Piccola manutenzione: quali riparazioni devono essere effettuate dagli inquilini?
Quali riparazioni devono essere effettuate dagli inquilini? Spieghiamo cosa rientra nella piccola manutenzione e quando il locatore deve farsi carico dei costi di riparazione.
16.05.2025
iStock / perinjo
1. Danni nell’appartamento in affitto: quali riparazioni deve effettuare l’inquilino?
In linea di principio, il locatore è responsabile della manutenzione dell’appartamento. Tuttavia, c’è un’eccezione per i piccoli difetti e le riparazioni. Secondo il diritto di locazione (art. 259 CO), questi devono essere risolti a proprie spese. Questi lavori sono anche noti come «lavori di piccola manutenzione».
Cosa si intende per piccola manutenzione?
La piccola manutenzione comprende piccole riparazioni e migliorie in un appartamento in affitto che si possono svolgere senza particolari conoscenze tecniche e con poco sforzo. Alcuni esempi tipici:
Sostituzione di piccole parti: sostituzione di lampadine e piccoli accessori (ad es. teglia da forno o accessori per frigorifero).
Manutenzione delle parti mobili: se necessario, lubrificare cerniere e serrature o serrare le viti allentate sui mobili da incasso.
Pulizia e cura: sbloccare lo scarico del lavabo, rimuovere il calcare dai rubinetti o sostituire il filtro della cappa aspirante.
Al più tardi al momento del trasloco, è necessario eseguire queste piccole riparazioni. In caso contrario, è necessario prevedere una detrazione dalla cauzione.
Costi di riparazione per gli inquilini: a quanto possono ammontare?
Non esiste un limite di spesa stabilito per legge per i piccoli lavori di riparazione. La regola generale di 150 franchi per riparazione è stata a lungo diffusa. Secondo l’attuale prassi giudiziaria, tuttavia, è decisiva la fattibilità della riparazione: se è necessario rivolgersi a uno specialista, non si tratta più di piccoli lavori di riparazione. In questo caso, anche le fatture inferiori a 150 franchi devono essere pagate dal locatore.
In caso di dubbio, prima della riparazione è bene chiarire con l’amministrazione chi si assume i costi. Importante: le clausole nel contratto di locazione con un limite superiore per le piccole riparazioni (ad esempio l’1% dell’affitto annuo) non sono valide.
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2. Quali riparazioni deve pagare il locatore?
In linea di principio, il locatore è responsabile di tutti i difetti e le riparazioni più importanti in un appartamento in affitto. In particolare, si tratta di riparazioni che possono essere eseguite solo da specialisti oppure della sostituzione di parti facilmente sostituibili che costano più di 150 franchi. Alcuni esempi tipici:
Difetti su apparecchi di grandi dimensioni: fornello o frigorifero non funzionante o tubazione dell’acqua che perde.
Difetti strutturali della sostanza immobiliare: finestre che non si chiudono bene o crepe nelle pareti.
Segni di usura, ad esempio sui pavimenti.
In breve: tutto ciò che non è di piccola entità è responsabilità del locatore.
Riparazioni a carico del locatore: ecco come procedere
Informare immediatamente il locatore se si riscontra un difetto o un problema grave. Descrivere il difetto e le sue conseguenze (ad es. il riscaldamento non funziona più e l’appartamento arriva solo a 10 gradi). La segnalazione immediata è importante per evitare che il danno aumenti. In qualità di inquilino, si ha un cosiddetto obbligo di limitare il danno.
Importante: non incaricare nessun artigiano di propria iniziativa, ma attendere la reazione del locatore. Altrimenti, è possibile che in seguito si rifiuti di assumersi i costi.
3. Caso speciale: danni causati dall’usura
Chi sostiene i costi per i danni causati dall’usura dipende dal tipo di usura. Si distingue tra «usura normale» e «usura eccessiva».
Usura normale
La normale usura si riferisce all’usura tipicache si verifica durante l’utilizzo contrattuale di un appartamento in affitto. Ne sono un esempio tappeti usurati, graffi superficiali sul pavimento o lievi cambiamenti di colore sulle pareti. In questo caso il locatore non può addebitare alcun costo di riparazione al momento del trasloco.
Usura eccessiva
Si parla di usura eccessiva quando l’usura supera il livello previsto in caso di utilizzo attento. I danni causati sono di solito il risultato di un comportamento negligente o di un uso non conforme al contratto dell’appartamento. Ne sono un esempio graffi profondi sul pavimento o crepe nel lavandino. In questo caso, i costi di riparazione sono a carico dell’.
Buono a sapersi: in alcuni casi, lassicurazione responsabilità civile privata copre i danni causati da usura eccessiva in un appartamento in affitto. Ad esempio, se si fa cadere un oggetto pesante e si danneggia il lavabo.
Qual è il ruolo della durata di vita?
La durata di vita è il periodo medio di utilizzo dopo il quale un oggetto deve essere sostituito a causa dell’usura dovuta al normale utilizzo. Nella tabella della durata di vita si trovano alcuni esempi. Ad esempio, una lavastoviglie ha una durata di 15 anni, un lavabo di solito dura 35 anni.
In caso di usura eccessiva, in qualità di inquilini dovete pagare solo il valore residuo di un oggetto Se si provoca una crepa in un lavabo di 20 anni, si dovrà pagare solo poco meno della metà del prezzo per il nuovo lavabo. Se la durata di vita è già scaduta, il locatore deve pagare la sostituzione completa.
4. Domande frequenti
In linea di principio, il locatore è responsabile delle riparazioni più importanti alla lavatrice. Di norma, sono esclusi i costi per la riparazione di danni causati dagli inquilini.
Se la lavastoviglie è installata in modo permanente e la riparazione richiede competenze specialistiche, il locatore deve sostenere i costi. Le piccole riparazioni che si possono facilmente eseguire da soli (ad es. la pulizia di un filtro) rientrano nella cosiddetta «piccola manutenzione». I costi devono essere sostenuti dagli inquilini.
Le riparazioni di elettrodomestici o attrezzature da cucina installati in modo permanente, che richiedono un tecnico o costano più di 150 franchi, devono essere pagate dal locatore. I piccoli lavori di manutenzione che si possono eseguire da soli (ad es. la sostituzione di una luce del forno) sono a carico degli inquilini.
I piccoli lavori di manutenzione, come lo sblocco degli scarichi, sono a carico dell’inquilino. Le riparazioni o i danni di maggiore entità sono a carico del locatore se non sono dovuti a un uso improprio.
In qualità di inquilino, è necessario sostituire solo piccole parti facilmente sostituibili (ad es. lampadine) a proprie spese. Se un apparecchio elettrico più grande o installato in modo permanente si rompe, il locatore deve provvedere alla riparazione o alla sostituzione.
5. Conclusione
In linea di principio, il locatore è responsabile delle riparazioni negli appartamenti in affitto. Sono escluse le piccole riparazioni (piccola manutenzione), che si possono eseguire senza conoscenze tecniche e con poco sforzo.
I costi per tali piccole riparazioni e per eventuali pezzi di ricambio non dovrebbero superare i 150 franchi. I costi per le parti più costose e per le riparazioni da parte di specialisti devono essere sostenuti dal locatore. eccezione i danni evitabili causati da un’usura eccessiva, la cui riparazione è a carico dell’inquilino.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 26.01.2022
