11 domande e risposte sul subaffitto: ecco a cosa fare attenzione
Che si tratti di una camera singola o di un intero appartamento, il subaffitto è molto diffuso in Svizzera. A cosa devono prestare attenzione i subaffittuari e i locatari principali – e serve un contratto di subaffitto? Comparis risponde a undici domande sul subaffitto.
30.12.2022
iStock / svetikd
1. È necessario il consenso del locatore principale?
In linea di massima il subaffitto è consentito e non può essere escluso dal contratto d’affitto. L’inquilino deve però informare in anticipo il locatore dell’intenzione di subaffittare e presentargli le condizioni di affitto.
Il locatore può vietare il subaffitto solo se l’affittuario principale pone condizioni irragionevoli oppure se si vuole arricchire con un canone di affitto spropositato.
Siete alla ricerca dell’appartamento in affitto perfetto?
Siete alla ricerca dell’appartamento dei sogni? Con Comparis trovate tutte le offerte dei principali mercati immobiliari della Svizzera.
2. Cosa deve figurare nel contratto di subaffitto?
Conviene regolare il subaffitto con un contratto scritto. In questo caso valgono le stesse disposizioni di legge previste per l’affitto «normale». Questo è importante, ad esempio, per quanto riguarda le modalità e i termini di disdetta.
Oltre alle stanze che vengono utilizzate solo dal subaffittuario, devono essere espressamente indicate eventualmente le stanze adibite all’uso comune, ad esempio la cucina e il bagno in un appartamento in comune.
Al momento della consegna dell’appartamento è importante compilare un verbale di constatazione danni – con la firma delle parti coinvolte. Annotare tutti i difetti e le usure delle aree abitative che vengono subaffittate. Un primo documento deve essere compilato all’inizio del subaffitto, un secondo alla fine.
3. A quanto può ammontare il canone di subaffitto?
In qualità di locatario principale, in linea di principio non è possibile ricavare alcun profitto dal subaffitto. Il canone di locazione corrisponde di norma alla quota della superficie abitabile utilizzata.
Il locatario principale può inoltre addebitare proporzionalmente i seguenti costi:
spese accessorie (riscaldamento, acqua ecc.)
costi dell’energia elettrica
utilizzo di internet
canone per la radio e la TV (Serafe)
Costi aggiuntivi per l’arredamento
Per un appartamento ammobiliato si può richiedere un supplemento massimo del 20%. Se si richiede un canone di subaffitto più elevato, il locatore può vietare il subaffitto. Una sentenza del Tribunale federale ha classificato come abusive le maggiorazioni del 30%.
4. Un accordo verbale è sufficiente?
Dal punto di vista giuridico, i contratti orali sono validi. In caso di controversia, però, vi mancheranno le prove. Accordi di questo tipo devono quindi essere presi in presenza di un terzo.
Pertanto, consigliamo sia a sublocatori sia a subaffittuari di affidarsi a un contratto d’affitto scritto.
5. Il subaffittuario può essere obbligato a pagare una cauzione?
Sì. Questa può ammontare al massimo a tre mensilità e deve essere depositata in un conto bloccato.
6. Chi è responsabile per i danni?
L’inquilino principale è responsabile nei confronti del locatore per tutti i danni all’appartamento in affitto. Lo stesso vale per i danni causati dai subaffittuari. I locatari principali possono tuttavia rifatturare i danni, se necessario, ai loro subaffittuari. Inoltre, è consigliabile chiedere al subaffittuario di presentare un’assicurazione responsabilità civile.
La persona di riferimento del locatore rimane comunque l’affittuario principale. Ciò significa che chi subaffitta il proprio appartamento è comunque responsabile del pagamento regolare del canone d’affitto e per il rispetto del contratto.
Qui sono disponibili più informazioni relative ai danni causati dall’inquilino.
7. A chi possono rivolgersi i subaffittuari in caso di danni?
Di solito i subaffittuari possono rivolgersi al locatario principale. In alternativa possono farsi rilasciare una delega dal locatario principale per poter chiedere le riparazioni direttamente al locatore.
8. I locatari principali o i subaffittuari possono disdire il contratto d’affitto oralmente?
No. La disdetta deve avvenire per scritto. Ciò vale anche se il contratto è stato stipulato verbalmente. Si consiglia inoltre di inviare la disdetta per raccomandata e di richiedere una conferma di disdetta.
In caso di disdetta, i sublocatori devono utilizzare il modulo di disdetta valido nel rispettivo cantone. I subaffittuari non sono vincolati da un modulo.
9. Quali sono i termini di disdetta?
I termini sono gli stessi dei contratti di locazione «normali»: il termine di disdetta è di norma di tre mesi.
Il termine di disdetta corrisponde – nel rispetto del termine di disdetta di tre mesi – al termine di disdetta abituale sul posto. Se non esiste un termine di disdetta abituale sul posto, la disdetta scade alla fine del mese dopo il termine di disdetta di tre mesi.
È possibile accordarsi diversamente.
10. Quanto può durare al massimo il subaffitto?
Non c’è limite di tempo, come è stato confermato anche dal Tribunale federale. È consentito quindi anche un subaffitto della durata di anni.
Tuttavia il locatario principale deve notificare l’intenzione di volere di nuovo indietro l’appartamento. In caso contrario, il rapporto di sublocazione corrisponderebbe a un trasferimento nascosto dell’appartamento, che i proprietari non devono accettare.
11. Il sublocatario deve trasferirsi se il contratto di locazione tra il locatore e il locatario principale giunge al termine?
Il rapporto di sublocazione termina con la fine del contratto principale. Tuttavia, se l’inquilino principale non riesce a disdirla entro i termini previsti, potete chiedere il risarcimento dei danni.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.12.2020
