Aumento dell’affitto in caso di cambio di inquilino: è consentito?
Cambio inquilino – e improvvisamente l’affitto aumenta? Scopri se in Svizzera è consentito un aumento dopo un cambio di inquilino – e quando è possibile contestare il canone di locazione iniziale.
17.09.2025
iStock / shapecharge
1. In Svizzera è consentito un aumento del canone di locazione in caso di cambio di inquilino?
In linea di principio, il locatore può aumentare il canone di locazione dopo un cambio di inquilino. Tuttavia, in qualità di inquilino, è possibile richiedere contestare il canone di locazione iniziale entro 30 giorni dall’ingresso nel nuovo appartamento.
Il ricorso viene presentato all’organo di conciliazione competente.
2. Dopo un cambio di inquilino, il locatore deve comunicare l’aumento del canone di locazione?
Nei cantoni di Basilea Città, Friburgo, Ginevra, Lucerna, Zugo e Zurigo vige un obbligo di divulgazione. In questi cantoni, i locatori devono comunicare il canone di locazione precedente e quello nuovo utilizzando il modulo ufficiale valido. Nei cantoni di Neuchâtel e Vaud questo obbligo sussiste in parte, a seconda della regione.
A partire dal 1º ottobre 2025, oltre al canone di locazione precedente, devono essere indicati anche il tasso di interesse di riferimento e il rincaro (indice nazionale dei prezzi al consumo, IPC).
Negli altri cantoni non vi è alcun obbligo di divulgazione (stato: settembre 2025). Tuttavia, su richiesta dell’inquilino, il locatore deve comunicare il canone di locazione precedente ai sensi dell’art. 256a cpv. 2 CO.
3. Contestazione del canone di locazione iniziale: quando conviene?
Secondo l’art. 270 CO, una contestazione ha buone probabilità di successo se uno di questi criteri è soddisfatto:
Il locatario è stato costretto a stipulare il contratto di locazione a causa di un’emergenza personale o di una carenza di alloggi.
L’affitto è stato aumentato di oltre il 10% rispetto al locatario precedente senza che sia stato effettuato un risanamento.
Inoltre, deve sussistere un canone di locazione abusivo ai sensi dell’art. 269 CO. Questo è il caso se l’affitto produce un rendimento troppo elevato o è superiore a quello di immobili in affitto comparabili nella zona residenziale.
4. Come contestare il canone di locazione iniziale?
Si sospetta che il canone di locazione iniziale sia abusivo? In tal caso è possibile contestarlo. Ecco i passaggi da seguire:
È necessario presentare il canone di locazione iniziale entro 30 giorni dall’ingresso nell’appartamento all’autorità di conciliazione competente. Dopo questo termine non è più possibile contestare.
Nei cantoni con obbligo di modulo, di norma si riceve automaticamente dal locatore il canone di locazione precedente. Negli altri cantoni è possibile richiederlo al locatore. Se il locatore non comunica il canone di locazione precedente nonostante la richiesta, l’autorità di conciliazione può ordinarne la divulgazione.
La contestazione deve essere presentata per iscritto all’autorità di conciliazione competente nel luogo in cui si trova l’oggetto della locazione. Molti tribunali offrono i moduli necessari sui loro siti web.
5. Cosa succede dopo la contestazione?
L’autorità di conciliazione verifica se il canone di locazione è abusivo e media tra le parti. Può presentare una proposta di decisione, ma non è obbligata a farlo. Se nessuna delle parti respinge la proposta entro 20 giorni, questa diventa definitiva.
Se l’autorità non presenta una proposta di decisione o non viene raggiunto un accordo, rilascia un’autorizzazione ad agire. La parte attrice ha quindi 30 giorni di tempo per portare il caso in tribunale.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 31.01.2022
