Spese accessorie in Svizzera: come funzionano?
Spese accessorie in Svizzera: quali costi può addebitare il locatore? Come si contestano fatture errate? Comparis spiega.
06.03.2024
iStock / coldsnowstorm
1. Appartamento in affitto: cosa sono le spese accessorie?
Le spese accessorie sono servizi che sono correlati all’uso dell’appartamento. Non fanno parte dell’affitto netto. Le spese accessorie per l’affitto riguardano:
spazi privati (ad es. appartamento)
aree comuni (ad es. tromba delle scale)
2. Spese accessorie in Svizzera: cosa può addebitare il locatore?
I locatori possono addebitare i costi per:
Riscaldamento e corrente comune (ad esempio per l’illuminazione delle scale o dell’ascensore). L’elettricità privata di solito si paga direttamente al proprio fornitore di energia elettrica.
Acqua e acque reflue
Portineria
Ascensore
Smaltimento dei rifiuti
Canone d’uso di un collegamento via cavo
Forfait per l’amministrazione: di solito il 3% della somma delle spese accessorie. Non si è tenuti ad accettare importi forfettari superiori al 3% e li si può contestare.
Un elenco dettagliato delle spese accessorie ammissibili e non ammissibili è disponibile su myright.ch.
Importante: dovete pagare solo i costi sostenuti direttamente con gli altri inquilini. Sono esclusi:
Costi di manutenzione, acquisti e riparazioni
Tasse
Premi assicurativi. Eccezioni:
assicurazione per l’impianto di riscaldamento
appartamenti sovvenzionati dallo Stato
Spese di allacciamento per rete via cavo o canalizzazione.
Se il locatore addebita i costi di manutenzione come spese accessorie, l’inquilino non è tenuto a pagarli.
Onorario amministrativo per le spese accessorie in Svizzera
Il locatore può addebitare solo costi amministrativi relativi alle spese accessorie, ad esempio l’ordine dell’energia per il riscaldamento o la preparazione della fatture delle spese accessorie.
I costi amministrativi vengono solitamente fatturati con una delle seguenti modalità:
a seconda dell’onere, ad esempio retribuzione oraria
sulla base di aliquote usuali
sulla base di una percentuale fissa
3. Dove devono essere elencate le spese accessorie?
Le spese accessorie devono essere esplicitamente indicate nel contratto di locazione. Non bisogna accettare voci come «altri costi di gestione» o «altri costi generali».
Eccezione: in alcuni casi si concordano tacitamente con il locatore ulteriori costi accessori, ad esempio i pagamenti separati per la lavatrice o la legna da ardere per il camino nell’appartamento.
4. Come vengono calcolate le spese accessorie dell’appartamento?
Ci sono due tipi di fatturazione delle spese accessorie:
Spese accessorie forfettarie in Svizzera
L’importo annuale per le spese accessorie è concordato in anticipo ed è fisso. Il calcolo dell’importo forfettario si basa sulla media dei costi degli ultimi tre anni.
Non viene effettuato un conteggio annuale. Nessuna della parti può richiedere la differenza tra il costo effettivo e l’importo forfettario. Tuttavia, i locatari hanno il diritto di ricevere informazioni sui costi medi e possono richiedere modifiche.
Conguaglio per le spese accessorie
Ogni mese si paga in anticipo un importo concordato per le spese accessorie. Il locatore addebita una volta all’anno le spese accessorie effettive. A seconda del costo effettivo, si riceve un rimborso o si paga la differenza.
È possibile richiedere il rimborso degli acconti in eccesso entro un anno. Il locatore può richiedere le spese accessorie entro i cinque anni successivi.
Il locatore non emette un conteggio per le spese accessorie: cosa bisogna fare in Svizzera?
Secondo la legge, il locatore deve emettere annualmente un conteggio per le spese accessorie (art. 4 OLAL). Se non lo fa, ci sono due opzioni:
Ci si può rivolgere all’autorità di conciliazione.
Si può richiedere la restituzione degli acconti versati. Infatti, secondo l’associazione degli inquilini, senza conteggio non si è tenuti a pagare le spese accessorie (pagina disponibile solo in tedesco).
Attenzione: i conteggi delle spese accessorie hanno un termine di prescrizione di cinque anni. Ciò significa che se il conteggio perviene entro questo termine, è necessario pagare le spese.
5. Come faccio a verificare un conteggio delle spese accessorie?
Leggete attentamente il vostro contratto: solo le spese accessorie elencate sono a carico del locatario. Controllate anche se sono elencate le spese accessorie non ammesse.
Confrontate l’importo delle spese accessorie con la fattura dell’anno precedente. Se una voce di costo è aumentata notevolmente, richiedete un conteggio dettagliato.
Il locatore deve ripartire le spese accessorie secondo un criterio di distribuzione equo e adeguato, ad esempio le dimensioni dell’appartamento o il numero di inquilini. Manca il criterio di distribuzione? Richiedete informazioni al locatore.
Controllate se il locatore ha accreditato correttamente i precedenti acconti.
È possibile che si ricevano conteggi inesatti. Esempio: in un conteggio tutte le spese accessorie sono raggruppate in un importo totale. In questo caso avete il diritto di richiedere al locatore un conteggio dettagliato.
L’importo di una voce di costo non vi sembra realistico? Richiedete i giustificativi. Il locatore è tenuto a farveli avere.
Spese accessorie medie in Svizzera
L’importo delle spese accessorie varia a seconda dell’abitazione. Le ragioni delle differenze possono essere:
Dimensioni dell’abitazione
Numero di locali
Numero appartamenti nell’edificio
Tipo di casa: negli appartamenti di nuova costruzione, ad esempio, di solito è necessario riscaldare meno rispetto ai vecchi edifici.
Servizi della casa: in una casa con ascensore e custode, questi costi figurano tra le spese accessorie.
Comportamento personale
Tipo di conteggio dei costi di riscaldamento: i costi di riscaldamento vengono calcolati individualmente o vengono suddivisi i costi complessivi tramite un criterio di distribuzione?
6. Cosa devo fare in caso di conteggio errato?
Contattate il locatore e inviate per raccomandata la parte del conteggio con cui non siete d’accordo. Elencate i motivi e chiedete una correzione dei costi.
Importante: alcuni contratti di affitto prevedono un termine di 30 giorni per la correzione. In assenza di reclamo, il conteggio ai sensi del contratto si considera accettato.
Secondo l’associazione degli inquilini, tuttavia, tale scadenza non è valida. È possibile far valere i propri diritti anche dopo il termine.
Il locatore non vuole dare seguito alla vostra richiesta? Allora potete rivolgervi direttamente all’autorità di conciliazione in materia di diritto di locazione. La procedura è gratuita.
Protezione giuridica in caso di controversie con il locatore
Con un’assicurazione protezione giuridica vi tutelate in caso di controversie con il locatore. In genere l’assicurazione protezione giuridica copre le spese processuali e legali.
7. Il locatore può farmi causa se non pago le spese accessorie?
La locatore può avviare un procedimento esecutivo se gli inquilini non pagano le spese accessorie. Può farlo anche in caso di una richiesta ingiustificata. In questo caso potete opporvi, fermando l’esecuzione e costringendo così il locatore a rivolgersi all’ufficio di conciliazione.
Le spese accessorie aumentano nonostante tutto? Allora vale la pena cercare una nuova abitazione.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 19.10.2016
