Riduzione dell’affitto in caso di difetti: consigli e modello
Riduzione dell’affitto in caso di difetti: quando e come potete richiederla? Comparis spiega – con esempi.
30.03.2026
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1. Riduzione dell’affitto in Svizzera: che cos’è un difetto?
In parole semplici, un difetto è tutto ciò che impedisce l’«uso conforme al contratto» del vostro appartamento in affitto – quindi l’abitare.
Esempi possono essere una lampadina difettosa o un cantiere rumoroso nelle vicinanze. Tuttavia, non tutti i difetti rientrano nella responsabilità del locatore: della «piccola manutenzione» devono occuparsene personalmente le persone locatarie.
Buono a sapersi: In Svizzera i «difetti durante il periodo di locazione» sono regolati nel Codice delle obbligazioni svizzero.
In generale, nel diritto di locazione esistono tre categorie di difetti:
Difetto lieve: Si tratta di difetti che rientrano nella piccola manutenzione. Questi devono essere eliminati personalmente. In questo caso, l’aspetto fondamentale è che il difetto possa essere riparato senza l’intervento di una persona specializzata.
Difetto di media gravità: L’appartamento è ancora abitabile, ma la sua idoneità è ridotta. Come valore indicativo, l’utilizzo dell’appartamento risulta limitato di almeno il 5%. Per difetti di media gravità si intendono ad esempio la carta da parati che si sfalda o un forno rotto.
Difetto grave: Si può vivere nell’abitazione solo in modo fortemente limitato o non è più possibile viverci affatto.
2. Tabella della riduzione dell’affitto in Svizzera: quali sono le percentuali di riduzione dell’affitto?
Sono già state emesse alcune sentenze giudiziarie sulla riduzione dell’affitto in caso di difetti. La tabella seguente riporta esempi di diritti alla riduzione del canone di locazione.
Ulteriori esempi di riduzioni del canone di locazione a causa di difetti sono disponibili sul sito dell’ Associazione Svizzera Inquilini. Importante: a seconda della situazione, il diritto alla riduzione può variare, anche in presenza dello stesso difetto.
| Categoria del difetto | Descrizione dei difetti | Riduzione dell’affitto |
|---|---|---|
| Lavori di ristrutturazione | Ristrutturazione dell’intero edificio | 35% |
| Lavori di ristrutturazione nell’appartamento sovrastante | 25% | |
| Eccessiva umidità e infiltrazione d’acqua | Finestre non ermetiche | 10% |
| Soffitti macchiati e tappezzeria staccata a causa di infiltrazioni d’acqua | 10% | |
| Immissioni foniche | Rumore dalla macelleria accanto | 20% |
| Sonno disturbato a causa del rumore in camera da letto, probabilmente proveniente dal radiatore | 15% | |
| Immissioni olfattive | Odori sgradevoli provenienti da un ristorante, il sistema di ventilazione è insufficiente | 20% |
| Odore di acque reflue nell’ingresso, in cucina e nel WC di una villa per alcuni giorni all’anno | 10% | |
| Temperatura ambiente insufficiente | Temperatura ambiente tra 15 e 20 gradi, riduzione durante i mesi invernali | 20% |
| Casa inabitabile a causa di un guasto al riscaldamento | 100% | |
| Lavori di costruzione nel quartiere | Cantiere di grandi dimensioni a 40-50 m dalle abitazioni in affitto con rumore e vibrazioni considerevoli | 16% |
| Perdita di luce solare in più stanze a causa della nuova costruzione | 25% | |
| Revoca di strutture | Ascensore non funzionante (inquilini al 4º piano) | 10% |
| Lavastoviglie guasta | 3% | |
| Difetto quantitativo | Rimozione di una piccola stanza adiacente con finestre da un appartamento di 6 locali | 6,5% |
| Difetti estetici | Episodi di vomito ripetuti nelle aree comuni | 5% |
| Macchie d’acqua e carta da parati parzialmente staccata in più stanze | 8% |
Quale riduzione del canone di locazione sia adeguata, dipende dal difetto concreto. Non si è d’accordo con l’amministrazione sulla riduzione? In tal caso, ci si può rivolgere all’ autorità di conciliazione competente.
Buono a sapersi: Si registri tutto ciò che è importante in relazione al difetto. Ad esempio, si facciano foto dei danni. Un diario dei rumori rende più facile esporre le immissioni foniche davanti all’autorità di conciliazione.
Calcolo della riduzione dell’affitto: esempio in caso di rumore di cantiere
Nelle immediate vicinanze si sta costruendo un nuovo edificio per uffici. I lavori durano tre anni. Vengono utilizzati trapani pneumatici, montacarichi e altre macchine edili pesanti. Il rumore supera nettamente il limite tollerabile.
In tal caso, le probabilità di una riduzione dell’affitto sono buone. Tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione e il suo importo dipendono dal singolo caso. In caso di lavori di costruzione, è possibile chiedere una riduzione dell’affitto. in molti casi ridurre di circa il 10%. Tuttavia, in singoli casi, l’ufficio di conciliazione può concedere anche una riduzione maggiore o minore.
3. Riduzione dell’affitto in caso di difetti: quando si può richiedere una riduzione dell’affitto?
Per una riduzione del canone d’affitto a causa di un difetto si applicano le seguenti requisiti:
Il difetto dell’abitazione in affitto è dovuto alla normale usura oppure non è stato causato da voi.
Il difetto non rientra nella piccola manutenzione. Ad esempio, se la lampadina è difettosa dovete sostituirla voi.
Avete informato la locazione del difetto.
Avete diritto alla riduzione del canone di locazione non appena il locatore ne è a conoscenza e fino alla risoluzione del difetto. Per avere delle prove, è opportuno informare l’amministrazione dei difetti tramite lettera raccomandata per informarla dei difetti.
Buono a sapersi: la tabella della durata di vita mostra quanto tempo dovrebbero durare le cose in locazione durante il normale utilizzo.
Altri motivi per una riduzione dell’affitto
Avete diritto a una riduzione del canone di locazione non solo in caso di difetti. Si può anche richiedere una riduzione dell’affitto se
il tasso di riferimento diminuisce di 0,25%
il canone d’affitto iniziale è eccessivo in modo abusivo
4. Come richiedere una riduzione del canone di locazione?
Avete riscontrato un difetto? Ecco come procedere per richiedere una riduzione del canone di locazione:
Informate il locatore, preferibilmente per iscritto. Descrivete il danno nel modo più preciso possibile. Idealmente, allegate prove come fotografie o un verbale relativo al rumore.
Importante: Segnalate sempre al locatore i difetti di media gravità e quelli gravi. In caso contrario, si rischia di pagare in caso di danni successivi (art. 257g CO). Un esempio di danno consequenziale è che la muffa si diffonde sempre più muffa.
La locazione non sistema il difetto? Inviare una lettera raccomandata. Nella lettera, fissare un termine, entro il quale i difetti devono essere sistemati. Specificare che, in caso di mancata riparazione, verrà depositata ufficialmente una parte del canone di locazione.
Buono a sapersi: Secondo l’Associazione inquilini, il termine per la risoluzione a regola d’arte del difetto deve essere sufficiente, e ciò dipende dal tipo e dalla gravità del difetto. Inoltre, dopo la scadenza del termine dovrebbe rimanere ancora tempo sufficiente per il deposito del canone di locazione successivo.
Spesso è sufficiente un termine di due settimane. Tuttavia, in caso di riparazioni urgenti, è possibile fissare anche un termine più breve. Tra queste rientrano, ad esempio, una serratura difettosa o un impianto di riscaldamento non funzionante.
La locazione non reagisce ancora? Allora è possibile depositare il canone di locazione. Ciò significa che i canoni di locazione futuri vengono trasferiti su un conto dell’ufficio di conciliazione.
Di norma, per farlo occorre compilare un modulo dell’autorità di conciliazione. Per scoprire quale autorità è responsabile del proprio caso, si può consultare ad esempio la pagina della prassi in materia di diritto di locazione. Informate l’amministrazione in merito al deposito.
Importante: Non versate l’affitto personalmente presso la banca. È necessario depositarlo presso un ufficio designato dalle autorità. Altrimenti si rischia una disdetta da parte dell’amministrazione.
Presentate all’ufficio di conciliazione una richiesta per ottenere la
eliminazione dei difetti
riduzione del canone di locazione
utilizzo del canone di locazione depositato per la riparazione dei danni
Questo deve essere fatto entro 30 giorni dalla scadenza del primo canone di locazione depositato. In caso contrario, l’amministrazione riceve il canone di locazione depositato. La Confederazione mette a disposizione un modulo per l’istanza di conciliazione.
Buono a sapersi: La riduzione del canone si può richiedere anche retroattivamente. Tuttavia, ciò vale solo se il difetto è stato notificato in tempo utile. Il diritto si prescrive dopo 5 anni.
Non riuscite a raggiungere un accordo con il locatore nonostante la procedura di conciliazione non riuscite a raggiungere un accordo con l’amministrazione nonostante la procedura di conciliazione? In tal caso, può valere la pena trasferirsi in un appartamento senza difetti.
5. Modello di lettera per la riduzione dell’affitto
Creare qui un scrivere per la riduzione dell’affitto in Svizzera. In seguito si potrà scaricarla in formato PDF. I dati forniti non verranno salvati.
6. Domande frequenti sulla riduzione dell’affitto in caso di difetti in Svizzera
In caso di lavori di ristrutturazione nell’edificio, di norma si ha diritto a una riduzione del canone di locazione. La condizione è che l’appartamento possa essere utilizzato solo in modo limitato o non possa essere utilizzato affatto. Nella maggior parte dei casi sono già sufficienti detriti, polvere e rumori di cantiere, affinché si possa richiedere una riduzione del canone di locazione.
È preferibile tenere un verbale dei lavori di costruzione. Questo aiuta a determinare l’importo della riduzione dell’affitto. È preferibile inviare la lettera relativa alla riduzione subito dopo l’inizio dei lavori di costruzione per raccomandata al locatore.
Buono a sapersi: Se il locatore rifiuta la riduzione dell’affitto, è opportuno attendere prima di intraprendere eventuali azioni legali. Solo dopo il completamento dei lavori di costruzione l’autorità di conciliazione può determinare in via definitiva l’importo e la durata della riduzione del canone di locazione.
Pertanto, non accettate neanche nessuna proposta definitiva di riduzione della locazione prima che i lavori di costruzione siano conclusi.
L’entità della riduzione dell’affitto in caso di rumore dovuto a lavori di costruzione dipende dalla gravità della limitazione subita.
In caso di lavori di costruzione nel quartiere nelle passate sentenze, agli inquilini è stata riconosciuta una riduzione dell’affitto compresa tra il 10% e il 50%. In caso di lavori di ristrutturazione nell’edificio residenziale la percentuale di riduzione dell’affitto riconosciuta dalla giurisprudenza precedente è compresa tra il 10% e il 60%.
Come esempi di riduzioni del canone di locazione, potete consultare la giurisprudenza precedente passata. In questo modo si ottiene una prima idea dell’entità della riduzione del canone di locazione. Una panoramica della giurisprudenza precedente è disponibile, ad esempio, presso l’Associazione Svizzera Inquilini.
Non è possibile calcolare con precisione la riduzione del canone di affitto. In caso di controversia, l’autorità di conciliazione o un tribunale stabiliscono di quale percentuale può essere ridotto l’affitto.
Tuttavia, potete basarvi su sentenze giudiziarie precedenti. In questo modo vi farete un’idea iniziale dell’entità della riduzione dell’affitto nel vostro caso.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 25.04.2016
