Sostenibilità e grado di anticipo
Un’ipoteca deve essere sostenibile e il grado di anticipo adeguato. Comparis spiega che cosa significa e come calcolare la sostenibilità.
08.11.2024
iStock / DaveLongMedia
1. Che cos’è la sostenibilità?
La sostenibilità mostra la percentuale del reddito che dovrebbe essere teoricamente speso per i costi immobiliari in caso di aumento del livello degli interessi.
Per il calcolo della sostenibilità si utilizzano spesso questi calcoli:
Tasso d’interesse calcolatorio (spesso 5%)
1% del valore dell’immobile per manutenzione e spese accessorie
1% per l'ammortamento, se il grado di anticipo supera il 66%
In generale: un’ipoteca è sostenibile se non più di un terzo del reddito familiare è sufficiente per coprire interessi, costi accessori e ammortamento, ipotizzando un tasso di interesse ipotecario del 5%.
Se la sostenibilità è superiore al 33%, molti istituti ipotecari rifiutano un finanziamento.
L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (Finma) non stabilisce requisiti quantitativi specifici per la sostenibilità delle ipoteche. Al contrario, riconosce come standard minimi le norme di autoregolamentazione elaborate dall’Associazione svizzera dei banchieri (ASB). Queste linee guida definiscono i requisiti qualitativi per la verifica, la valutazione e l’elaborazione dei crediti garantiti da pegno immobiliare.
Esempio di sostenibilità sufficiente – con grado di anticipo inferiore al 66%
| Valore dell’immobile | CHF 700’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 400’000 |
| Reddito lordo | CHF 100’000 |
| Spese | CHF 27’000 (CHF 20’000 carico di interessi, CHF 7’000 costi di manutenzione) |
| Sostenibilità | 27% (rispetto al reddito di CHF 100’000) |
Esempio di sostenibilità insufficiente – con grado di anticipo superiore al 66%
| Valore dell’immobile | CHF 700’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 500’000 |
| Reddito lordo | CHF 100’000 |
| Spese | CHF 37’000 (CHF 25’000 carico di interessi, CHF 7’000 costi di manutenzione e CHF 5’000 supplemento per l’ammortamento) |
| Sostenibilità | 37% (rispetto al reddito di CHF 100’000) |
2. Che cos’è il grado di anticipo?
Il grado di anticipo indica la percentuale del valore dell’immobile che viene finanziata tramite un'ipoteca. È un criterio importante per banche e assicurazioni nella concessione di prestiti.
Esempio di calcolo del grado di anticipo:
| Valore dell’immobile | CHF 1’000’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 650’000 |
| Grado di anticipo | 65% |
A quanto ammonta il grado di anticipo massimo?
Secondo le linee guida di Swissbanking per le ipoteche per la proprietà abitativa ad uso proprio, almeno il 10% del valore dell’immobile deve essere finanziato con denaro proprio, che non proviene dalla cassa pensione (2° pilastro).
Nella maggior parte dei casi gli istituti ipotecari non concedono ipoteche se il deposito in pegno è superiore all’80%.
Consiglio: il calcolatore ipotecario di Comparis semplifica il calcolo del grado di anticipo e della sostenibilità.
3. Cosa fare se il grado di anticipo è troppo alto?
Si deve rinunciare al proprio sogno? Non per forza. Allora cosa si può fare per ridurre l’anticipo all’80% o più?
In generale ci sono due possibilità:
Riduzione del prezzo di acquisto
Potete provare a negoziare il prezzo di vendita . Tuttavia, questo può essere difficile a seconda della domanda e del valore stimato dell’immobile.
Aumento del capitale proprio
Aumentate il capitale proprio con un prelievo anticipato dei fondi previdenziali dal secondo o terzo pilastro.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 12.02.2011
