Che cosa significa «normale usura» in un appartamento in affitto?
In quali casi l’usura dell’appartamento è normale e quando è eccessiva? E per quali danni devono pagare gli inquilini? La distinzione non è sempre facile e spesso porta a litigi. Comparis mostra a cosa prestare attenzione.
15.09.2026
iStock / hanohiki
1. Diritto di locazione in Svizzera: quali sono i danni causati dagli inquilini?
Per i danni all’appartamento – i cosiddetti danni dell’inquilino – gli inquilini devono sostenere i costi. In linea di massima si distingue tra usura normale e usura eccessiva. La distinzione spesso non è così semplice e può portare a conflitti. Il piano cottura è davvero stato graffiato troppo? Quanti graffi sul parquet rientrano nella norma? In che stato sono le pareti e le porte?
2. Che cosa rientra nella normale usura dell’appartamento?
Per normale usura si intende per legge l’uso diligente e conforme al contratto di un appartamento. Ciò che rientra nella normale usura dipende da diversi fattori, ad esempio dal periodo in cui la persona ha vissuto nell’appartamento.
Dopo 20 anni, il bagno può sembrare più usato alla consegna dell’appartamento rispetto a quando si lascia l’abitazione solo dopo un anno. Se quattro persone vivono sotto lo stesso tetto, l’appartamento è anche più utilizzato rispetto a un nucleo familiare composto da una sola persona. Un pavimento in un ristorante è sottoposto a un carico maggiore rispetto a un pavimento del soggiorno. Tutto ciò deve essere preso in considerazione.
Esempi di usura normale
Per normale usura si intendono ad esempio:
buchi di tasselli nelle pareti, a condizione che siano stati chiusi a regola d’arte e non siano troppo numerosi
tracce di quadri e mobili alle pareti oppure tappezzerie ingiallite
normale usura della moquette
Esempi di usura eccessiva
Per usura eccessiva si intendono tra l’altro:
graffi profondi nel parquet
macchie vistose/macchie sulla moquette
Pareti di legno graffiate dagli animali domestici
Carta da parati scarabocchiata
Quando è necessario rinnovare il bagno dell’appartamento? Cosa succede se il nuovo piano cottura è stato utilizzato in modo eccessivo già dopo soli cinque anni? A tal fine, l’Associazione dei proprietari immobiliari e l’Associazione svizzera inquilini hanno pubblicato insieme una Tabella della durata di vita che mostra per quanto tempo ogni singolo componente di un appartamento può essere utilizzato.
3. Quanto dovete pagare per un danno?
In caso di danno causato dall’inquilino si applicano due massimali contemporaneamente. Pagate al massimo i costi di riparazione effettivi – e mai più del valore attuale dell’arredamento danneggiato. Tra i due importi fa fede quello più basso.
Esempio: una porta danneggiata potrebbe essere riparata per 600 franchi. Secondo la tabella della durata di vita ha ancora un valore attuale di 300 franchi. In questo caso, si devono 300 franchi.
Se la durata di vita di un elemento d’arredo è scaduta, in linea di principio non è dovuto alcun risarcimento danni.
| Caso | Importo massimo che dovete pagare |
|---|---|
| L’arredamento viene sostituito | Valore attuale secondo la tabella della durata di vita |
| L’arredamento viene riparato | Costi di riparazione effettivi – ma al massimo il valore attuale |
| La durata di vita è terminata | In linea di principio niente |
4. Quali danni si possono riparare da sé?
I locatari possono effettuare loro stessi piccoli lavori di riparazione, ad esempio stuccare i fori dei tasselli, sostituire le guarnizioni oppure sostituire gli oggetti mancanti che fanno parte dell’arredamento dell’appartamento. Tuttavia, c’è sempre il rischio che la locazione non accetti i lavori. Se il lavoro non è stato fatto a regola d’arte, la locazione può addebitare i costi di una correzione professionale. In questo modo i costi raddoppiano.
Attenzione: I lavori di manutenzione devono essere svolti prima che i nuovi inquilini si trasferiscano nell’abitazione. Se i lavori di ristrutturazione ancora in corso impediscono il trasferimento dei nuovi inquilini o lo permettono solo parzialmente, si può essere ritenuti responsabili per la perdita di pigione e ulteriori spese.
Si può anche rinnovare l’appartamento con il consenso del locatore e, ad esempio, dipingere le pareti. In caso di modifiche importanti dell’oggetto in locazione vale quanto segue: se non è stato concordato diversamente, bisogna riportare l’abitazione al suo stato originario. In caso di ristrutturazioni importanti, occorre annotare per iscritto che cosa si fa e che cosa succede alla riconsegna dell’appartamento. In questi contratti è di regola stabilito il ripristino professionale.
Consiglio: Più accurata è la pulizia dell’appartamento, più facilmente si vedono i danni e si possono riparare i piccoli graffi. Con l’aiuto di un’impresa di pulizia è anche possibile eseguire i lavori più importanti.
I locatari sono tenuti a provvedere autonomamente alla «piccola manutenzione». Spesso nei contratti di locazione è inclusa una lista di tali riparazioni e un importo massimo stabilito nel caso in cui qualcosa debba essere sostituito. A questi lavori appartengono la sostituzione di fusibili, il serraggio di viti allentate o la disostruzione del sifone. A fare fede non è l’importo, ma se si è in grado di eseguire la riparazione con la normale manualità (art. 259 CO). Se sono necessarie competenze specialistiche, il limite dei piccoli lavori di manutenzione è superato e il locatore si assume i costi.
5. Il verbale di constatazione danni come prova
Il verbale di constatazione danni è importante per entrambe le parti. Serve al momento dell’uscita come mezzo di prova. Pertanto, conviene prestare attenzione sia al momento dell’entrata sia al momento del cambio di abitazione alla redazione di un verbale.
Nel verbale vengono messi per iscritto ed eventualmente fotografati tutti i danni presenti nell’abitazione. L’elenco dei difetti deve essere inoltrato al più tardi 10 giorni dopo l’entrata tramite raccomandata al locatore. Fissate un termine, entro il quale i difetti devono essere risolti. Conservare una copia della lettera.
Il locatore deve contestare immediatamente i danni
Se la locatrice constata un danno al momento della restituzione, deve comunicarvelo subito (art. 267a CO). In mancanza di tale reclamo per difetti, i diritti decadono. Fanno eccezione i difetti che non erano riconoscibili durante il normale controllo e che si manifestano solo in seguito.
Per voi questo significa: confrontare una fattura successiva con il verbale di consegna. Le voci che non sono state registrate in tale documento e che emergono solo settimane dopo spesso non sono più esigibili.
6. Cosa fare se inquilini e locatrice non sono d’accordo?
Al momento della restituzione dell’appartamento si verificano spesso malintesi: il locatore può, ad esempio, pretendere che gli inquilini riparino danni che non hanno causato. A volte i locatori tentano anche di addebitare agli inquilini costi inammissibili per i danni causati.
Per prevenire tali conflitti, è necessario documentare con precisione lo stato dell’appartamento prima del trasloco e al momento della restituzione. È importante informarsi in anticipo in merito ai danni per i quali si è responsabili. Se le parti non sono d’accordo, la questione può arrivare fino al tribunale delle locazioni.
Inserire una riserva nel verbale
Se le due parti non sono d’accordo sul fatto che l’usura sia normale o eccessiva, possono inserire una riserva nel verbale. Importante: senza un accordo, non si dovrebbe firmare il verbale.
Molti moduli di verbale contengono formulazioni che esprimono la volontà di assumersi i costi. Confermando con la vostra firma, ne siete responsabili. In questo caso, aggiungere alla firma la nota «non vale come riconoscimento di debito». In questo modo si revoca la disponibilità ad assumersi i costi.
7. Quali danni si assume l’assicurazione responsabilità civile?
L’usura normale è compresa nell’affitto. Ciò che va oltre questa usura è in parte coperto dall’assicurazione responsabilità civile. Ne fanno parte danni non prevedibili o dovuti a disattenzione, ad esempio:
macchie di vino rosso sulla moquette
crepe nel lavandino
graffi profondi nel parquet
piccole bruciature sul tappeto
scarabocchi dei bambini sulla carta da parati
Anche se l’assicurazione si fa carico dei danni, bisogna pagare la franchigia. L’ammontare della franchigia può essere definito contrattualmente.
Quali danni non copre l’assicurazione responsabilità civile?
Di solito non sono coperti danni imprevedibili, che si verificano gradualmente. Se ad esempio si aerano a malapena o mai i locali dell’abitazione e, a causa dell’elevata umidità dell’aria, si forma muffa nell’abitazione, l’assicurazione non copre il danno.
Il rimborso da parte dell’assicurazione non è contemplato neanche per danni chiaramente prevedibili, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo di sigarette. Non sono coperti nemmeno i danni causati da negligenza grave, nonché i danni locativi che sono stati intenzionalmente causati.
Importante: Contattare immediatamente la propria assicurazione in caso di danno. Essa verifica se i danni sono coperti.
8. Esempi di consegna di un’abitazione in Svizzera dopo 10 o 20 anni
Chi rimane a lungo in un appartamento dovrebbe controllare attentamente la tabella della durata di vita. Se la durata di vita è superata, in linea di principio i locatari non devono più farsi carico dei costi. Questo vale sia per la sostituzione sia per la riparazione.
Se si esce dal proprio appartamento dopo circa 10 anni, la durata di vita per il frigorifero o i mobili del bagno è superata. Ciò significa che, anche se il frigorifero è difettoso al momento del trasloco, non è necessario sostituirlo a proprie spese.
Se si esce dall’appartamento dopo 20 anni, la durata di vita per il laminato, nonché la lavastoviglie, il piano cottura e il forno è anch’essa superata.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 31.08.2016
