Rischio bolla: il mercato immobiliare svizzero resta stabile

Rapporto immobiliare di comparis.ch e del Politecnico di Zurigo


Dopo che lo scorso anno il mercato immobiliare si è ampiamente raffreddato, la situazione resta stabile e al momento non si registra alcun segnale di una bolla immobiliare. Anche nell’ultimo Rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e del servizio di confronto internet comparis.ch nessun distretto è stato classificato come «critico». Gli stessi 13 distretti del 2016 rientrano nella categoria «da monitorare» in quanto in passato avevano mostrato segnali di una bolla immobiliare; anche qui non si aspettano comunque grandi cambiamenti di prezzo.

Zurigo, 6 settembre 2017 – Nel complesso è addirittura possibile individuare una tendenza alla stabilizzazione dei prezzi offerti: in confronto allo scorso anno, in un distretto analizzato su due i prezzi al metro quadrato per gli appartamenti sono aumentati di poco meno del 5 per cento. Si tratta dei risultati messi in evidenza dall’attuale Rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e del servizio di confronto internet comparis.ch. Ai fini dell’analisi sono stati presi in considerazione 1,5 milioni di annunci per la vendita di case e appartamenti apparsi su comparis.ch tra il 2005 e la fine di giugno 2017.

Nessun distretto è stato classificato come «critico» o «da sorvegliare»
Come già lo scorso anno nessuno distretto è stato classificato come «critico» o «da sorvegliare», risultato che fa pensare a una ulteriore stabilizzazione. «Nonostante il basso livello dei tassi d’interesse ipotecari, il mercato immobiliare svizzero resta stabile su larga scala» dice Didier Sornette, professore di rischio imprenditoriale presso il Politecnico di Zurigo, che aggiunge: «L’analisi di quest’anno non ha evidenziato nessun segnale di bolla immobiliare. Inoltre, nei distretti di Zurigo e Ginevra, anche i prezzi offerti per appartamenti sono rimasti relativamente costanti nel corso degli ultimi due anni».

I distretti Dielsdorf, March e Locarno abbandonano la categoria «cambiamento di stato»
Dopo che l’anno scorso nei distretti di Dielsdorf (ZH), March (SZ) e Locarno (TI) era stato possibile individuare un cambiamento di stato, ora i prezzi sono aumentati: per gli appartamenti a Locarno (TI) si è potuto registrare un leggero aumento dei prezzi pari a solo l’1 per cento, mentre nei distretti di March (SZ) e Dielsdorf (ZH) l’aumento del prezzo mediano, rispettivamente dell’8 e dell’11 per cento, è stato decisamente più intenso.

Nessuna variazione: 13 ristretti classificati come «da monitorare»
Nella categoria «da monitorare» restano gli stessi distretti dello scorso anno, tra cui le amate regioni in riva al lago di Zurigo come Horgen (ZH), Uster (ZH) o anche Pfäffikon (ZH). Anche i distretti di Lucerca (LU), Sursee (LU) e Hochdorf (LU) rientrano in questa categoria. La maggior parte di questi distretti si trova di nuovo nella top ten dei distretti con il maggiore aumento dei prezzi per gli appartamenti nell’arco degli ultimi dieci anni. In testa Lucerna (LU) con l’82 per cento in più, seguita da Horgen (ZH) con l’80 per cento e i distretti Sursee e Uster (ZH) con il 69 per cento. Anche nel corso dell’anno passato i prezzi nei distretti sono aumentati.

Mercato stabile con consiglio all’acquisto nella maggior parte dei distretti
«A parte qualche piccola variazione si può partire dal presupposto che per il resto dell’anno il mercato immobiliare resterà stabile» afferma Sornette che prosegue: «Gli acquirenti di immobili dovrebbero tuttavia tenere sotto controllo le variazioni a medio termine della politica finanziaria europea, poiché potrebbe avere influssi sul mercato immobiliare svizzero».

«A causa dell’attesa stabilità dei prezzi, nei distretti che, secondo l’analisi attuale, non sono classificati in nessuna categoria, in linea di massima si può consigliare un acquisto di immobili» afferma Michael J. Kohlas, esperto del settore immobiliare presso comparis.ch. Secondo l’esperto conviene inoltre osservare anche l’andamento del settore edilizio, in quanto difficoltà delle capacità produttive in quest’ambito potrebbero portare a un aumento drastico dei prezzi fino all’inflazione. Al momento però non è presente una tale situazione di impasse.

Per quanto riguarda l’analisi del rischio, il rapporto immobiliare distingue quattro categorie di distretti e prevede che un distretto possa passare da uno stato all’altro a seconda di eventuali segnali di bolla immobiliare e della base dei dati (vd. metodo). Il rapporto consente in tal modo di effettuare considerazioni su singoli tipi e varie grandezze di immobili, ad esempio di considerare piccoli appartamenti o case medio-grandi. Il modello sviluppato in questo studio non si basa sui prezzi assoluti, bensì sulla dinamica dei prezzi e in particolare su un aumento dei prezzi che procede con un ritmo più rapido della funzione esponenziale.

  • «Critici»: per la quinta volta dall’inizio del 2013 il rapporto immobiliare non classifica nessuno distretto come «critico». Quindi, anche nella seconda metà del 2017, la dinamica dei prezzi di vendita offerti non mostra segnali di una bolla speculativa in nessun distretto svizzero.
  • «Da sorvegliare»: anche quest’anno l’analisi non ha classificato nessun distretto come da o «da sorvegliare». Ciò significa che in nessun distretto si individuano segnali di una bolla immobiliare.
  • «Da monitorare»: in questa categoria non ci sono stati spostamenti. Gli stessi 13 distretti del rapporto dello scorso anno sono stati classificati come «da monitorare». Nei seguenti distretti la situazione del mercato degli appartamenti resta invariata: Bülach (ZH), Horgen (ZH), Lucerna (LU), Pfäffikon (ZH), Uster (ZH), Thun (BE), See-Gaster (SG) e Monthey (VS). Nei seguenti distretti, invece, sia il mercato degli appartamenti sia quello delle case è interessato: Hochdorf (LU), Sursee (LU), Aarau (AG), Lenzburg (AG) e Hinwil (ZH).
  • «Cambiamento di stato»: quest’anno in nessun distretto è stato individuato un cambiamento di stato, pertanto per nessun distretto precedentemente classificato come «da monitorare» si è potuto dare il cessato allarme. L’anno scorso nei distretti di Dielsdorf (ZH), March (SZ) e Locarno (TI) si era potuto individuare un cambiamento di stato. Nell’analisi di quest’anno tali distretti non rientrano più in alcuna categoria; la tendenza si è quindi stabilizzata.

Metodo seguito per stilare il Rapporto immobiliare di comparis.ch e del Politecnico di Zurigo
Ai fini del calcolo sono stati presi in considerazione 1’611’000 annunci di vendita per case e appartamenti pubblicati su comparis.ch tra il 2005 e la fine di giugno del 2017. comparis.ch presenta la più grande offerta online di immobili in Svizzera, su cui vengono raccolti e, al tempo stesso, messi a disposizione dell’utente gli annunci dei principali portali immobiliari. I prezzi indicati negli annunci sono stati analizzati con un modello matematico, il modello LPPL, messo a punto dal professor Didier Sornette del Politecnico di Zurigo e dal suo team. La prima pubblicazione di questa analisi risale alla fine di gennaio 2013. Il rapporto immobiliare si basa sui diversi stati che un distretto può assumere, considerando che un distretto può passare da uno stato all’altro secondo il seguente schema:

 

Le cartine si basano sulla classificazione dei distretti del 2009.
In collaborazione con i membri della cattedra di rischio imprenditoriale del Politecnico di Zurigo, il professore Didier Sornette ha già utilizzato questo modello molte volte con successo, riuscendo a prevedere, senza alcun falso allarme, la bolla immobiliare scoppiata nel 2007 negli USA, come lo scoppio della bolla petrolifera del 2008, la bolla e il crollo di oro e argento nel 2011, il crollo euro/franco nel 2011, nonché lo schianto dello «Shanghai Composite Index» nel 2007, 2009 e nel 2015 e le bolle e i crolli del Bitcoin a gennaio e maggio 2017.

Il professor Didier Sornette è inoltre direttore del Financial Crisis Observatory (Osservatorio di crisi finanziarie) del Politecnico di Zurigo. La collaborazione tra la sua cattedra e comparis.ch va avanti dall’inizio del 2012. Nella sua fase iniziale, il progetto è stato cofinanziato dalla Commissione per la tecnologia e l’innovazione della Confederazione (CTI). Questa collaborazione mira a fornire agli acquirenti immobiliari importanti informazioni in merito alla dinamica dei prezzi in tutti i distretti della Svizzera. L’analisi di quest’anno è frutto di una collaborazione del Politecnico di Zurigo ETH con il Centro di ricerche congiunturali KOF e comparis.ch.

Cartina interattiva con evoluzione dei prezzi

Appartamenti: video con evoluzione dei prezzi (tedesco)

Case: video con evoluzione dei prezzi (tedesco)

 

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Politecnico di Zurigo, Professore di rischio imprenditoriale

Disponibile il 6 settembre: dalle 14.00 alle 16.00

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