Aumento dell’affitto in caso di cambio di inquilino: è consentito?
Cambio di inquilino – e all’improvviso l’affitto aumenta? Scoprite se in Svizzera è consentito un aumento dopo un cambio di inquilino e quando è possibile contestare il canone di locazione iniziale.
16.09.2026
iStock / shapecharge
1. In Svizzera è consentito un aumento dell’affitto in caso di cambio di inquilino?
In linea di principio, il locatore o la locatrice può aumentare il canone di locazione dopo un cambio di inquilino. Tuttavia, in qualità di inquilino o inquilina è possibile contestare il canone di affitto iniziale entro 30 giorni. È determinante la consegna dell’appartamento. Se il locatore presenta il modulo ufficiale in un secondo momento, fa fede il giorno in cui si riceve il modulo.
La contestazione va presentata all’ ufficio di conciliazione competente.
2. Il locatore deve comunicare l’aumento del canone di locazione dopo il cambio di inquilino?
Nei Cantoni Basilea Città, Berna, Friborgo, Ginevra, Lucerna, Zugo e Zurigo è previsto un obbligo di comunicazione (ufficialmente: obbligo di modulo). In questi casi, i locatori devono comunicare il canone di locazione precedente e quello nuovo utilizzando il rispettivo modulo ufficiale in vigore.
Nei cantoni Neuchâtel e Vaud questo obbligo sussiste in parte, a seconda della regione. I comuni e i distretti interessati sono indicati nell’ Elenco dell’Ufficio federale delle abitazioni.
Dal 1º ottobre 2025, per il canone di locazione attuale, devono essere indicati anche il tasso di riferimento e il rincaro (indice nazionale dei prezzi al consumo, IPC).
Negli altri cantoni esiste attualmente nessun obbligo di indicazione (ultimo aggiornamento: settembre 2026). Tuttavia, su richiesta dell’inquilino, il locatore è tenuto, ai sensi dell’ art. 256a cpv. 2 CO a comunicare il canone di locazione precedente.
3. Cosa fare se il modulo ufficiale manca o è incompleto?
Se in un cantone con obbligo di modulo manca il modulo ufficiale, il canone di locazione non è stabilito in modo valido. Lo stesso vale nel caso in cui nel modulo manchino l’ultimo tasso d’interesse di riferimento valido o il tasso d’inflazione, oppure se un aumento del canone di locazione o delle spese accessorie non è giustificato in modo comprensibile.
Per voi come inquilini questo significa:
Voi non siete vincolati al termine di 30 giorni.
Potete richiedere all’ufficio di conciliazione di ridefinire il canone di locazione.
4. Contestazione del canone di locazione iniziale: quando conviene?
Ai sensi dell’art. 270 CO una contestazione ha possibilità di successo se uno di questi criteri è soddisfatto:
L’inquilino è stato costretto a concludere il contratto di locazione in seguito a una situazione di emergenza personale oppure a causa della penuria di alloggi.
Il canone di locazione è stato aumentato di oltre il 10% rispetto al precedente inquilino, senza che sia stata effettuata alcuna ristrutturazione.
Inoltre, deve sussistere un canone di locazione abusivo ai sensi art. 269 CO. Questo è il caso se l’affitto genera un rendimento troppo elevato oppure è più elevato rispetto a quello di immobili in locazione comparabili nella zona residenziale.
5. Come contestare il canone di affitto iniziale?
Se si sospetta che il canone di locazione iniziale sia abusivo, è possibile contestarlo. Si osservino le seguenti fasi:
È necessario contestare il canone di affitto iniziale entro 30 giorni dopo l’ingresso nell’appartamento presso l’autorità di conciliazione competente presentando un ricorso. Trascorso questo termine, non è più possibile presentare ricorso.
Nei cantoni in cui vige l’obbligo di utilizzare un modulo, di norma il locatore comunica automaticamente il canone di locazione precedente. In altri cantoni è possibile chiedere al locatore il canone precedente. Se il locatore, nonostante la richiesta, non comunica il canone di locazione precedente, l’autorità di conciliazione può richiederne la divulgazione.
La contestazione deve essere presentata per iscritto all’ufficio di conciliazione competente del luogo in cui si trova l’immobile in locazione. Molti tribunali offrono i moduli corrispondenti sui loro siti web. Ad esempio, i Tribunali civili e penali di Zurigo.
6. Cosa succede dopo la contestazione?
L’autorità di conciliazione verifica se il canone di locazione è abusivo e media tra le parti. Può presentare una proposta di decisione ma non è obbligata a farlo. Se nessuna delle parti rifiuta la proposta entro 20 giorni, questa passa in giudicato.
Se l’autorità non presenta alcuna proposta di decisione o non si raggiunge un accordo, rilascia una autorizzazione ad agire La parte ricorrente ha quindi 30 giorni di tempo per adire le vie legali.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 31.01.2022
