Metodo del valore intrinseco: come si calcola?

1. Come si calcola il valore di un immobile con il metodo del valore intrinseco?

Il metodo del valore intrinseco permette di calcolare il valore materiale di un immobile. Per cominciare bisogna chiedersi: quanto costerebbe acquistare l’oggetto nel suo stato attuale? In questo approccio orientato ai costi:

• si calcola il valore del terreno su cui si trova l’immobile e

• si determina e si somma il valore attuale dell’immobile.

2. Valore intrinseco: come si calcola?

Il metodo del valore intrinseco consiste nel sommare il valore del terreno al valore attuale dell’immobile. Il valore attuale è calcolato moltiplicando il volume in metri cubi per i costi di costruzione per metro cubo.

Come valore indicativo in Svizzera si utilizza l’indice di circa CHF 800 per metro cubo di volume di costruzione. A seconda dello standard di costruzione, questo numero può variare notevolmente, soprattutto verso l’alto. Dai costi di costruzione viene detratto un importo per la svalutazione dovuta all’età dell’immobile.

Per determinare il valore del terreno, viene effettuato un confronto di mercato. Gli esperti utilizzano i valori comparativi del maggior numero possibile di vendite di terreni nell’area.

Il prezzo di mercato effettivo non è rilevante per il calcolo del valore intrinseco. È utilizzato solamente per il calcolo del valore del terreno. Per questo motivo, il valore intrinseco può differire dal valore di mercato.

Si utilizzano le seguenti formule:

• Valore attuale = costi di nuova costruzione + costi di costruzione accessori – svalutazione per età dell’immobile

• Valore attuale + valore del terreno = valore intrinseco dell’immobile

3. Quando conviene utilizzare il metodo del valore intrinseco per la valutazione immobiliare?

Soprattutto nel caso di immobili con caratteristiche particolari (come immobili di lusso, da amatori, case molto vecchie e immobili con una quota di terreno maggiore), è difficile determinare le peculiarità in termini di valore. In questi casi conviene utilizzare il metodo del valore intrinseco. Il valore determinato è significativo soprattutto per l’assicurazione stabili.

In quali casi il metodo del valore intrinseco non è adatto?

Il metodo del valore intrinseco non tiene conto della domanda attuale per l’oggetto specifico. Il valore determinato dell’immobile può quindi differire in modo significativo dal valore di mercato effettivo.

Per questo motivo, le banche si basano di solito su una cosiddetta valutazione edonica per la concessione di ipoteche. Con questo metodo di valutazione si ottiene un valore più vicino al prezzo che si può ottenere in caso di vendita dell’immobile.

4. In che modo il metodo del valore intrinseco differisce da altri metodi di valutazione immobiliare?

Il metodo del valore intrinseco calcola il valore di sostituzione dell’immobile. Non tiene conto della situazione del mercato.

Nella valutazione edonica, invece, la base per il calcolo del valore è il mercato. Il prezzo dell’immobile viene confrontato con il maggior numero possibile di immobili simili. In questo modo viene determinato un valore in linea con il mercato.

Il metodo del valore di reddito mira al reddito da ottenere. Il fattore principale preso in considerazione è la domanda: quale reddito si può ottenere con l’affitto dell’immobile?