Vendere casa e comprarne una nuova: come muoversi?
Conviene prima vendere il proprio immobile attuale e poi acquistarne uno nuovo? O viceversa? Entrambe le opzioni comportano vantaggi e svantaggi. Comparis risponde.
04.10.2022
iStock / PavelIvanov
1. Strategia 1: vendere prima l’immobile attuale
Con questa strategia si opta per un processo di vendita orientato alla sicurezza. Il principio è semplice: prelevate i fondi dal vostro immobile attuale e ne acquistate uno nuovo.
Molti proprietari di immobili preferiscono questa variante perché garantisce sicurezza e sostenibilità nel finanziamento.
Ecco una sintesi dei vantaggi e degli svantaggi:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Con la vendita di immobili si genera capitale proprio che può essere utilizzato per acquistare un nuovo immobile. Finanziamento garantito del nuovo immobile con la vendita di quello esistente. Vantaggi finanziari nella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita diminuiscano in futuro. Nessun doppio onere: c’è sempre un onere ipotecario solo su un immobile. Rafforzate il vostro potere contrattuale nella vendita, poiché di solito c’è poca pressione di vendita. |
In alcuni casi vi perdete interessanti opportunità di acquisto sul mercato immobiliare attuale. Svantaggi finanziari ella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita aumentino in futuro. Dovete trovare un alloggio provvisorio per il periodo di tempo tra la vendita e l’acquisto. In generale, ciò significa:
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Se si vende prima l’immobile attuale bisogna trovare una sistemazione temporanea
Se per prima cosa vendete il vostro immobile attuale, avete bisogno di una sistemazione provvisoria adeguata fino all’acquisto del nuovo immobile. Ad esempio, è possibile affittare un appartamento per un periodo breve.
Consiglio: la cosa migliore da fare è cercare una nuova casa subito dopo la vendita. In questo modo è possibile valutare meglio quanto presto si prevede di acquistare il nuovo immobile e quale soluzione intermedia è più adatta alle proprie esigenze.
Seconda opzione: continuare a vivere nell’immobile in affitto
Un’altra possibilità dopo la vendita della casa consiste nel continuare a vivere temporaneamente nell’immobile come inquilino. Tuttavia, l’acquirente deve essere d’accordo.
In qualità di venditore, ad esempio, è possibile negoziare un periodo minimo di locazione di dodici mesi e quindi includerlo nel contratto di acquisto. Il problema è che probabilmente rischiate di ricevere meno offerte di acquisto a causa di questa condizione. Inoltre, avete a disposizione un periodo limitato per trovare una nuova casa.
Rinvio dell’imposta sugli utili da sostanza
Se si vende un immobile e si realizza un profitto, si deve pagare un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Tuttavia, se entro due anni si acquista nuovamente un immobile a uso proprio, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene rinviata.
Ciò significa che se prima vendete il vostro appartamento o la vostra casa realizzando un profitto e acquistate un nuovo immobile dopo più di due anni, dovete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Se invece acquistate un’abitazione di proprietà entro il termine di due anni, siete temporaneamente esenti dal pagamento dell’imposta. Dovrete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare solo in caso di successiva vendita del nuovo immobile (senza acquisto successivo).
2. Strategia 2: acquistare un nuovo immobile prima di vendere
Questa strategia permette di acquistare una nuova casa in modo flessibile e senza limiti di tempo. La vendita dell’immobile attuale non è la priorità assoluta. Affinché questa strategia abbia successo, è necessario disporre di fondi propri sufficienti o di un finanziamento intermedio da parte di una banca.
Ecco una sintesi dei vantaggi e degli svantaggi:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Potete cercare liberamente la proprietà desiderata e quindi acquistarla se si adatta alle vostre esigenze. Vantaggi finanziari nella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita aumentino in futuro. Non è necessaria una sistemazione temporanea in affitto , in quanto è possibile trasferirsi direttamente nella proprietà appena acquistata. Dovete trasferirvi una sola volta nella vostra nuova casa. Eventuale vantaggio in termini di prezzo in caso di aumento dei prezzi degli immobili. Rimanete proprietari del vostro immobile attuale – con tutti i diritti e doveri. |
Avete bisogno di ulteriori fondi propri per l’acquisto. I fondi provenienti dalla vendita dell’immobile attuale rimangono vincolati. Le banche pongono requisiti elevati in termini di liquidità e reddito: chiedete alla vostra banca se potete stipulare una nuova seconda ipoteca. Dovete sostenere un doppio onere finanziario, ad esempio per gli interessi ipotecari, la manutenzione immobiliare e le imposte. È necessario mantenere due proprietà. Svantaggi finanziari nella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita diminuiscano in futuro. A causa dell’onere finanziario potreste essere costretti a vendere rapidamente il vostro immobile attuale a un prezzo basso. Un’elevata pressione temporale tende a deprimere il prezzo di acquisto. |
Comprare una nuova casa prima di vendere richiede più capitale proprio
Disponete di un reddito adeguato e di fondi propri sufficienti per l’acquisto di un secondo immobile? Allora potete acquistare la proprietà dei vostri sogni prima della vendita del vostro immobile attuale.
Elevati requisiti in termini di capitale proprio e reddito
Per questa strategia le banche pongono requisiti elevati in termini di liquidità e reddito. Pertanto, a seconda della situazione, non è facile ottenere un finanziamento aggiuntivo. È meglio parlare con la propria banca locale e chiedere quali opzioni di finanziamento sono disponibili.
Finanziamento intermedio come alternativa
Vi mancano i mezzi propri, ma desiderate acquistare una nuova casa o un appartamento prima della vendita del vostro immobile attuale? Le banche offrono un finanziamento intermedio, noto anche come doppio finanziamento.
Si tratta di prestiti temporanei fino al 90% del valore attuale dell’immobile. Gli interessi e le scadenze variano a seconda della banca. Di norma, anche l’affidabilità creditizia del mutuatario influisce sulle condizioni. Attualmente, ad esempio, i prestiti con costi di interesse compresi tra il 4 e il 7% sono comuni per un finanziamento intermedio di due anni.
Di norma, dopo l’acquisto del nuovo immobile, vale la pena vendere tempestivamente quello precedente e quindi mantenere breve la fase di transizione.
3. Strategia 3: affittare l’immobile attuale
Volete acquistare un nuovo immobile ma non volete (ancora) vendere quello attuale? Allora l’affitto è un’opzione interessante. Avete gli stessi vantaggi e svantaggi della strategia 2, con una differenza: il vostro immobile attuale non rimane vuoto e ottenete un reddito da locazione.
Ecco una sintesi dei vantaggi e degli svantaggi:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Non dovete stressarvi per vendere la casa. Guadagnate un reddito mensile dagli affitti. Dovete trasferirvi solo una volta, dal vostro immobile attuale a quello appena acquistato. Vantaggi finanziari nella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita aumentino in futuro. Rimanete proprietari del vostro immobile attuale – con tutti i diritti e doveri. |
Può essere complicato trovare inquilini e gestire una proprietà. Doppia imposizione fiscale: i redditi da locazione sono tassati come reddito. A ciò si aggiunge la tassazione del valore locativo del nuovo immobile. Svantaggi finanziari nella vendita, nel caso in cui i prezzi di vendita diminuiscano in futuro. Avete bisogno di ulteriori fondi propri per l’acquisto del nuovo immobile. Le banche pongono elevati requisiti di liquidità e di reddito. Chiedete alla vostra banca se potete stipulare una nuova seconda ipoteca. |
Ecco come diventare locatore
Se si ha esperienza nella gestione immobiliare, è possibile stimare bene le spese e i ricavi e valutare i vantaggi e gli svantaggi.
Vi mancano le conoscenze necessarie per gestire e affittare l’immobile? In tal caso potete acquisire le conoscenze o affidare la gestione della proprietà a una persona esperta del settore.
4. Conclusione: come prendere una decisione?
La risposta è: non esiste una strategia giusta o sbagliata. I fattori che influiscono sono le vostre possibilità finanziarie, le vostre condizioni familiari, la vostra situazione abitativa e le vostre preferenze personali.
In generale, l’aumento dei prezzi (domanda elevata) tende ad incoraggiare l’acquisto di un nuovo immobile prima di vendere quello attuale. Se i prezzi scendono (domanda bassa), di solito conviene piuttosto vendere rapidamente l’immobile attuale.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 07.05.2019
