per i nuovi edifici
Per i nuovi edifici si applica in linea di principio il Codice delle obbligazioni. Secondo questo, le artigiane e gli artigiani coinvolti in un’opera edilizia sono soggetti all’obbligo di garanzia per i difetti fino a cinque anni. Se i difetti vengono intenzionalmente taciuti, si applica un termine di dieci anni.
Per i nuovi edifici: contratto con la norma SIA
Per i nuovi edifici, vale la pena stipulare un contratto di acquisto secondo la norma SIA 118. Si tratta di una norma dellaSocietà svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA). Essa garantisce il più possibilecondizioni contrattuali uniformiper i progetti di costruzione, tenendo conto degli interessi di entrambe le parti.
Finché il contratto di acquisto non è ancora stato rogato pubblicamente, è in linea di principio possibile recedere dall’acquisto o dalla vendita. Tuttavia, se è stato dato in modo dimostrabile il consenso all’acquisto o alla vendita e si ritarda inutilmente la transazione, l’altra parte contraente può far valere eventuali spese.
Se il contratto presenta gravi difetti è possibile rifiutare la firma senza costi successivi. Questo vale, ad esempio, se mancano documenti importanti o in caso di inganno. Se il contratto di acquisto è firmato da entrambe le parti e pubblicamente autenticato, valgono solo le condizioni fissate nelle clausole di recesso.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 21.08.2023
