Valutazione immobiliare Baden: far stimare una casa o un appartamento in città

A Baden il prezzo mediano di un appartamento in proprietà in offerta è di 8’150 franchi al m². Escludendo il quarto più economico e il quarto più caro, la fascia va da 7’597 a 9’400 franchi. Le case costano di più: il loro valore mediano è di 8’765 franchi al m². La base sono 101 annunci di appartamenti e 40 di case su comparis.ch, da ottobre 2025 a settembre 2026.

Le differenze sono piccole. Tutti i quartieri analizzati si scostano al massimo del quattro per cento dal valore cittadino. Quest’ultimo è di 8’333 franchi al m². Dättwil, con 8’633 franchi, è leggermente più caro. Lì quasi un appartamento offerto su cinque è una nuova costruzione. Per Turgi gli annunci non bastano. Sono analizzate le offerte da ottobre 2024 a settembre 2026.

In parte. A Fislisbach, Mellingen e Gebenstorf gli appartamenti costano dal sette all’otto per cento in meno. Untersiggenthal, Birmenstorf e Obersiggenthal sono più o meno allo stesso livello. Più cari sono Neuenhof, del sette per cento, e Wettingen, del 20 per cento. A Neuenhof oltre la metà dell’offerta di appartamenti è di nuova costruzione.

A fine settembre 2026 su comparis.ch erano in vendita a Baden 29 appartamenti e 9 case. Sull’arco di dodici mesi erano 101 appartamenti e 40 case. Le nuove costruzioni rappresentano poco meno del nove per cento dell’offerta di appartamenti.

Il primo passo è il valore indicativo online di Comparis. Inserite ubicazione, superficie abitabile, anno di costruzione e dotazione. Dopo la conferma del vostro indirizzo e-mail ricevete il valore indicativo.

In seguito potete richiedere una valutazione sul posto. La effettuano gli esperti immobiliari della rete Comparis, gratuitamente e senza impegno.

A Baden verificano anche il regolamento edilizio e di utilizzazione della città (Bau- und Nutzungsordnung). Nel centro storico e nel quartiere termale si aggiungono le prescrizioni per gli edifici protetti.

Il valore indicativo online di Comparis non costa nulla e non vi impegna a nulla. Anche la valutazione sul posto è gratuita per voi. Comparis la organizza tramite il proprio servizio di mediazione immobiliare.

Un valore preciso conviene. A Baden un tipico appartamento di 4,5 locali è offerto a 990’000 franchi. Una differenza del due per cento corrisponde già a quasi 20’000 franchi.

• L’oggetto più del quartiere: i quartieri sono vicini tra loro nei prezzi di offerta. Contano quindi ancora di più stato, pianta e dotazione.

• Centro storico e quartiere termale: per gli edifici protetti valgono le prescrizioni della tutela dei monumenti. Ciò limita le trasformazioni e incide sul valore.

• Sorgenti termali: un piano di utilizzazione cantonale protegge le sorgenti termali di Baden. Nel suo perimetro i progetti edilizi sottostanno a prescrizioni particolari.

• Limmat e vista: le posizioni sulle rive e in pendio con vista ottengono di solito valutazioni più alte.

• Trasporti: Baden ha una stazione servita dal traffico a lunga percorrenza, con treni diretti per Zurigo. Ciò rafforza la domanda dei pendolari.

• Nuove costruzioni nella regione: a Neuenhof e Obersiggenthal quasi un appartamento offerto su due è nuovo. Gli oggetti più vecchi sono in concorrenza con queste nuove costruzioni.

• Tassi ipotecari: contribuiscono a determinare il prezzo che gli interessati all’acquisto possono sostenere.

Per richiedere il valore indicativo online bastano circa tre minuti. Arriva per e-mail appena avete confermato il vostro indirizzo.

La durata della valutazione sul posto dipende dall’oggetto. Una casa protetta nel centro storico richiede più accertamenti di un appartamento a Dättwil. Una perizia scritta richiede tempo supplementare.

Fate attenzione all’attestato professionale federale di valutatrice o valutatore immobiliare. Molti specialisti sono membri dell’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV) o della Bewertungsexperten-Kammer SVIT. È diffuso anche il titolo internazionale MRICS.

Conta inoltre la conoscenza del mercato nella regione di Baden. Tra Wettingen e Fislisbach i prezzi di offerta differiscono di circa 2’300 franchi al m².

Una valutazione vi aiuta a fissare un prezzo di offerta adatto al mercato di Baden. Gli alloggi sono scarsi: al 1° giugno 2026 a Baden era sfitto solo lo 0,62 per cento delle abitazioni. Nel Cantone di Argovia la quota era dell’1,05 per cento.

Per un’ipoteca la banca valuta l’immobile per conto proprio. La vostra valutazione non sostituisce quella della banca.

Se vendete con un utile, in Argovia è dovuta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. La preleva il Cantone e metà del gettito va al Comune. L’aliquota scende con la durata del possesso, dal 40 al 5 per cento.

In Argovia non esiste un’imposta sul trapasso di proprietà. Per l’iscrizione nel registro fondiario è dovuta una tassa del 4 per mille del prezzo d’acquisto.

In Argovia coniugi, partner registrati e discendenti non pagano l’imposta di successione. Per una divisione ereditaria equa una valutazione è comunque utile.

• Estratto del registro fondiario rilasciato dall’ufficio del registro fondiario di Baden (Grundbuchamt Baden), con le servitù

• Piano catastale ed estratto del regolamento edilizio e di utilizzazione (BNO) della città di Baden

• Planimetrie con le superfici secondo SIA 416

• Licenze edilizie ed eventuali piani di utilizzazione speciali (Gestaltungs- oder Sondernutzungspläne)

• Polizza dell’assicurazione cantonale degli edifici (Aargauische Gebäudeversicherung, AGV) con il valore assicurativo

• Certificato energetico cantonale degli edifici (CECE), se disponibile

• Per gli edifici protetti: documenti della tutela dei monumenti

• Documenti su ristrutturazioni e manutenzione

• Per gli immobili affittati: contratti di locazione e stato locativo

• Per la proprietà per piani: regolamento, quote di valore, verbali e stato del fondo di rinnovamento

• Ultima decisione di tassazione con il valore fiscale ai fini dell’imposta sulla sostanza

Quanto più completi sono i documenti, tanto più precisa sarà la valutazione.