Valutazione immobiliare: quanto vale la mia casa?

2. Come si calcola professionalmente il valore dell’immobile?

A seconda della destinazione d’uso e della tipologia di proprietà si utilizzano diversi metodi di valutazione. Gli esperti immobiliari utilizzano principalmente su questi tre metodi:

• Valutazione edonica: in questo modello, il valore di un immobile è determinato dal confronto con oggetti simili venduti. Con il modello di prezzo edonico si ricava il valore venale. Il modello è adatto soprattutto per immobili standard abitati autonomamente.

• Metodo del valore di reddito /Metodo del discounted cash flow (DCF): Entrambi i metodi servono a stimare le proprietà di rendimento. In linea di principio, i redditi da locazione futuri vengono sommati e attualizzati a una data di valutazione con un tasso di capitalizzazione.

• Metodo del valore instrinseco: il valore di un immobile è costituito dal valore fondiario e dal valore attuale della proprietà. Il metodo del valore intrinseco non tiene conto di alcun criterio di mercato (ad eccezione del valore fondiario). Per questo motivo, il valore intrinseco può differire dal valore di mercato. Questo metodo si usa, tra le altre cose, per immobili di lusso.

3. Quando conviene fare una perizia?

Gli specialisti, come ad esempio gli istituti ipotecari e gli agenti immobiliari, di solito conoscono bene i metodi di stima. Spesso le loro stime fanno parte del normale processo di vendita.

Soprattutto nel caso di immobili di lusso, immobili da ristrutturare, immobili con una grande percentuale di terreno, immobili di prestigio o edifici storici, può valere la pena di consultare anche un perito immobiliare per la valutazione.

Una perizia scritta di solito contiene il valore stimato e una stima dello stato dell’immobile.

4. Quali sono i vantaggi di una valutazione professionale?

Spesso i venditori privati valutano la situazione attuale del mercato in modo troppo impreciso. Esempio: dopo aver vissuto a lungo nell’immobile, il proprietario attuale è ormai abituato al tragitto giornaliero di 15 minuti a piedi fino alla fermata dell’autobus più vicina, ma questa distanza potrebbe scoraggiare i potenziali acquirenti.

Di conseguenza, i prezzi non sono adeguati al mercato. Un prezzo troppo alto può prolungare inutilmente il processo di vendita. Un prezzo troppo basso, al contrario, porta a una perdita di denaro. Per questo motivo può valer la pena consultare un esperto di valutazioni immobiliari.