Contratto per la vendita o l’acquisto di una casa: cosa comprende?
Sia che si stia pianificando la vendita del proprio immobile o che si stia realizzando il sogno di possedere una casa, il contratto di compravendita è fondamentale. Comparis spiega a cosa fare attenzione.
04.01.2024
iStock / gradyreese
1. Cosa prevede il contratto di compravendita?
Il contratto di compravendita di un appartamento o di una casa regola punto per punto le condizioni, il prezzo e la data in cui la proprietà dell’immobile viene trasferita.
Una volta emesso l’atto notarile, il venditore deve trasferire la proprietà all’acquirente. A sua volta, l’acquirente è tenuto a pagare il prezzo di acquisto come previsto dalle condizioni contrattuali.
Lo studio notarile di solito provvede alla registrazione presso l’ufficio del registro fondiario – con la firma della parte venditrice. Importante: senza questo passaggio, non si verifica alcun trasferimento di proprietà.
2. Quanto deve essere dettagliato un contratto di compravendita?
Conviene vincolare l’altra parte a promesse concrete e dettagliate. In questo modo si evitano costi imprevisti per l’acquisto di una casa. È fondamentale utilizzare contratti formulati con cura, prezzi e scadenze chiaramente definiti e documenti di pianificazione. In caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni, occorre una descrizione dettagliata dell’immobile.
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3. Chi redige il contratto di compravendita?
Lo studio notarile redige il contratto di compravendita secondo la volontà delle parti. L’acquirente e il venditore devono essere a conoscenza del testo del contratto. Il notaio agisce in modo neutrale, ma rende attenti su disposizioni che favoriscono o penalizzano eccessivamente una delle due parti.
Ci sono ambiguità? In caso di dubbio, conviene rivolgersi a uno specialista, ad esempio un giurista edile o un consulente del committente.
Consiglio: chiarite con l’altra parte i punti contrattuali più importanti prima di ingaggiare il notaio. In questo modo si evitano malintesi e non è necessario richiedere modifiche sostanziali quando si presenta la bozza del contratto di compravendita.
4. È necessario un contratto preliminare?
Un contratto preliminare stabilisce le intenzioni dell’acquirente e del venditore in modo giuridicamente vincolante. Di solito contiene già tutte le disposizioni contrattuali importanti. Ad ogni modo, solo i contratti preliminari autenticati da un notaio sono validi. L’autenticazione comporta costi elevati.
Più conveniente è la creazione di un accordo di prenotazione. Anche questo contratto stabilisce per iscritto l’intenzione di acquisto o di vendita delle potenziali parti contraenti. La differenza rispetto al contratto preliminare è che non è necessaria alcuna autenticazione pubblica. Da un punto di vista giuridico, tali accordi non sono vincolanti.
5. Cosa include il contratto di compravendita di una casa?
Il contratto di compravendita deve essere redatto per iscritto. È necessario indicare le parti contraenti, l’oggetto della vendita (immobile) e il prezzo di acquisto. Inoltre, può essere utile includere nel contratto le seguenti disposizioni:
Informazioni complete sulle parti contraenti
Informazioni esatte sull’immobile (indirizzo, numero catastale)
Indicazioni precisa del prezzo
Termini di pagamento e scadenze
Tutte le scadente rilevanti
Regolamentazione delle questioni fiscali, in particolare per quanto riguarda un’eventuale imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Condizioni dell’immobile al momento della consegna
Dettagli su impianti e parti dell’edificio come ascensore, riscaldamento, facciata, tetto ecc.
Dati su lavori di ristrutturazione, usura e difetti
Per le nuove costruzioni: determinazione della data di riferimento
Atto costitutivo, regolamenti della proprietà per piani
Tutti gli oneri e gli obblighi iscritti nel registro fondiario
contratti d’affitto
Contratti di superficie
Piani di urbanizzazione
Eventuali clausole rescissorie
Inventario: se la proprietà abitativa viene consegnata con un inventario, è necessario specificarlo per iscritto nel contratto di compravendita. Conviene soprattutto per motivi fiscali: i venditori possono detrarre l’inventario dal prezzo di vendita e quindi ridurre un’eventuale imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Garantire condizioni di pagamento eque
È importante garantire un piano di pagamento equo. In generale, per le nuove costruzioni solitamente l’acquirente deve versare – se del caso – solo un acconto di importo moderato.
Se invece l’acconto è pari o superiore al 30% del prezzo di vendita, la parte acquirente è, in un certo senso, il creditore del progetto di costruzione. In alternativa, si può stabilire che l’azienda riceve il denaro solo dopo l’erogazione delle prestazioni.
6. Dove posso far autenticare il contratto di compravendita?
Affinché l’acquisto o la vendita di una casa siano giuridicamente validi, è necessario far autenticare il contratto di compravendita. Solo la certificazione da parte di un ufficio notarile autorizzato obbliga l’acquirente a pagare il prezzo di acquisto e il venditore a trasferire la proprietà all’acquirente.
Ecco come si svolge l’autenticazione:
All’appuntamento presenziano l’acquirente, il venditore e il notaio.
L’acquirente e il venditore, l’oggetto dell’acquisto e il prezzo di acquisto devono necessariamente essere inclusi nell’atto pubblico.
Il notaio legge ad alta voce il contratto. È possibile interrompere il notaio in caso di dubbi.
Dopo aver chiarito tutte le questioni, il notaio e le parti firmano il contratto. A questo punto, l’acquisto è suggellato e legalmente valido.
7. Quando avviene il pagamento del prezzo di acquisto?
In linea di principio, le parti contraenti possono concordare individualmente le condizioni di pagamento e definirle nel contratto di compravendita. In qualità di acquirente, al più tardi al momento della firma del contratto di compravendita presso il notaio, bisogna presentare una promessa di pagamento irrevocabile da parte di una banca. Questa promessa conferma che il pagamento del prezzo di acquisto pattuito è stato effettivamente effettuato alle condizioni concordate.
Di norma, il pagamento del prezzo di acquisto concordato avviene solo dopo l’atto pubblico e dopo l’iscrizione nel registro fondiario. A seconda dell’accordo di pagamento, la somma viene trasferita solo al momento della consegna della casa.
Importante: fino a quando non sono soddisfatte tutte le condizioni di una promessa di pagamento, il notaio non può registrare l’operazione presso l’ufficio del registro fondiario. Nella maggior parte dei casi, in presenza del notaio, le parti concordano una data entro la quale tali condizioni devono essere soddisfatte, pena l’estinzione del contratto di compravendita.
Anticipo su un conto vincolato
In molti casi, con la conclusione di un contratto di prenotazione i venditori richiedono il versamento di un anticipo. Se l’acquirente desidera accettare, gli conviene versare l’importo su un conto vincolato. In questo modo se l’acquisto dell’immobile non dovesse andare in porto, l’acquirente può accedere senza problemi all’importo versato.
8. È possibile recedere dal contratto di compravendita?
Finché il contratto di compravendita non viene autenticato da un notaio, in linea di principio è possibile recedere dall’acquisto o dalla vendita. Tuttavia, se si ha acconsentito in modo documentabile all’acquisto o alla vendita e si ritarda inutilmente l’operazione, l’altra parte contraente può far valere eventuali spese.
Se il contratto presenta gravi mancanze, di norma ci si può rifiutare di firmare senza costi aggiuntivi. Ciò vale, ad esempio, in assenza di documenti importanti o in presenza di un inganno. Se il contratto di compravendita è firmato da entrambe le parti e autenticato pubblicamente, si applicano solo le clausole di recesso contenute.
9. Contratto di acquisto: chi è responsabile per i difetti?
Per gli immobili esistenti, solitamente la parte venditrice esclude la responsabilità per i difetti nel contratto di compravendita. L’acquirente acquista l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della visita.
Il venditore risponde solo se ha occultato in modo fraudolento un difetto. Tuttavia, è difficile provarlo. Prima dell’acquisto è quindi fondamentale fare esaminare in modo approfondito l’immobile, se possibile in presenza di un perito edile.
In linea di principio, per le nuove costruzioni si applica il Codice delle obbligazioni. Di conseguenza, gli artigiani che partecipano a un’opera di costruzione devono garantire l’assenza di difetti per cinque anni. Se i difetti vengono deliberatamente nascosti, si applica un termine di dieci anni.
Per le nuove costruzioni conviene stipulare un contratto di compravendita secondo la norma SIA 118. Si tratta di una norma della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) che garantisce condizioni contrattuali il più possibile uniformi per i progetti di costruzione, tenendo conto degli interessi di entrambe le parti.
10. Scaricare il modello di contratto di compravendita
La stesura della bozza di contratto è di responsabilità del rispettivo ufficio notarile competente. È tuttavia opportuno definire in anticipo i punti principali del contratto (parti contraenti, prezzo d’acquisto, oggetto della vendita).
Alcuni cantoni mettono a disposizione un apposito nel quale l’acquirente e il venditore possono già inserire i punti più importanti del contratto e, con l’invio del modulo, avviare la creazione di un contratto di compravendita.
Modulo per i dati di acquisto del Canton Zurigo
Articolo pubblicato per la prima volta in data 21.08.2023
