Barometro Ipoteche 2026: come si sta evolvendo il mercato ipotecario?
Il Barometro Ipoteche di Comparis illustra gli sviluppi attuali sul mercato ipotecario. L’analisi per il terzo trimestre 2026 mostra che le ipoteche a tasso fisso diventano più care, nonostante la BNS mantenga il suo tasso guida allo 0%.
13.10.2026
iStock / Sanga Park
1. Qual è stato l’andamento dei tassi indicativi per le ipoteche?
Nel terzo trimestre del 2026, i tassi d’interesse per le ipoteche a tasso fisso in Svizzera sono aumentati in modo significativo, nonostante il tasso guida della Banca nazionale svizzera (BNS) sia rimasto invariato.
Il tasso indicativo per le ipoteche a tasso fisso di 3 anni è aumentato di 0,43 punti percentuali rispetto a fine giugno, attestandosi all'1,75% (30 settembre 2026).
Il tasso indicativo per ipoteche a tasso fisso di 5 anni è aumentato di 0,38 punti percentuali, attestandosi a 1,90% (30 settembre 2026). Attualmente, le ipoteche a tasso fisso di 5 anni sono offerte all’1,5-2,0%.
Il tasso indicativo per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni si attesta al 2,07% (al 30 settembre 2026). Per la prima volta quest’anno è di nuovo superiore al 2%. Gli attuali margini di negoziazione si attestano tra l’1,6 e il 2,3%.
Le ipoteche SARON rimangono comunque più convenienti delle ipoteche a tasso fisso. Attualmente, le ipoteche Saron di primo rango costano in media circa 0,8-1,2%.
I margini di negoziazione per le ipoteche a tasso fisso sono quindi nettamente più alti rispetto a inizio anno.
Il livello più elevato dei tassi d’interesse all’estero si ripercuote sempre più anche sul mercato dei capitali svizzero. Per questo motivo le ipoteche a tasso fisso diventano più care, nonostante la BNS mantenga il suo tasso guida allo 0%. Con oltre il 2%, i tassi indicativi delle ipoteche a tasso fisso a 10 anni non sono mai stati così alti da marzo 2025.
2. I tassi d’interesse all’estero fanno salire i tassi del mercato dei capitali
Rispetto al trimestre precedente, i tassi per le ipoteche a tasso fisso sono aumentati notevolmente. I principali fattori alla base di questa evoluzione non sono tuttavia la politica monetaria della BNS, bensì i movimenti sui mercati dei capitali.
I tassi del mercato dei capitali, ai quali si ispirano le condizioni delle ipoteche a tasso fisso, sono nel terzo trimestre aumentati in modo significativo. Il motivo è il livello più elevato dei tassi d’interesse all’estero.
Il rendimento delle obbligazioni federali a dieci anni è quasi raddoppiato: dallo 0,31% a fine giugno allo 0,59% a fine settembre.
Anche i tassi swap sono aumentati nettamente. In parole povere, indicano a quali condizioni le banche si tutelano dalle variazioni dei tassi d’interesse. Le banche aggiungono il loro margine al tasso swap. Se aumenta, le ipoteche a tasso fisso diventano più costose.
Swap a 3 anni: da 0,15 a 0,54% (più che triplicato)
Swap a 5 anni: da 0,26 a 0,65%
Swap a 10 anni: da 0,53 a 0,83%
3. La congiuntura riprende slancio, la BCE e la Fed aumentano i tassi d’interesse
Le prospettive per l’economia svizzera sono nettamente migliorate negli ultimi mesi.
Previsioni di crescita: La Segreteria di Stato dell’economia (SECO) prevede ora per il 2026 una crescita pari all'1,7% invece dello 0,9%. La BNS prevede dall’1,5% al 2%.
Inflazione: ad agosto, il rincaro è passato dallo 0,4% allo 0,8%. Si colloca quindi ancora nell’ambito della stabilità dei prezzi.
Tasso guida: a settembre la BNS ha lasciato invariato il suo tasso guida allo 0%.
Nel breve termine, data l’inflazione ancora bassa, la BNS dovrebbe subire ancora poca pressione ad agire in termini di rialzi dei tassi d’interesse. Tuttavia, le prospettive economiche più favorevoli, il franco più debole e i prezzi dell’energia più elevati hanno aumentato la probabilità di un inasprimento della politica monetaria.
All’estero, le banche centrali aumentano i tassi d’interesse. Nella zona euro in agosto l’inflazione è salita al 3,2%. Per questo motivo, a settembre la Banca centrale europea (BCE) ha aumentato il tasso sui depositi di 0,25 punti percentuali, portandolo al 2,5%.
Negli Stati Uniti l’economia continua a crescere in modo vigoroso e ad agosto l’inflazione era del 3,4%. A settembre, la Federal Reserve (Fed) ha aumentato il tasso guida di 0,25 punti percentuali per la prima volta dal 2023. Ora si attesta dal 3,75% al 4%. Il rendimento dei titoli di Stato statunitensi a 10 anni è salito oltre il 5%.
4. Tassi ipotecari attuali in Svizzera
I tassi ipotecari variano notevolmente a seconda del
modello
durata
offerente
Cantone
Comparis ha confrontato le differenze medie tra il tasso indicativo e il tasso d’interesse migliore negoziato dal Servizio Ipoteche Comparis Da questo confronto emerge un notevole potenziale di risparmio.
Potenziale di risparmio per la stipula di un’ipoteca
I tassi d’interesse delle stipule effettivamente negoziate sono spesso inferiori ai tassi indicativi.
Esempio: Il miglior tasso d’interesse negoziato dal servizio Ipoteche di Comparis per un’ ipoteca a tasso fisso di 10 anni a fine settembre 2026 ammontava all’1,60% – con un tasso indicativo del 2,07%. Per tutta la durata dell’ipoteca ciò significa un risparmio di 35’250 franchi su un’ipoteca da 750’000 franchi.
I tassi ipotecari aggiornati quotidianamente si trovano nella panoramica dei tassi di Comparis.
Determinazione del vostro potenziale di risparmio
Anche piccole differenze nel tasso d’interesse possono influire notevolmente sui costi complessivi per tutta la durata. Inserire l’importo dell’ipoteca desiderato per calcolare il possibile potenziale di risparmio.
I tassi d’interesse indicativi calcolati da Comparis sono i tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di oltre 30 istituti ipotecari. Sono aggiornati quotidianamente e pubblicati nella panoramica dei tassi.
5. Qual è il modello ipotecario più richiesto?
Le ipoteche a tasso fisso di lunga durata restano le più richieste: le durate a partire da 10 anni rappresentano circa il 43% delle stipule tramite il servizio Ipoteche di Comparis. Allo stesso tempo, sono aumentate le durate più brevi.
La percentuale di ipoteche con durate fino a 3 anni (comprese le ipoteche Saron) è aumentata da circa il 23% al 26%.
La percentuale delle ipoteche Saron è aumentata da circa il 19% al 21%.
La quota di ipoteche a tasso fisso con durate medie (da 4 a 7 anni) è scesa da circa il 23% a circa il 21% di tutte le stipule.
Anche per quanto riguarda le durate di 8 e 9 anni la percentuale è scesa da circa il 12% al 10%.
La quota di ipoteche a tasso fisso di lunga durata (10 anni e oltre) è aumentata da circa il 42% al 43%.
L’attuale contesto dei tassi di interesse si manifesta in particolare nelle durate a breve e a lungo termine: mentre una parte dei titolari di ipoteche punta sempre più su ipoteche Saron convenienti, altri preferiscono la maggiore sicurezza di pianificazione offerta dalle ipoteche a tasso fisso di lunga durata.
Sostenibilità: La situazione reddituale al momento del pensionamento viene spesso dimenticata. Se il reddito è inferiore rispetto a prima del pensionamento, la sostenibilità dell’ipoteca è a rischio. Questo vale anche in caso di pensionamento anticipato. Consiglio: verificate se è possibile un ammortamento parziale.
Rinnovo di un’ipoteca a tasso fisso in scadenza: È importante rispettare i termini di disdetta contrattuali. Possono arrivare fino a sei mesi. Iniziare per tempo la pianificazione e preparare un dossier per i creditori. Il tempo di preavviso è di circa due o tre mesi.
Scegliere il modello più adatto: Il tasso d’interesse più basso non dovrebbe essere l’unico fattore determinante. Chi riesce a malapena a sostenere l’aumento dei tassi d’interesse farebbe meglio a optare per un’ipoteca a tasso fisso. Le economie domestiche finanziariamente più flessibili possono anche optare per un’ipoteca Saron.
Non accettare la prima offerta che si riceve: Il tasso d’interesse della banca di fiducia è negoziabile. Tra il tasso indicativo e quello ottenuto dopo una negoziazione c’è spesso un divario molto grande.
Buono a sapersi: Con una suddivisione in due o più tranche è possibile aumentare la flessibilità delle ipoteche a tasso fisso. Non è necessario rinnovare l’intero mutuo ipotecario, ma solo la tranche in scadenza. Tuttavia, la suddivisione in tranche rischia di indebolire il potere contrattuale in sede di negoziazione e quindi di rendere più difficile un eventuale cambio di offerente.
6. Base di dati
Il servizio ipoteche di Comparis fornisce i tassi d’interesse del Barometro Ipoteche di Comparis. Questi dati si basano sui tassi indicativi di oltre 30 istituti ipotecari. I dati vengono aggiornati quotidianamente e visualizzati nella panoramica dei tassi visualizzati nella panoramica dei tassi.
Il prossimo Barometro Ipoteche sarà pubblicato in gennaio 2027.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 05.10.2013
