Tutto sulle ipoteche
Grado di anticipo e sostenibilità
L’anticipo e la sostenibilità sono concetti centrali per la stipula di un’ipoteca. Qui spieghiamo di cosa si tratta – con esempi di calcolo.
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Rapporto tra sostenibilità e anticipo in un esempio
Secondo la definizione, l’anticipo indica il rapporto tra il capitale di terzi impiegato e il prezzo di acquisto effettivamente pagato. Per rendere il concetto un po’ più concreto e comprensibile, è meglio usare un esempio. Supponiamo di aver trovato l’appartamento o la casa dei sogni: un appartamento moderno nel centro della città o una casa indipendente immersa nella natura. Se non si può pagare l’immobile in contanti, difficilmente si potrà fare a meno di richiedere un finanziamento esterno, vale a dire un’ipoteca. Nella maggior parte dei casi si chiederà alla propria banca se è possibile stipulare un’ipoteca. Affinché la banca conceda un finanziamento, bisogna prima versare il capitale proprio necessario. Supponiamo che la casa sia pubblicizzata con un prezzo di vendita di CHF 1’500’000. I fondi propri sopra menzionati ammontano a CHF 240’000. Ciò significa che per pagare il prezzo d’acquisto è necessario richiedere alla propria banca un’ipoteca di CHF 1’260’000.
Esempio 1: finanziamento in realtà impossibile
Purtroppo non si riuscirà a trovare praticamente nessuno pronto ad offrire questo finanziamento senza ulteriori indugi. Come mai?
Grado di anticipo massimo
L’Autorità svizzera di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha stabilito che gli istituti finanziari possono finanziare un’ipoteca solo fino all’80%. In questo caso, la banca finanzierebbe oltre l’80%, cosa che in realtà non è consentita. Torniamo brevemente alla definizione di anticipo. L’anticipo è il rapporto tra il capitale di terzi impiegato e il prezzo di acquisto pagato. In questo caso concreto, il capitale di terzi impiegato, ossia l’ipoteca, ammonta a CHF 1’260’000 e il prezzo di acquisto a CHF 1’500’000. Ciò si traduce in un anticipo dell’84%, come si può vedere nell’esempio precedente.
Cosa fare se il credito è troppo alto
Si deve rinunciare al proprio sogno? Non per forza. Allora cosa si può fare per ridurre l’anticipo all’80% o più? Prima di tutto, si può provare a ridurre il prezzo di vendita. Tuttavia, questo può essere difficile a seconda della posizione e delle condizioni dell’immobile, poiché in questo caso si dovrebbe ridurre il prezzo di vendita di CHF 300’000. Importante da sapere: il prezzo di vendita è, nei casi più rari, anche il valore venale effettivo. Solo in questo modo con i fondi propri versati si rispetterebbe la regola di finanziamento dell’80%. Se funziona, congratulazioni.
Esempio 2: finanziamento possibile grazie alla riduzione del prezzo di vendita
Se il venditore non è disposto a scendere a compromessi per quanto riguarda il prezzo di vendita, si ha la possibilità di prelevare in anticipo i fondi di cassa pensione o del terzo pilastro per recuperare i CHF 60’000 ancora mancanti, in modo che la banca possa concedere l’ipoteca.
Qui spieghiamo come funziona il prelievo anticipato del capitale di previdenza.
Esempio 3: possibilità di finanziamento mediante aumento dei fondi propri
Ora ci si chiederà come mai bisogna abbassare il prezzo di vendita di CHF 300’000 se alla fine bastano CHF 60’000 di capitale proprio aggiuntivo per ottenere un finanziamento. Il motivo per cui ciò è possibile è dovuto il «leverage». Il leverage (in italiano leva finanziaria) consente di apportare un capitale aggiuntivo di CHF 300’000 con un investimento di capitale supplementare di CHF 60’000. Il calcolo è fondamentalmente abbastanza semplice. All’inizio abbiamo detto che bisogna avere almeno il 20% dei fondi propri – il capitale proprio. Il restante 80% viene poi concesso dalla banca sotto forma di finanziamento o ipoteca. Se ora si possono apportare ulteriori CHF 60’000 di capitale proprio, ciò significa che la banca può finanziare il restante 80% come ipoteca. Questo 80% corrisponde a CHF 240’000, per un totale di CHF 300’000. Di conseguenza, per richiedere un credito non ha alcuna importanza se si riduce il prezzo di acquisto di CHF 300’000 o si apportano CHF 300’000 di capitale aggiuntivo (CHF 60’000 tramite capitale proprio e CHF 240’000 tramite banca sotto forma di ipoteca).
Si è riusciti a negoziare con successo il prezzo di acquisto o da qualche parte si è trovato il capitale proprio supplementare? Molto bene, ora passiamo al punto successivo della richiesta ipotecaria, ovvero la sostenibilità.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 06.03.2018