Diritto di prelazione limitato o illimitato in Svizzera: di cosa si tratta?

1. Cos’è il diritto di prelazione?

Una persona che gode del diritto di prelazione può acquistare un immobile in via preferenziale. Solo se il titolare del diritto di prelazione rinuncia all’acquisto, altri acquirenti possono acquistare l’immobile. Esistono sia i diritti di prelazione stabiliti in un contratto che i diritti di prelazione previsti dalla legge.

2. Quali tipologie di diritto di prelazione contrattuale esistono?

Il proprietario di un immobile può concedere un diritto di prelazione contrattuale. Ci sono due tipi di diritto di prelazione contrattuale:

• Il diritto di prelazione limitato: il prezzo di acquisto e le altre condizioni di vendita vengono stabiliti in anticipo. Il valore attuale di mercato ed eventuali offerte più elevate non sono rilevanti per la vendita.

• Il diritto di prelazione illimitato: i titolari del diritto di prelazione hanno la possibilità di acquistare l’immobile alle stesse condizioni di un potenziale acquirente terzo. Se con un potenziale acquirente è stato concordato il prezzo di 800’000 franchi, questo prezzo vale anche per il titolare del diritto di prelazione.

Buono a sapersi: in caso di vendita forzata non si applicano i diritti di prelazione contrattuali.

Quali sono gli aspetti da tenere presente in un patto di prelazione?

Il diritto di prelazione limitato deve essere redatto per atto pubblico da un notaio per garantirne la validità anche nei confronti di terzi.

Il diritto di prelazione illimitato deve essere redatto per iscritto. L’autenticazione notarile non è necessaria.

Buono a sapersi: con l’iscrizione nel registro fondiario, i beneficiari del diritto di prelazione hanno la garanzia che la proprietà non passerà a un altro il proprietario senza venirne a conoscenza.

Diritto di prelazione limitato o illimitato: qual è il migliore?

Il vantaggio del diritto di prelazione limitato è la pianificabilità. Le parti sanno esattamente quanto denaro riceveranno e dovranno pagare per l’immobile.

In caso di diritto di prelazione limitato, il venditore è vincolato al prezzo per tutta la durata del contratto. In questo modo aumenta il rischio di non ottenere un prezzo adeguato di mercato per la proprietà. Ecco perché per i proprietari di immobili conviene più il diritto di prelazione illimitato.

3. Esistono diritti di prelazione obbligatori per legge?

La legge (CC, art. 681-682) definisce i seguenti diritti di prelazione:

• Comproprietà: i soggetti A, B e C possiedono un immobile. C vuole vendere la sua quota. In tal caso, i soggetti A e B godono del diritto di prelazione. Un esempio per una situazione di comproprietà potrebbe essere una comunione ereditaria.

• Titolari del diritto edilizio il diritto edilizio è il diritto temporaneo a costruire un immobile su un terreno di terzi. In caso di vendita del terreno il titolare godrebbe anche del diritto di prelazione.

• Proprietari di terreni: se il titolare del diritto edilizio vende l’immobile, al proprietario del terreno viene concesso il diritto di prelazione.

• Terreni agricoli: se il bene in vendita è un terreno agricolo, il diritto di prelazione spetta ai familiari più stretti e ai locatari.

• Comuni: per i terreni in vendita all’interno di comprensori ricreativi e zone libere da costruzioni, il diritto di prelazione spetta al rispettivo comune.

Buono a sapersi: se esiste sia un diritto di prelazione contrattuale che un diritto di prelazione legale, prevale il diritto di prelazione legale.

4. Come funziona la vendita di un immobile con il diritto di prelazione?

Si desidera vendere a terzi un immobile sul quale grava un diritto di prelazione? Si tratta di un caso di prelazione. In caso di vendita con prelazione è necessario tenere a mente alcune cose. La seguente procedura si applica a tutte le tipologie di diritto di prelazione:

• Preparare un contratto di compravendita: redigere un contratto di compravendita con una persona interessata all’acquisto. L’interesse di questa persona o le trattative contrattuali non sono però sufficienti per esercitare il diritto di prelazione.

• Rispettare l’obbligo di comunicazione: informare la persona che gode del diritto di prelazione del contratto di compravendita o quanto meno del prezzo d’acquisto e sui contenuti principali del contratto. Questa persona ha il diritto di visionare il contratto di compravendita.

• Osservare i termini di attesa: la persona con il diritto di prelazione ha tre mesi di tempo per prendere una decisione. Se desidera acquistare l’immobile, deve comunicarlo per iscritto al venditore.

• Stipulare il contratto di acquisto: se la persona con il diritto di prelazione decide di acquistare l’immobile, il proprietario deve stipulare un nuovo contratto di compravendita tenendo conto delle condizioni del diritto di prelazione concordato. È possibile vendere l’immobile a un’altra persona solo nel caso in cui il titolare del diritto di prelazione rinuncia al suo diritto.

5. Quanto dura il diritto di prelazione?

Termini per il diritto di prelazione contrattuale

La durata del diritto di prelazione viene determinata dalle parti contraenti. La legge prevede che il diritto di prelazione si applichi al massimo per 25 anni dalla conclusione del contratto (art. 216a CO).

Salvo altrimenti convenuto, il diritto di prelazione viene trasferito agli eredi dell’avente diritto. Gli eredi non possono cedere il loro diritto di prelazione a terzi senza il consenso del proprietario dell’immobile.

Termini per il diritto di prelazione legale

La durata del diritto di prelazione legale è illimitata. I limiti di tempo emergono solo se si procede effettivamente alla vendita.

Dopo essere stata informata del contratto di compravendita, la persona con il diritto di prelazione ha tre mesi di tempo per far valere il proprio diritto. Se l’avente diritto non ha ricevuto alcuna comunicazione, il diritto di prelazione decade solo due anni dopo il trasferimento della proprietà a un nuovo proprietario. I diritti di prelazione legali non sono ereditari.

6. Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione?

Se il proprietario di un immobile manca di informare della vendita la persona che ha diritto di prelazione, deve aspettarsi delle conseguenze. Se l’acquisto è ancora possibile, l’avente diritto alla prelazione può presentare un’azione di accertamento del diritto di prelazione. Se l’acquisto non è più possibile, bisogna risarcire i danni.

7. Il diritto di prelazione può essere aggirato?

Attraverso l’eredità o la donazione, il proprietario di un immobile ha la possibilità di aggirare il diritto di prelazione. Un’eredità o una donazione, infatti, non sono considerate dalla legge un caso di prelazione. I beneficiari del diritto di prelazione non possono quindi esercitare tale diritto.

Esempio: il soggetto A possiede un immobile. Il soggetto B ha un diritto di prelazione per l’acquisto di questo immobile. Se il soggetto A regala o lascia in eredità la casa al soggetto C, il soggetto B non può esercitare il suo diritto di prelazione.

8. Come funziona il diritto di prelazione in caso di una proprietà per piani?

Un proprietario per piani non gode del diritto di prelazione legale nei confronti di terzi o di altri proprietari per piani.

È possibile concordare il diritto di prelazione in un contratto, per esempio con un atto costitutivo tramite l’iscrizione nel registro fondiario o con un accordo unanime scritto tra tutti i proprietari dei piani dell’immobile. C’è anche la possibilità di concordare un diritto di prelazione separato con i singoli proprietari.

9. Come funziona il diritto di prelazione in caso di un terreno?

Se si vuole vendere un terreno, è necessario verificare la presenza di eventuali diritti di prelazione legali, come ad esempio da parte del comune. Di norma, il diritto di prelazione su un terreno deve essere motivato per iscritto e annotato nel registro fondiario.

Se il terreno è suddiviso in più parcelle, le persone con un diritto di prelazione possono esercitare il loro diritto sulle singole parcelle. Ciò vale anche quando una parcella è stata edificata.

Buono a sapersi: il diritto di prelazione di un comune si estingue in caso di successione o donazione.