Affitto: attenzione a tasso di riferimento, modifica parziale della pigione ecc.
I locatori non possono fissare il canone di locazione a piacimento. Comparis spiega da cosa dipende l’importo dell’affitto e come fare per evitare un canone troppo alto.
09.01.2024
iStock / gopixa
1. Da cosa dipende l’importo dell’affitto?
I seguenti fattori possono influire sul canone di locazione:
indice nazionale dei prezzi al consumo
riserva/adattamento parziale della pigione
spese generali di gestione e di manutenzione
2. In che misura il tasso di riferimento influisce sul canone di locazione?
Il tasso d’interesse di riferimento è il tasso d’interesse medio dei prestiti ipotecari esistenti in Svizzera. Dal 1983 funge da fattore di calcolo del canone di locazione.
Attualmente il tasso di riferimento è dell’1,75%, valido dal 2 dicembre 2023.
In breve:
Se il tasso di riferimento aumenta di 0,25 punti percentuali, il locatore può aumentare l’affitto del 3% (art. 13 OLAL).
Se il tasso di riferimento scende di 0,25 punti, è possibile richiedere una riduzione del canone di locazione del 2,91%.
Importante: questi valori si applicano solo se il tasso di riferimento è inferiore al 5% e il canone di locazione si basa sul precedente tasso di riferimento.
Qual è l’impatto sul mio contratto d’affitto?
A seconda del rapporto di locazione, l’affitto si basa su un tasso di riferimento obsoleto. Sulla base dell’evoluzione del tasso di interesse di riferimento della Confederazione, è possibile vedere qual era il tasso di interesse di riferimento al momento della conclusione del contratto di locazione.
Questa tabella fornisce una panoramica delle possibili richieste di modifica :
| Tasso di riferimento su cui si basa l’affitto | Possibile modifica del canone |
|---|---|
| 1,25% | aumento del 6% |
| 1,5% | aumento del 3% |
| 1,75% (= tasso di riferimento attuale) | nessuna modifica |
| 2% | riduzione del 2,91% |
| 2,25% | riduzione del 5,66% |
| 2,5% | riduzione dell’8,26% |
Esempio di aumento del tasso di riferimento: cosa comporta per il mio affitto?
Il 1º giugno 2023, la Confederazione ha aumentato il tasso di riferimento ipotecario dall’1,25% all’1,50%. Il 2 dicembre 2023 si è stato introdotto un ulteriore incremento dall’1,5% all’1,75%.
Per i contratti di locazione basati sul precedente tasso di riferimento dell’1,5%, è consentito un aumento del canone di locazione del 3%.
Per i contratti di locazione basati sul tasso di riferimento obsoleto dell’1,25%, è consentito un aumento del canone di locazione del 6%.
Per un affitto di 2’000 franchi al mese, a causa del nuovo tasso di riferimento, un aumento dei tassi del 6% comporta costi aggiuntivi di 1’440 franchi all’anno.
3. Qual è l’impatto dell’indice nazionale dei prezzi al consumo sul canone di locazione?
I locatori possono utilizzare il rincaro generale come base per un aumento della pigione. Il rincaro può essere constatato sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Importante: il locatore può aumentare l’affitto al massimo per un importo pari al 40% del rincaro. Eccezione: contratti di locazione indicizzati.
Il contratto di locazione prevede un collegamento diretto con l’indice nazionale dei prezzi al consumo? Allora i locatori possono trasferire il 100% del rincaro sui locatari. Ciò è consentito solo per i contratti di locazione con una durata minima di cinque anni. In questi casi si parla di contratti di locazione indicizzati.
Tuttavia, il locatore non può far valere costi aggiuntivi in caso di contratti di locazione indicizzati. Una modifica del tasso d’interesse di riferimento o l’aumento dei costi di manutenzione e di esercizio non hanno quindi alcun effetto sui costi di locazione.
4. In che modo l’aumento generale dei costi influisce sul canone di locazione?
Oltre al tasso d’interesse di riferimento e al rincaro, il locatore può far valere un aumento generale dei costi, tra cui:
imposte immobiliari
commissioni
spese di manutenzione e di gestione
premi assicurativi
Il locatore deve essere in grado di dimostrare l’aumento dei costi. Spesso vengono applicati importi forfettari compresi tra lo 0,5 e l’1%.
5. Cos’è l’«adattamento parziale della pigione» al momento della stipula del contratto?
Bisogna fare attenzione alle parole «adattamento della pigione» o «riserva» nel contratto di locazione. Se presenti, significa che il locatore prevede già di considerare un eventuale aumento dell’affitto. Se una riserva è chiaramente indicata, è giuridicamente valida, sia che sia indicata come valore assoluto in franchi svizzeri, sia in percentuale. Se il contratto contiene una riserva del genere, prima o poi l’affitto aumenterà. L’inquilino può tuttavia contestare l’aumento e farlo esaminare.
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6. Verificare il canone di locazione iniziale: ecco come fare
È possibile far controllare anche il canone iniziale. Il padrone di casa non può decidere liberamente l’importo del canone da incassare. Il diritto di locazione prevede che possa realizzare solo un rendimento ragionevole.
Se l’affitto è troppo alto, è possibile contestarlo, anche dopo aver firmato il contratto: fino a 30 giorni dopo la consegna delle chiavi.
Ma quando l’affitto è troppo alto? I locatari di solito non sono in grado di determinarlo da soli. Un campanello d’allarme potrebbe essere il fatto che l’affitto è molto più alto di quello che pagava l’inquilino precedente.
Ma come si fa a sapere quanto pagava?
In alcuni cantoni ne si viene a conoscenza automaticamente. A Basilea Città, Ginevra, Lucerna, Neuchâtel, Vaud, Zugo e Zurigo vige l’obbligo di compilare il modulo. Ciò significa che il vostro locatore deve mostrarvi a quanto è ammontato fino a quel momento l’affitto dell’appartamento. Questo modulo viene consegnato insieme al contratto di locazione. L’obbligo di compilare il modulo si applica tuttavia solo se il numero di abitazioni vuote scende al di sotto di un determinato valore.
In tutti gli altri cantoni va richiesto esplicitamente. Se richiesto, il padrone di casa deve dare informazioni in merito. Spesso l’informazione si ottiene però più facilmente dall’inquilino precedente.
Se il locatore ha aumentato significativamente l’affitto, potrebbe valere la pena contestarlo. Una volta ricevuta la comunicazione di aumento, gli inquilini hanno 30 giorni di tempo per contestarla per iscritto all’ufficio di conciliazione competente del distretto di residenza. Molti uffici di conciliazione mettono a disposizione un modulo apposito. Presso l’associazione degli inquilini si trovano tutte le informazioni.
Un padrone di casa cerca di attirarvi con regali – come iPhone, iPad, buoni per il trasloco o un primo mese gratuito? I regali di solito non sono un buon segno e non sono nemmeno gratis.
I regali di solito servono a rendere le offerte sfavorevoli appetibili. Per gli immobili in affitto validi ci sono abbastanza persone interessate.
7. In che modo il locatore deve comunicarmi l’aumento dell’affitto?
Il locatore deve comunicare eventuali aumenti del canone d’affitto tramite un modulo ufficiale. Su tale modulo deve essere indicato
per quale motivo,
su quale base,
a partire da quando,
e di quanto viene aumentata la pigione.
L’aumento del canone di locazione non è valido se il locatore non lo comunica tramite il modulo ufficiale, non lo motiva o se con la comunicazione minaccia o comunica un’eventuale disdetta del contratto.
8. A partire da quando entra in vigore l’aumento dell’affitto?
Un aumento del canone di locazione è consentito al più presto alla prima data di disdetta possibile. Il locatore deve comunicare l’incremento al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del periodo di disdetta. Questi dieci giorni hanno lo scopo di concedere alla parte locataria un periodo di riflessione.
Se non si accetta l’aumento del canone e non si vuole contestarlo, si può disdire il contratto di locazione.
Si applica il termine di disdetta concordato contrattualmente. Se non figura nel contratto, vale il termine minimo di disdetta previsto per legge:
3 mesi per gli spazi abitativi
6 mesi per locali commerciali
2 settimane per le camere ammobiliate
Se nel contratto di locazione non è indicato alcun termine di disdetta, si applicano i termini di legge, ossia i termini di disdetta in vigore nel luogo di domicilio.
Esempio di termine di disdetta
Supponiamo che il contratto di locazione di un appartamento possa essere disdetto entro il 30 settembre 2024 con preavviso di tre mesi. In tal caso, la notifica di aumento della pigione deve pervenire al locatario entro il 20 giugno 2024 (3 mesi più 10 giorni). Il nuovo canone di locazione è valido dal 1º ottobre 2024.
A titolo di prova, solitamente il locatore comunica l’aumento tramite raccomandata. Eventuali notifiche di aumenti non inviate per tempo avranno effetto solo a partire dal successivo termine di disdetta.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 09.01.2023
