Atto pubblico per l’acquisto di una casa: come funziona?

1. Cos’è l’autenticazione di un contratto di acquisto?

Con l’autenticazione del contratto di acquisto, l’acquisto di una casa diventa giuridicamente valido. Facendo autenticare il contratto, l’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile secondo le condizioni contrattuali e a pagare il prezzo di acquisto concordato.In cambio, il venditore ha l’obbligo di trasferire la proprietà all’acquirente come da contratto. 

2. Primo passo: come regolare il finanziamento della casa?

Supponiamo di aver trovato la casa dei sogni. La prima cosa da fare è mettersi in contatto con il venditore, fissare un appuntamento per una visita e discutere dei prossimi passi.

Di norma, il venditore richiede una promessa di finanziamento. Non appena si riceve una promessa di finanziamento da una banca e si accettano le condizioni, è possibile presentare un’offerta di acquisto al venditore. In questo modo si esprime la reale intenzione di acquistare la proprietà.

3. Chi redige il contratto di acquisto?

Se si ottiene l’aggiudicazione, si hanno buone probabilità di riuscire ad acquistare l’immobile. È importante informarsi sugli standard contrattuali usuali in caso di acquisto di una casa e, in caso di dubbio, discutere la procedura con uno specialista.

Se entrambe le parti contraenti sono d’accordo sui principi, di norma il venditore incarica un notaio di preparare una bozza di contratto di acquisto. Idealmente, la bozza del contratto dovrebbe già contenere disposizioni dettagliate. Tuttavia, gli impegni reciproci non sono vincolanti in questa fase. È ancora possibile modificare il contenuto del contratto o annullare l’acquisto.

4. Cos’è la «promessa irrevocabile di pagamento»?

La bozza del contratto di acquisto serve all’istituto ipotecario come base per i contratti bancari. Se l’acquirente firma questi contratti, di regola l’istituto finanziario rilascia la «promessa irrevocabile di pagamento» necessaria per l’acquisto.

Con questa promessa di pagamento, le parti contraenti e lo studio notarile ricevono una conferma valida e quindi la garanzia che il pagamento bancario sarà effettivamente effettuato al momento della stipula del contratto e dell’adempimento delle condizioni concordate.

5. Come si svolge l’autenticazione?

Se il venditore e l’acquirente sono soddisfatti della bozza di contratto e se è stata rilasciata una «promessa irrevocabile di pagamento» da parte di un istituto finanziario, si può procedere con l’autenticazione del contratto al momento stabilito.

Devono essere presenti l’acquirente, il venditore e il notaio competente. Le parti (acquirente e venditore), l’oggetto dell’acquisto e il prezzo di acquisto devono necessariamente essere inclusi nell’atto pubblico. Il notaio legge ad alta voce il testo esatto del contratto. In caso di dubbi, l’acquirente e il venditore possono interrompere e porre domande in qualsiasi momento.

Quando è valido il contratto?

Una volta chiarite tutte le questioni, l’acquirente, il venditore e il notaio firmano il contratto. Solitamente si creano quattro copie originali del contratto: una per l’acquirente, una per il venditore, una per lo studio notarile e una per l’ufficio del registro fondiario. 

A questo punto, l’acquisto è legalmente valido e l’acquirente è tenuto a pagare il prezzo di acquisto secondo le condizioni contrattuali. Il venditore, invece, ha l’obbligo di trasferire la proprietà secondo le condizioni contrattuali. 

A cosa servono il contratto di pegno e la cartella ipotecaria?

Per ottenere un finanziamento, di norma occorre stipulare un contratto di pegno con il proprio istituto di credito. Il contratto, così come il contratto di acquisto, deve essere autenticato da un notaio. Sulla base di questo contratto, in qualità di nuovo proprietario fondiario si può procedere all’iscrizione della cosiddetta cartella ipotecaria nel registro fondiario. 

La banca riceve una conferma dall’ufficio del registro fondiario dopo la notifica della registrazione della cartella ipotecaria. In seguito, solitamente la banca eroga il prestito ed effettua il pagamento per l’acquisto della proprietà.

6. Quanto costa un atto pubblico?

Le spese notarili per l’autenticazione dell’acquisto di una casa variano a seconda del Cantone e si situano nell’ordine dei millesimi del prezzo di acquisto (dati senza garanzia):

• Le spese più alte (0,5-0,6%) sono previste nei Cantoni di Ginevra, Giura, Vaud, Berna, Neuchâtel, Vallese e Ticino. 

• Nei Cantoni di Argovia, Friburgo, Lucerna, Obvaldo, Nidvaldo, Basilea Città, Basilea Campagna, Uri, Nidvaldo, San Gallo, Zugo e Soletta sono previste tasse medie (tra lo 0,2 e lo 0,4%).

• Le tasse più basse (dallo 0,1 allo 0,2%) si riscontrano invece nei cantoni di Appenzello Interno, Appenzello Esterno, Grigioni, Sciaffusa, Turgovia, Zurigo e Svitto.

Fonte: Sorveglianza dei prezzi SPr