1540 m²

Magnifique Terrain, ideal gelegen, 100m vom Stadtzentrum von Sierre, auf der Sonnenpromenade!
Im Rahmen einer Gruppenbauweise erhöht sich der Bauindex von 0,35 auf 0,5 für ein 1540 m2 großes Grundstück = 770m2 sind bebaubar.
Ein Haus befindet sich auf dem Grundstück.
Mindestens 5 Gebäude für eine Gruppenwohnung

Machbarkeitsstudie — Parzelle Nr. 1060, Route du Rawyl 19, 3960 Sierre

**Grundstücksfläche** : 1'540 m²
**Zonen** : Geringe Dichte verteilt (COS = 0.35) und *Gruppenwohnung* (COS = 0.50) — *Gruppenwohnung erfordert mindestens 5 Einheiten* (RCC).
**Bestehendes Gebäude** : Villa 1951 — 233 m² Wohnfläche (Ölheizung).
**Angekündigter Preis (Referenzkonkurrenz)** : CHF 990'000.–

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Annahmen

* COS FDD = 0.35 ; COS HG = 0.50.
* Bruttogeschossfläche (BGF) = Grundstück × COS.
* Wohnfläche (Schätzung) = 80 % der BGF (hyp. usuelle für Umrechnung BGF WHB, anzupassen nach Projekt).
* Für HG, **Einschränkung** : mindestens **5 Einheiten**.

Berechnungen

* **COS 0.35 (FDD)**
BGF = 1'540 × 0.35 = **539 m²**
WHB 539 × 0.80 = **431.2 m²**
typischerweise 2–3 Wohnungen nach Maßstab.

* **COS 0.50 (HG)**
BGF = 1'540 × 0.50 = **770 m²**
WHB 770 × 0.80 = **616.0 m²**

* **Einschränkung HG — 5 Einheiten Minimum**
Durchschnittliche BGF pro Einheit = 770 ÷ 5 = **154.0 m² / Einheit (BGF)**
Durchschnittliche WHB pro Einheit = 616 ÷ 5 = **123.2 m² / Einheit (Wohnfläche)**

**Interpretation** : Mit HG (COS 0.50) erfüllen Sie die Einschränkung von 5 Einheiten und erhalten geräumige Wohnungen ( 120 m² netto). Dieses Szenario ist plausibel und attraktiv für Familien/Führungskräfte. Bei FDD (0.35) hätten Sie nur BGF 539 m² es wäre schwierig, 5 Einheiten zu erreichen (daher ist HG der zu bevorzugende Weg )

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2) Schätzung der Baukosten (Größenordnung)

Annahme der Baukosten (Struktur + zweite Arbeit + Fertigstellung) : **CHF 3'000 – 3'500 / m² (BGF)** — Richtwert für die Region Wallis (variiert nach Standard und Einschränkungen).

Für **BGF = 770 m² (COS 0.50)** :

* Gesamtkosten (niedrig) = 770 × 3'000 = **CHF 2'310'000.–**
* Gesamtkosten (hoch) = 770 × 3'500 = **CHF 2'695'000.–**

Pro **Einheit (5 Einheiten)** :

* Kosten pro Einheit (niedrig) = 2'310'000 ÷ 5 = **CHF 462'000.–**
* Kosten pro Einheit (hoch) = 2'695'000 ÷ 5 = **CHF 539'000.–**

> Diese Beträge **schließen nicht ein** : Grundstückskosten (Kauf), Sanierungs- und mögliche Dekontaminierungskosten (z. B. Ölheizung), Abrisskosten (falls erforderlich), Außenanlagen/Parkplätze, Honorare (Architekt, Ingenieur), Steuern (Anschlussgebühren, Genehmigungsgebühren), mögliche Mehrwertsteuer und Risikovorsorge (empfohlen 8–12%).

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3) BetriebsSzenarien (3 schnelle Szenarien und Meinungen)

Szenario A — **Abriss + Neubau in Gruppenwohnung (5 Einheiten Minimum) — empfohlen**

* Wechseln Sie zu HG (wenn zugelassen / bestätigt) oder nutzen Sie den bestehenden HG-Anteil.
* BGF 770 m² 5 komfortable Wohnungen ( 120 m² Wohnfläche).
* Bauinvestition CHF 2,31–2,70 Mio. (ohne Grundstück).
* Vorteile : maximaler Mehrwert, Energieeffizienz, Marktanziehung; bessere Marge für den Projektentwickler.
* Risiken : Genehmigungsverzögerung, Abrisskosten, Infrastrukturkosten, Notwendigkeit eines Parkhauses (RCC).

Szenario B — **Umbau / Erweiterung der bestehenden Villa**

* Sanierung + Erweiterung, um 2–3 Wohneinheiten zu schaffen.
* Geringere Abrisskosten, aber begrenztes Potenzial für die Schaffung von Einheiten (COS 0.35 wahrscheinlich, wenn man bei FDD bleibt).
* Vorteil : geringere anfängliche Investition, kürzere Frist.
* Nachteil : geringerer Grundstücksertrag, hohe Sanierungskosten (Ölheizung muss ersetzt werden).


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