Credito o ipoteca: quale finanziamento conviene quando?

Di solito per finanziare un immobile è meglio optare per un’ipoteca – in alcuni casi però anche un credito privato può essere una valida alternativa. Come capire qual è la soluzione più adatta?

Vuole rinnovare la sua casa? Ci pensiamo noi a trovarle il finanziamento più adatto. Ipoteca e credito privato: pro e contro

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Quando si vuole finanziare un immobile, a seconda dell’importo e del tipo di utilizzo può essere utile sia stipulare un’ipoteca che accendere un credito privato. In alcuni casi però, ad esempio se l’importo del finanziamento per un’ipoteca è troppo basso (di solito fino a CHF 250’000 inclusi), conviene optare per un credito. Grazie al nostro confronto è piùfacile capire quale opzione è piu adatta alle proprie esigenze.

Ipoteca e credito privato a confronto

	Ipoteca a tasso variabile	Credito privato
Importo del credito	Secondo la portabilità e il grado di anticipo In generale è possibile ottenere un’ipoteca a tasso fisso a partire da CHF 250’000.	Crediti al consumo fino a CHF 80’000 (ai sensi della LCC) La possibilità di concedere crediti privati più elevati varia in base all’offerente. In alcuni casi è possibile ricevere importi fino o sopra i CHF 250’000.
Condizioni	I tassi ipotecari variano tra lo 0,50% e l’1,50% Il tasso d’interesse dipende dal tipo e dalla durata dell’ipoteca. In altre parole, più lunga è la durata, più alto è il tasso d’interesse. Per importi inferiori ai CHF 250’000 in genere non vengono concesse nuove ipoteche. Qui si possono verificare i tassi ipotecari attuali.	Tassi d’interesse tra il 4,40% e il 9,95% Se l’importo supera gli CHF 80’000 decade la tutela del consumatore ai sensi della legge sul credito al consumo (LCC).
Commissioni	Commissioni per prestito supplementare e spese notarili Tasse notarili in caso di aumento della cartella ipotecaria. Tasse aggiuntive a seconda dell’offerente.	Nessuna commissione aggiuntiva Secondo la legge federale sul credito al consumo (LCC) i tassi d’interesse devono includere già tutte le commissioni.
Tipo di utilizzo	Ristrutturazione e rinnovo in senso più stretto Tipo di utilizzo legato fondamentalmente all’immobile. Le offerte vanno inviate con la richiesta di aumento dell’ipoteca.	Tutto ciò che «riguarda la casa» (arredamento e mobilia incluso). I crediti privati in genere non sono correlati allo scopo di utilizzo. La banca non stima il valore dell’investimento.
Procedura di verifica della richiesta di credito e durata	1 – 2 settimane Calcolo dettagliato della sostenibilità e invio dei documenti necessari da parte del richiedente.	1 – 3 giorni Verifica standard del credito in base alla LCC. Estratto del registro fondiario richiesto dalla banca se necessario.
Formalità di pagamento	In caso di nuovi acquisti Pagamento solo in caso di passaggio di proprietà e iscrizione nel registro fondiario. In caso di aumento dell’ipoteca per ristrutturazioni o rinnovi Pagamento solo se si presentano offerte e fatture.	Versamento dell’intero importo dopo il periodo di attesa legale di 14 giorni Eccezione: gli importi superiori a CHF 80’000 possono essere trasferiti subito dopo l’approvazione del credito.
Ammortamento / Rimborso	Definito dall’istituto ipotecario La banca definisce il pagamento di ammortamenti. L’ammortamento è obbligatorio nei limiti dell’importo stabilito (entro 15 anni, fino a due terzi del valore dell’immobile). Gli ammortamenti possono essere combinati anche al versamento dei fondi previdenziali (pilastro 3a). Si parla di ammortamenti indiretti.	Rate fisse mensili Le rate mensili comprendono tassi d’interesse e ammortamento. Ammortamento anticipato possibile in qualsiasi momento esente da tasse. Versamenti più alti rispetto alle rate pattuite possibili in qualsiasi momento senza commissioni.
Implicazioni fiscali	I tassi ipotecari si possono dedurre dal reddito imponibile. Cifre forfettarie del 10-20% del valore locativo (tassato come reddito) possono essere detratte dal reddito imponibile. È possibile detrarre dal reddito imponibile gli investimenti volti a a preservare il valore dell’immobile e ad adottare misure di risparmio energetico e a favore dell’ambiente. Gli investimenti a valore aggiunto non possono essere detratti dal reddito imponibile, ma possono essere conteggiati al momento della vendita per ridurre o addirittura evitare le imposte sugli utili da sostanza.	Sono detraibili gli investimenti che mirano alla conservazione del valore. Non si possono invece detrarre dalle imposte gli investimenti volti a incrementare il valore dell’immobile. La differenza tra i due tipi di investimento è regolamentata a livello cantonale. Gli interessi passivi derivanti dal credito privato si possono detrarre dal reddito imponibile.
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Consigli

Verificare di non aver ancora raggiunto la quota massima di deposito in pegno dell’immobile. Se si è già raggiunto l’importo massimo, l’unica possibilità è quella di richiedere un credito privato.
In molti casi, sia per un credito che per un'ipoteca è possibile un ammortamento anticipato o una rinegoziazione; quest'ultima è da prendere in considerazione soprattutto alla scadenza di un'ipoteca a tasso fisso.
Se durante la verifica dell’ipoteca la banca constata un peggioramento delle condizioni della sostenibilità (ad es. un reddito più basso rispetto al momento della stipula dell’ipoteca), può essere necessario dover apportare capitale supplementare anche se fino a quel momento i pagamenti sono avvenuti sempre regolarmente.
Importante: prima di rinnovare l’ipoteca bisogna verificare di aver ammortizzato tutti i crediti, altrimenti si rischia che i crediti in essere influiscano sulla valutazione per la concessione di un’ipoteca.