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Nuovo contratto di locazione: cosa occorre controllare

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Al contratto d’affitto va consacrato un po’ di tempo in più: un esame attento e approfondito torna sempre utile. Foto: iStock.com/kokouu

Ha trovato una nuova casa? Congratulazioni! Il contratto è nella sua cassetta della posta pochi giorni dopo la conferma. Oltre al contratto, la busta contiene molti altri documenti. Quali esattamente? È necessario capirli tutti? Qui di seguito spieghiamo dove è utile dare uno sguardo più attento.

L’entusiasmo di cambiare casa è grande? Le sembra che tutto vada un po’ troppo lentamente? Un attimo di pazienza è però quello che ci vuole adesso. Dopo aver firmato il contratto non si torna più indietro.

Alcuni locatori usano moduli prestampati e dimenticano di inserire i dettagli. Altri commettono errori con il copia e incolla. Spesso alcune clausole non sono valide. A volte sono anche formulate appositamente in un certo modo per creare uno svantaggio all’inquilino.

Il contratto va pertanto rianalizzato a fondo. Ecco i punti ai quali si dovrebbe prestare particolare attenzione:

Canone d’affitto: pensare anche al futuro

Nel contratto è fissato il canone da pagare a partire dal momento in cui si prende possesso del nuovo appartamento. È davvero l’importo pattuito? O quello indicato nell’annuncio? Questa è la prima cosa da controllare.

Ma non verifichi solo questa cifra. Vi sono altri tre dettagli che determinano in quale misura il canone può cambiare nel tempo.

  • Tasso di riferimento
  • Indice nazionale dei prezzi al consumo
  • Riserva di aumento

Tasso di riferimento: se i tassi ipotecari diminuiscono, il padrone di casa deve ridurre l’affitto. Se i tassi salgono, l’affitto può aumentare. È quindi importante che il contratto contenga il tasso di interesse corrente. Come base non si prende in considerazione il tasso di interesse in una banca qualsiasi, ma il cosiddetto tasso di riferimento determinato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). A marzo 2018 ammontava all’1,5%. Lo stato attuale è sempre disponibile sul sito dell’UFAB.

Indice nazionale dei prezzi al consumo: se tutto diventa più caro, allora anche il padrone di casa può aumentare l’affitto. Come base si prende l’inflazione misurata dall’Ufficio federale di statistica (UST). In parole concrete, l’indice nazionale dei prezzi al consumo. L’indice è costituito da due numeri: un anno, che rappresenta la base dell’indice, e un numero poco più alto di 100, che è l’indice vero e proprio. Ci dice quanto i prezzi sono aumentati dall’anno della base dell’indice.

Per entrambi i valori vale quanto segue: se nel contratto non è menzionato il tasso di riferimento, si applica automaticamente quello corrente. Lo stesso vale se manca l’indice dei prezzi. Tutto a posto. Se c’è invece un valore sbagliato bisogna agire subito e chiedere al padrone di casa di correggerlo.

Riserva di aumento: controllare se nel contratto d’affitto compaiono termini come riserva o riserva di aumento. Con questa riserva i locatori comunicano già oggi l’intenzione di aumentare l’affitto in futuro. Una riserva del genere è legittima se quantificata in modo chiaro, sia come valore assoluto in franchi svizzeri, sia come percentuale. Se il contratto contiene una riserva del genere, prima o poi l’affitto aumenterà. L’inquilino può tuttavia contestare l’aumento e farlo esaminare.

Canone iniziale: troppo alto?

È possibile far controllare anche il canone iniziale. Il padrone di casa non può decidere liberamente l’importo del canone da incassare. Il diritto di locazione prevede che possa realizzare solo un rendimento ragionevole. E non semplicemente quanto desidera. Se l’affitto è troppo alto, è possibile contestarlo. Anche dopo aver firmato il contratto: fino a 30 giorni dopo la consegna delle chiavi.

Ma cosa significa troppo alto? I locatari di solito non sono in grado di determinarlo da soli. Un campanello d’allarme potrebbe essere il fatto che l’affitto è molto più alto di quello che pagava l’inquilino precedente. Ma come si fa a sapere quanto pagava?

In alcuni cantoni della Svizzera romanda e della Svizzera tedesca è possibile saperlo automaticamente, perché è obbligatorio l’uso di un modulo standardizzato in cui il padrone di casa deve dichiarare all’inquilino quanto costava prima l’appartamento. Questo modulo arriva insieme al contratto di locazione.

In Ticino e in tutti gli altri cantoni va richiesto personalmente. Se richiesto, il padrone di casa deve dare informazioni in merito. Spesso la risposta si ottiene però più facilmente dall’inquilino precedente.

Se il padrone di casa ha aumentato troppo l’affitto, l’inquilino ha buone probabilità che la sua contestazione venga accettata. Per maggiori informazioni conviene rivolgersi all’Associazione Svizzera Inquilini, che andrebbe assolutamente consultata prima di fare questo passo.

Spese accessorie: sono regolate correttamente?

Riscaldamento, acqua calda, pulizia delle scale: se il padrone di casa desidera conteggiare le spese accessorie successivamente secondo il consumo, deve menzionare i singoli costi. Tutto ciò che non è esplicitamente menzionato nel contratto, è incluso nel canone (con poche eccezioni: ecco maggiori informazioni sulle spese accessorie).

Più breve è l’elenco, meglio è per gli inquilini: la maggior parte delle spese è infatti già inclusa nell’affitto. Se l’elenco è invece lungo, ogni anno si riceve un conteggio dettagliato... e l’invito a pagare eventuali versamenti di conguaglio. La cosa diventa molto sospetta soltanto se l’elenco contiene servizi non necessari. In questo caso basta chiedere.

Cauzione d’affitto: è troppo alta?

La maggior parte dei locatori chiede un deposito cauzionale. La cauzione d’affitto serve a garantire che gli inquilini rispettino i loro obblighi, che paghino quindi il canone per tutto il tempo dovuto e coprano eventuali danni quando lasciano l’appartamento. La cauzione può ammontare al massimo a tre mesi d’affitto. Il padrone di casa non può conservare la cauzione insieme ai propri soldi ma deve depositarla a parte. Di solito su un conto bloccato presso una banca a nome dell’inquilino. Insieme al contratto arriva quindi spesso anche la domanda di apertura di un conto del genere. In questo articolo trova domande e risposte sulla cauzione d’affitto.

Un’altra opzione è un’assicurazione cauzione d’affitto: per un premio annuo la compagnia di assicurazione si fa garante della cauzione. È possibile tuttavia stipulare un’assicurazione del genere solo se il padrone di casa è d’accordo. Tutti i pro e contro di un’assicurazione cauzione d’affitto.

Regole: bisogna rispettarle?

Il contratto di locazione disciplina quello che l’inquilino può fare o non può fare nel proprio appartamento. È anche corredato da un regolamento interno. L’inquilino deve riflettere sul fatto che in linea di massima dovrà essere in grado di rispettare le regole, perché se le viola ripetutamente, il padrone di casa può sfrattarlo.

Non tutte le regole, però, sono così rigorose come indicate in certi contratti. Nei punti seguenti molti locatori esagerano.

Subaffitto: nel contratto c’è scritto che è vietato subaffittare l’appartamento? Questa regola non vale. La legge prescrive che in linea di principio ogni inquilino può subaffittare. Il padrone di casa può però imporre delle condizioni. Per esempio, se vuole sapere chi viene ad abitare nell’appartamento e quanto paga di affitto.

Animali domestici: nel contratto c’è scritto che non potete tenere animali domestici? Sostanzialmente il padrone di casa non può vietarlo. È comunque permesso tenere animali di piccola taglia che non creano problemi, come criceti, porcellini d’india, canarini e pesci ornamentali. Il locatore può invece vietare animali di taglia più grossa o prescrivere che nel caso concreto l’inquilino chieda la sua approvazione. Si consiglia di attenersi a questa regola, altrimenti si rischia lo sfratto.

A volte il contratto vieta qualcosa che non può essere vietato. In questo caso la clausola è nulla. Ma non significa che non vi siano regole: invece della clausola non valida si applica quanto generalmente previsto dalla legge per il caso specifico. E comunque il resto del contratto è valido.

Se necessario, chiedere informazioni

Il contratto contiene alcune cifre sbagliate? Chieda al padrone di casa che le corregga. Mancano alcuni documenti, come il modulo sul canone iniziale o la domanda di apertura del conto per il deposito della cauzione? Chieda al suo locatore.

Trova l’affitto troppo alto? O alcuni divieti nel contratto le sembrano strani? Si faccia consigliare. L’Associazione inquilini del suo cantone può dirle se vi sono davvero problemi, se deve rinegoziare l’affitto o se può contestarlo. O se è meglio lasciar perdere.

Perché sì, anche non firmare è un’opzione. Alcuni locatori richiedono una tassa amministrativa se il contratto è già stato emesso, che tuttavia non è consentita. Neanche se sul modulo di domanda ha dato la sua conferma.

È tutto a posto? Congratulazioni! Non resta che firmare e inviare tutto per posta. Avrà tanto altro da fare per preparare il trasloco e riconsegnare il suo vecchio appartamento.