Aumento dell’affitto in Svizzera: i diritti degli inquilini
I locatori non possono fissare il canone di locazione a piacimento. Comparis mostra da cosa dipende l’importo e come è possibile opporsi a un canone troppo alto.
28.07.2026
iStock / gopixa
L’essenziale in breve
Un aumento dell’affitto è consentito solo per motivi previsti dalla legge: un tasso di riferimento, rincaro, investimenti volti a incrementare il valore (ristrutturazioni, modifiche edilizie) o aumenti generali dei costi.
Se il tasso di riferimento aumenta di 0,25 punti percentuali, è consentito un aumento dell’affitto del 3% in più. Per il rincaro, il locatore può aumentare l’affitto al massimo per un importo pari al 40% dell'inflazione.
L’aumento è valido solo con l’ apposito modulo ufficiale e al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del periodo di disdetta.
È possibile contestare un aumento del canone di locazione entro 30 giorni presso l’Autorità di conciliazione.
1. Da cosa dipende l’importo dell’affitto?
I seguenti fattori possono influire sul canone di locazione:
indice nazionale dei prezzi al consumo
riserva/adattamento parziale della pigione
spese generali di gestione e di manutenzione
Di quanto può essere aumentato al massimo l’affitto?
L’entità dell’aumento dell’affitto dipende dal motivo dell’aumento. Il locatore può far valere diversi fattori, ma solo fino a limiti massimi chiaramente regolamentati.
| Motivo dell’aumento | Massimo consentito |
|---|---|
| Aumento del tasso di riferimento (0,25 punti percentuali ciascuno) | Aumento dell’affitto del 3% |
| Rincaro generale (indice nazionale) | 40% del rincaro |
| Aumento generale dei costi | in genere importo forfettario compreso tra lo 0,5 e l’1% all’anno (diverso a seconda del cantone) |
Il locatore può combinare. Nei paragrafi seguenti si può leggere come vengono calcolati esattamente i singoli aumenti.
2. In che misura il tasso di riferimento influisce sul canone di locazione?
Il tasso di riferimento è il tasso d’interesse medio dei prestiti ipotecari esistenti in Svizzera. Dal 1983 funge da fattore di calcolo del canone di locazione.
Attualmente il tasso di riferimento è pari a 1,25%. È in vigore dal 2 settembre 2025 ed è stato confermato dall’Ufficio federale delle abitazioni anche per il 2026.
In linea generale:
Se il tasso di riferimento aumenta di 0,25 punti percentuali, il locatore può aumentare l’affitto del 3% (art. 13 OLAL).
Se il tasso di riferimento scende di 0,25 punti percentuali, gli inquilini possono richiedere una riduzione dell’affitto del 2,91%.
3. Qual è l’impatto del indice nazionale dei prezzi al consumo sul canone di locazione?
I locatori possono utilizzare il rincaro generale come base per un aumento della pigione. Il rincaro può essere constatato sulla base indice nazionale dei prezzi al consumo.
Importante: il locatore può aumentare l'affitto di al massimo il 40% del rincaro. Eccezione: contratti di locazione indicizzati.
Nel contratto di locazione è prevista una diretta correlazione con l’indice nazionale dei prezzi al consumo? In tal caso la locazione può trasferire il rincaro al 100% sulle persone locatarie. Ciò è consentito solo per i contratti di locazione con una durata minima di cinque anni. Si parla quindi di un contratto di locazione indicizzato.
Tuttavia, la locazione non può far valere costi aggiuntivi in caso di contratti di locazione indicizzati. Una modifica del tasso d’interesse di riferimento o l’aumento dei costi di manutenzione e di esercizio non hanno quindi alcun effetto sui costi di locazione.
4. In che modo l’aumento generale dei costi influisce sul canone di locazione?
Oltre al tasso d’interesse di riferimento e al rincaro la locazione può far valere un aumento generale dei costi. Tra i costi che incidono figurano in particolare:
imposte immobiliari
tasse
spese di manutenzione e di gestione
premi assicurativi
La locatrice o il locatore deve essere in grado di dimostrare l’aumento dei costi. Spesso vengono applicati importi forfettari compresi tra lo 0,5 e l’1% .
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5. Che cosa significa «riserva di pigione» al momento della stipula del contratto?
Bisogna fare attenzione alle parole «riserva di pigione» o «riserva del canone di locazione» nel contratto di locazione. In questo modo la locatrice o il locatore indica già in anticipo di voler aumentare la pigione. Se una riserva è chiaramente indicata, è giuridicamente valida.
O come importo assoluto in franchi svizzeri o come percentuale. Se nel contratto è definita una riserva del genere, l’aumento della pigione può avvenire in qualsiasi momento. Come persona inquilina è comunque possibile contestare l’aumento e farlo esaminare.
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6. Far verificare il canone di locazione iniziale: ecco come si fa
Il canone di locazione iniziale può essere fatto verificare. La locatrice o il locatore non può stabilire liberamente l’importo del canone di locazione. Il diritto di locazione prevede che la locatrice o il locatore possa realizzare solo un rendimento ragionevole.
Se il canone di locazione è troppo alto, è possibile contestarlo, anche dopo aver firmato il contratto – fino a 30 giorni dopo la consegna delle chiavi.
Ma quando il canone è troppo alto? In genere in qualità di locatrice o locatore non lo si può stabilire autonomamente. Un campanello d’allarme potrebbe essere il fatto che il canone di locazione è nettamente più alto di quello pagato dalla precedente inquilina o dal precedente inquilino.
Quanto pagava la precedente inquilina o il precedente inquilino?
In alcuni cantoni lo si viene a sapere automaticamente. A Basilea Città, Ginevra, Lucerna, Neuchâtel, Vaud, Zugo e Zurigo vige l’obbligo del modulo. Ciò significa che la locatrice o il locatore deve indicare quanto è costato finora il canone di locazione dell’appartamento. Questo modulo viene consegnato insieme al contratto di locazione. L’obbligo del modulo si applica tuttavia solo quando il numero di abitazioni vuote scende al di sotto di un determinato valore.
In tutti gli altri cantoni occorre chiederlo esplicitamente. La locatrice o il locatore è tenuta/tenuto a fornire informazioni in merito su richiesta. Spesso l’informazione si ottiene più facilmente dalla precedente inquilina o dal precedente inquilino.
Se la locatrice o il locatore ha aumentato significativamente il canone di locazione, una contestazione potrebbe essere opportuna. Una volta ricevuta la comunicazione di aumento, le inquiline e gli inquilini hanno 30 giorni di tempo per contestarla per iscritto presso l’autorità di conciliazione competente del distretto di domicilio. Molte autorità di conciliazione mettono a disposizione un modulo apposito. Presso l’Associazione inquilini (in tedesco) si trovano maggiori dettagli.
7. In che modo il locatore deve comunicare l’aumento dell’affitto?
Il locatore deve comunicare eventuali aumenti del canone d’affitto tramite un modulo ufficiale in cui deve essere indicato
per quale motivo,
su quale base,
a partire da quando,
e di quanto viene aumentata la pigione.
L’aumento del canone di locazione è nullo se il locatore non lo comunica tramite il modulo ufficiale, non lo motiva o se con la comunicazione minaccia o comunica un’eventuale disdetta del contratto.
8. A partire da quando entra in vigore l’aumento dell’affitto?
Un aumento del canone di locazione è consentito al più presto al prossimo termine di disdetta possibile. Il locatore deve comunicare l’incremento al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del periodo di disdetta. Questi dieci giorni hanno lo scopo di concedere alla parte locataria un periodo di riflessione.
Se non si accetta l’aumento del canone e non lo si vuole contestare, si può disdire il contratto di locazione.
Si applica il termine di disdetta concordato contrattualmente. Se non figura nel contratto, vale il termine minimo di disdetta previsto per legge:
3 mesi per gli spazi abitativi
6 mesi per locali commerciali
2 settimane per le camere ammobiliate
Se nel contratto di locazione non è indicato alcun termine di disdetta, si applicano i termini di legge, ossia i termini di disdetta consueti nel luogo di domicilio.
Esempio di termine di disdetta
Supponiamo che il contratto di locazione di un appartamento possa essere disdetto entro il 30 settembre 2024 con preavviso di tre mesi: in tal caso, la comunicazione di aumento deve al più tardi il 20 giugno 2024 presso la locataria o il locatario (3 mesi più 10 giorni). Il nuovo canone di locazione è valido dal 1º ottobre 2024.
A titolo di prova, solitamente il locatore comunica l’aumento tramite raccomandata. Eventuali notifiche di aumenti non inviate per tempo avranno effetto solo al prossimo termine di disdetta.
9. Come contestare un aumento del canone di locazione?
Se non si è d’accordo con un aumento del canone di locazione, lo si può contestare entro 30 giorni dopo aver ricevuto la comunicazione di aumento (art. 270b CO). L’autorità competente è la Autorità di conciliazione nel luogo di domicilio.
Ecco come procedere:
Verificare l’avviso di aumento: è stato utilizzato il modulo ufficiale ed è stato motivato l’aumento? Se mancano entrambi, l’aumento è nullo.
Verificare con il calcolatore dell’affitto, se l’aumento sia ammissibile in base alle aliquote vigenti.
Presentare il ricorso per iscritto all’Autorità di conciliazione entro 30 giorni. In molti casi quotidiani, la procedura è gratuita.
Importante: Pagare l’aumento dell’affitto durante il procedimento con riserva. In questo modo si evita una disdetta per ritardo nel pagamento.
Consiglio di Comparis: Molte autorità di conciliazione e la Associazione inquilini (in tedesco) mettono a disposizione moduli e modelli di lettera per la contestazione.
10. FAQ – Le domande più frequenti sull’aumento del canone di locazione
Un aumento del canone di locazione è nullo, se il locatore non utilizza il modulo ufficiale e non motiva l’aumento o minaccia contemporaneamente una disdetta. Inoltre, l’avviso deve pervenirvi al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del periodo di disdetta.
Sì. Il locatore può ridefinire il canone d’affitto in caso di cambio di inquilino – ma solo entro limiti ragionevoli. Se il nuovo affitto è nettamente superiore a quello del precedente inquilino, è possibile contestarlo.
Una riserva di pigione stabilisce nel contratto di affitto che il locatore intende aumentare l’affitto in un secondo momento. Se la riserva è chiaramente indicata come importo in franchi o percentuale, è giuridicamente valida.
È possibile contestare un aumento del canone di locazione entro 30 giorni dopo aver ricevuto l’avviso presso l’autorità di conciliazione del luogo di residenza per iscritto. Pagare l’aumento dell’affitto con riserva durante il procedimento.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 09.01.2023
