Nonostante il tasso zero della BNS, le ipoteche tornano a costare di più

Zurigo, 13 gennaio 2026 – A dicembre la Banca nazionale svizzera (BNS) ha mantenuto il tasso guida allo 0%. La BNS basa la sua decisione sull’andamento dei rincari. Negli ultimi mesi l’inflazione si è notevolmente attenuata e a novembre è scesa allo 0% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. «Il mantenimento del tasso d’interesse zero non è una sorpresa e gli attori del mercato se lo aspettavano. Un franco forte e il calo dei prezzi delle importazioni continuano a pesare sull’inflazione, che a novembre è stata leggermente inferiore a quanto inizialmente previsto. Una dichiarazione congiunta con gli Stati Uniti dovrebbe aiutare la BNS a intervenire in modo più incisivo sul mercato dei cambi per garantire la stabilità dei prezzi, senza che venga considerata un manipolatore di valute. Ulteriori tagli dei tassi sono quindi meno probabili», afferma Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze. 

Anche la Banca centrale europea (BCE) ha mantenuto il tasso guida al 2%. A novembre l’inflazione si è stabilizzata al 2,1%, avvicinandosi così alla soglia prevista del 2%. Tuttavia, nel consiglio della BCE si fanno sentire le prime voci che mettono in gioco gli aumenti dei tassi d’interesse se l’inflazione dovesse riprendere a salire. A differenza della BNS e della BCE, la Federal Reserve (Fed) ha abbassato il tasso di riferimento per la terza volta consecutiva di 0,25 punti percentuali, portandolo al 3,5-3,75%. «La decisione di ridurre i tassi di interesse negli Stati Uniti non è stata univoca ed è stata giustificata dalla debolezza del mercato del lavoro. Sebbene a novembre l’inflazione sia scesa inaspettatamente al 2,7%, la significatività delle cifre è messa in discussione perché non è stato possibile raccogliere i dati in modo completo a causa del blocco delle attività amministrative (shutdown). Se e quanto velocemente seguiranno ulteriori riduzioni dei tassi dipende anche da chi succederà al presidente della Fed. Se il prossimo anno un banchiere centrale fedele al governo dovesse arrivare al vertice, si rischia di minare l’indipendenza della Fed, come negli anni ’70, quando ciò fu accompagnato da un’inflazione elevata e da una perdita di stabilità», avverte Renkert. 

Aumento dei tassi ipotecari dovuto all’aumento dei tassi del mercato dei capitali e all’espansione dei margini 

Al 31 dicembre i tassi di riferimento pubblicati da oltre 30 istituti di credito per le ipoteche a tasso fisso di dieci anni (i cosiddetti tassi indicativi) si sono attestati all’1,91%. Si tratta di 0,23 punti percentuali in più rispetto alla fine di settembre e all’inizio dell’anno (entrambi 1,68%). Al 31 dicembre, il tasso indicativo per le ipoteche a tasso fisso di cinque anni si è attestato all’1,61%. A fine settembre era ancora dell’1,39%, all’inizio dell’anno dell’1,5%. 

Le condizioni per le ipoteche a tasso fisso si basano sui tassi del mercato dei capitali, che nel quarto trimestre sono nuovamente aumentati. A fine dicembre, il rendimento delle obbligazioni federali a dieci anni era pari allo 0,33%, Si tratta di 0,13 punti percentuali in più rispetto alla fine di settembre (0,20%). Al confronto, all’inizio dell’anno il rendimento era dello 0,27%. Anche i costi di rifinanziamento delle banche, i cosiddetti swap, sono aumentati: gli swap con una durata di 10 anni sono aumentati dallo 0,46% di fine settembre allo 0,66%. Nello stesso periodo i tassi swap a 5 anni sono raddoppiati, passando dallo 0,16% allo 0,32%. I tassi swap a tre anni sono tornati positivi e si attestano allo 0,14%. Questo ha influito direttamente sulle condizioni delle ipoteche a tasso fisso, poiché gli istituti finanziari aggiungono il loro margine individuale al tasso swap.  

Per quanto riguarda i tassi d’interesse offerti, a fine dicembre le ipoteche Saron di primo grado hanno visto in media valori tra lo 0,8% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di cinque anni hanno proposto tassi tra l’1,2% e l’1,6% e le ipoteche a tasso fisso di dieci anni tra l’1,5 e l’1,9%. Rispetto a settembre, le condizioni sono diventate più costose. Tre mesi fa, le ipoteche Saron si attestavano in media tra lo 0,7% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di cinque anni tra l’1,0% e l’1,5% e le ipoteche a tasso fisso di dieci anni tra l’1,3 e l’1,8%. 

«Il recente aumento dei tassi ipotecari è dovuto all’aumento dei tassi del mercato dei capitali e all’espansione dei margini bancari. Anche se le banche non pubblicano i loro margini, l’aumento del margine per le ipoteche Saron è più evidente, poiché il loro tasso di interesse è determinato esclusivamente dal margine dall’introduzione del tasso di interesse zero da parte della BNS», commenta Renkert. 

I tassi d’interesse indicativi analizzati da Comparis si basano sui tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di oltre 30 istituti ipotecari. I tassi d’interesse effettivamente negoziati da HypoPlus sono molto più bassi: il miglior tasso d’interesse negoziato per un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni era dell’1,48% al 31 dicembre 2025. Mentre il tasso indicativo era dell’1,91%.