Come si svolge una consegna dell’immobile standard?
L’esperienza ha dimostrato che una nuova costruzione senza difetti non esiste. Per questo motivo è ancora più importante che nel contratto d’opera sia inclusa una consegna ordinaria dello stabile. Durante una visita, preferibilmente insieme all’architetto o al responsabile dei lavori, eventuali difetti vengono registrati sistematicamente e registrati in un verbale di constatazione danni. Il verbale deve essere firmato da tutte le parti.
Se non si è sicuri che si tratti davvero di un difetto, si dovrebbe documentare la situazione con foto e appunti. Per i meno esperti, può essere utile spendere per incaricare un professionista indipendente.
Come faccio a sapere quali sono i termini di notifica per danni e difetti?
A seguito del verbale di constatazione danni, spetta all’architetto ovvero all’impresa generale denunciare eventuali danni degli operai. Se le prestazioni di garanzia sono state cedute contrattualmente all’acquirente, il committente deve richiedere personalmente la riparazione dei difetti.
I termini per notificare danni e difetti dipendono da se nel contratto d’opera si fa riferimento al Codice delle obbligazioni (CO) o alla norma SIA 118. Quest’ultima è un regolamento vincolante, creato dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA). Per gli apparecchi e gli elettrodomestici si applica normalmente la garanzia del produttore.
Termini secondo OR:
Il periodo di garanzia per oggetti immobili, come gli stabili, è di 5 anni. Questo è il tempo che gli operai hanno a disposizione per riparare i danni. Il reclamo deve essere presentato immediatamente dopo la scoperta del difetto e per raccomandata.
Se un difetto evidente non viene riconosciuto alla presa in consegna dell'immobile, si considera accettato. Non si hanno più diritti di garanzia.
L’onere della prova spetta al committente.
Termini secondo norma SIA:
Anche in questo caso il periodo di garanzia per oggetti immobili, come gli stabili, è di 5 anni. Nei primi due anni (periodo di constatazione dei difetti), tuttavia, tutti i difetti rilevati possono essere contestati in qualsiasi momento e non subito dopo l’accertamento del difetto.
Durante il periodo di contestazione dei difetti, l’onere della prova spetta all’appaltatore.
A cosa bisogna prestare attenzione quando si prende in consegna un vecchio edificio?
Un’abitazione di proprietà che risale già ad alcuni anni non si deve mai acquistare senza averla vista. Bisogna controllare le condizioni generali della struttura dell’edificio, in particolare la facciata esterna, comprese finestre e porte, le cantine per l’umidità, la cucina e i bagni, nonché i pavimenti e il tetto. Verificare anche se il riscaldamento funziona. La visita con un consulente edile indipendente è consigliabile per evitare costose sorprese in seguito.
A differenza della consegna di un nuovo edificio, gli oggetti più vecchi vengono di norma presi «così come sono». Difetti che non vengono rilevati sul posto e quindi non notificati immediatamente, spesso non possono essere contestati in seguito. Anche ritirasi dall’acquisto è difficile. Tuttavia, se il venditore nasconde consapevolmente dei difetti, è possibile fare ricorso in un secondo momento.
Su quali documenti devo insistere al momento dell’acquisto di un vecchio edificio?
In caso di acquisto di un vecchio edificio, al momento della consegna l’acquirente deve insistere per ricevere vari documenti e oggetti:
Piani, elenco degli artigiani (dove sono state posate linee elettriche e tubi?)
Regolamento d’uso e di gestione delle quote di comproprietà
Regolamenti, costituzione della proprietà per piani (per gli appartamenti di proprietà)
Verbali delle assemblee condominiali (in caso di appartamenti di proprietà)
Ultime spese con budget
Polizze di responsabilità civile o di assicurazione danni che riguardano l’immobile (esclusa l’assicurazione mobilia domestica)
Contratto di collegamento con una società di telecomunicazioni
Certificato di sicurezza per l’impianto di chiusura
Tutte le chiavi (chiavi della casa, della bucalettere, del garage, del seminterrato, della camera), telecomando per la porta del garage, codici compresi
Istruzioni per l’uso di tutti gli apparecchi
Certificati di garanzia per apparecchi elettrici (se ancora disponibili)
Certificato dell’assicurazione stabili ed eventuali polizze assicurative supplementari
Certificato di sicurezza per installazioni a bassa tensione
A cosa bisogna pensare ancora in caso di acquisto di un vecchio edificio?
Ci sono ancora alcuni punti da tenere a mente:
Prolungare i contratti di servizio per impianto di riscaldamento, impianto di decalcificazione ecc.
Avvisare la centrale elettrica e far leggere i contatori
Avvisare la società di approvvigionamento idrico e far leggere il contatore dell’acqua
Verificare il livello dell’olio, tasse sulla spazzatura