Verifica di un edificio di nuova costruzione: ecco a cosa prestare attenzione

1. Che cos’è la consegna di un immobile?

Al momento della consegna dell’immobile si prende in consegna il nuovo edificio dal venditore, dall’impresa generale o dagli artigiani. Insieme si verifica se tutto è stato costruito come concordato e si annotano per iscritto i difetti. Con l’accettazione iniziano le scadenze per il reclamo e il termine di prescrizione.

L’esperienza ha dimostrato che una nuova costruzione senza difetti non esiste. Per questo motivo è ancora più importante che nel contratto di compravendita o nel contratto d’opera sia inclusa una consegna ordinaria dello stabile.

2. Come si svolge la consegna dell’immobile?

Durante un sopralluogo, preferibilmente insieme con l’architetto o il direttore dei lavori, eventuali difetti vengono rilevati sistematicamente e annotati in un verbale di constatazione danni. Il verbale deve essere firmato obbligatoriamente da tutte le parti.

Se non si è sicuri che si tratti davvero di un difetto, occorre documentare la situazione con foto e appunti. Per chi non è esperto, i costi per incaricare un professionista indipendente possono valere la pena.

Ecco come preparare l’accettazione dell’opera:

• Scegliere la data: Concordare l’accettazione dopo la pulizia finale di cantiere e in pieno giorno. Occorre prevedere due o tre ore di tempo.

• Portare con sé i documenti: Portare con sé le planimetrie, la descrizione dell’immobile e l’elenco delle richieste di personalizzazione e confrontare il tutto stanza per stanza.

• Provare tutto: Controllare finestre, porte, tapparelle, prese elettriche, interruttori della luce, rubinetti, scarichi, riscaldamento e ventilazione.

• Verificare le parti comuni: Nel caso di una proprietà per piani, sono compresi anche vano scale, ascensore, cantina e parcheggio sotterraneo. Maggiori informazioni nell’articolo sulla proprietà per piani.

• Annotare con precisione i difetti: Documentare ogni difetto indicando il luogo, la descrizione e una foto e concordare un termine per la riparazione.

3. Segnalare i difetti: quali sono i termini?

Dal 1º gennaio 2026, i difetti di una nuova costruzione devono essere segnalati entro 60 giorni a partire dalla consegna o, in caso di vizi occulti, dopo averli scoperti. Se è stata concordata la norma SIA 118, si hanno due anni di tempo per farlo. Le pretese decadono dopo cinque anni.

A chi segnalare i difetti dipende dal contratto. Se si è costruito da sé, si presenta il reclamo all’impresa generale o agli artigiani. Se si è acquistata una nuova costruzione, si presenta il reclamo al venditore.

In passato, i venditori cedevano spesso i loro diritti di garanzia agli acquirenti ed escludevano la propria responsabilità. Per i nuovi edifici, questo non è più possibile dal 1º gennaio 2026: se l’edificio deve ancora essere costruito o ha meno di due anni, si può chiedere al venditore di eliminare i difetti gratuitamente (art. 219a CO).

I termini di notifica dei difetti dipendono dal fatto che nel contratto si faccia riferimento al Codice delle obbligazioni (CO) o alla norma SIA 118. Quest’ultima è un regolamento, creato dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA). Per gli apparecchi e gli elettrodomestici si applica normalmente la garanzia del produttore.

Termini secondo norma SIA:

• Il periodo di garanzia per oggetti immobili, come gli stabili, anche in questo caso è di 5 anni. Nei primi due anni (periodo di notifica dei difetti), tuttavia, tutti i difetti rilevati possono essere contestati in qualsiasi momento e non subito dopo l’accertamento del difetto.

• Durante il periodo di contestazione dei difetti, l’onere della prova spetta all’appaltatore.

4. Che cos’è l’accettazione della garanzia?

Se è stata concordata la norma SIA 118, il termine di due anni per la denuncia dei vizi termina con un’accettazione della garanzia. In questa occasione, si ispeziona l’edificio una seconda volta insieme all’impresa. È importante fissare l’appuntamento per tempo prima della scadenza dei due anni e segnalare tutti i vizi che si sono manifestati fino a quel momento. Successivamente, si possono far valere solo i difetti nascosti.

5. Cosa vale per la consegna di un immobile esistente?

Di solito, un immobile esistente si acquista «come visto», a differenza di una nuova costruzione. I difetti che non vengono rilevati sul posto e quindi non notificati immediatamente spesso non possono essere contestati in seguito. Anche una risoluzione del contratto di acquisto è difficilmente possibile. Tuttavia, se il venditore nasconde consapevolmente dei difetti, è possibile fare ricorso contro di lui in un secondo momento. Se si acquista un immobile già esistente, lo si controlla accuratamente prima di firmare. Le nostre checklist di controllo per comprare casa e per l’acquisto di un appartamento mostrano cosa bisogna controllare durante la visita.

6. Quali documenti si ricevono al momento della consegna?

In caso di acquisto di un immobile, al momento della consegna l’acquirente deve insistere per ricevere accessori e vari documenti:

• Piani, elenco degli artigiani (dove sono state posate le linee elettriche e i tubi?)

• Regolamento d’uso e di gestione delle quote di comproprietà

• Regolamenti, costituzione della proprietà per piani (per gli appartamenti di proprietà)

• Verbali delle assemblee dei proprietari (in caso di appartamenti di proprietà)

• Ultimi conteggi delle spese con budget

• Polizze di responsabilità civile o di assicurazione danni che riguardano l’immobile (esclusa l’assicurazione mobilia domestica)

• Contratto di collegamento con una cooperativa d’antenna

• Certificato di sicurezza per l’impianto di chiusura

• Tutte le chiavi (chiavi della casa, della bucalettere, del garage, del seminterrato, della camera), telecomando per la porta del garage, codici compresi

• Istruzioni per l’uso di tutti gli apparecchi

• Certificati di garanzia per apparecchi elettrici (se ancora disponibili)

• Licenza della assicurazione stabili ed eventuali polizze assicurative supplementari

• Certificato di sicurezza per installazioni a bassa tensione 

• In caso di nuova costruzione: verbale di consegna e certificati di garanzia degli artigiani

A cosa bisogna prestare attenzione in aggiunta al momento della consegna?

• Mantenere i contratti di servizio per l’impianto di riscaldamento, l’impianto di decalcificazione ecc.

• Avvisare l’azienda elettrica e far leggere i contatori

• Avvisare la società di approvvigionamento idrico e far leggere il contatore dell’acqua

• Verificare il livello effettivo dell’olio, tasse sulla spazzatura

Annotare le letture dei contatori, le chiavi e lo stato dei locali in un verbale di consegna. Così si evitano in seguito controversie con la parte venditrice.

7. Domande frequenti sulla verifica