Cattive notizie per i proprietari di immobili: i tassi delle ipoteche a tasso fisso aumentano nonostante il tasso zero della BNS

Zurigo, 13 ottobre 2026 – Negli ultimi mesi le prospettive per l’economia svizzera sono migliorate notevolmente. La Segreteria di Stato dell’economia (SECO) ha aumentato le sue previsioni per la crescita economica nel 2026 dallo 0,9 all’1,7%. Anche la Banca nazionale svizzera (BNS) prevede ora una crescita compresa tra l’1,5 e il 2%. Allo stesso tempo, ad agosto l’inflazione è salita dallo 0,4 allo 0,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Resta quindi nettamente all’interno della fascia di stabilità dei prezzi. Per questo motivo, a settembre la BNS ha mantenuto il suo tasso guida allo 0%.    

«Nel breve termine, data l’inflazione ancora bassa, la BNS non dovrebbe subire alcuna pressione ad agire per aumentare i tassi d’interesse. Tuttavia, le prospettive economiche più positive, il franco più debole e i prezzi dell’energia più elevati hanno aumentato la probabilità di un inasprimento della politica monetaria», afferma Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze. 

BCE e Fed rispondono alle pressioni inflazionistiche con aumenti dei tassi di interesse 

Anche nell’eurozona la congiuntura ha registrato un andamento più solido di quanto previsto in estate. Allo stesso tempo, ad agosto l’inflazione è aumentata di 0,3 punti percentuali, passando dal 2,9 al 3,2% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. L’aumento dei prezzi dell’energia e le aspettative di inflazione hanno ulteriormente accentuato la pressione sui prezzi. In questo contesto, a settembre la Banca centrale europea (BCE) ha aumentato il tasso sui depositi di 0,25 punti percentuali, portandolo al 2,5%. Anche la Germania, dopo una prolungata fase di debolezza, mostra i primi segnali più evidenti di ripresa. L’industria e i servizi sono recentemente tornati a crescere, mentre i costi più elevati dell’energia e del finanziamento continuano a pesare sulla ripresa. «La combinazione di una congiuntura più solida e di una pressione inflazionistica persistente indica che il livello dei tassi d’interesse nell’area euro rimarrà elevato per il momento o potrebbe addirittura aumentare ulteriormente», continua Renkert. 

Questo andamento è ancora più marcato negli Stati Uniti. L’economia statunitense continua a crescere a un ritmo sostenuto e anche il mercato del lavoro si presenta solido. Allo stesso tempo, ad agosto l’inflazione, pari al 3,4% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, è stata nettamente superiore all’obiettivo del 2% della Federal Reserve (Fed). A fronte delle persistenti pressioni inflazionistiche, a settembre la Fed ha aumentato il tasso guida di 0,25 punti percentuali, portandolo a un intervallo compreso tra il 3,75 e il 4%, per la prima volta dal 2023. Anche i tassi di interesse a lungo termine del mercato dei capitali sono aumentati in modo significativo. Il rendimento dei titoli di Stato statunitensi a 10 anni ha superato la soglia del 5%. Allo stesso tempo, sono aumentati anche i rendimenti su altri mercati obbligazionari internazionali. «Con l’ultimo aumento dei tassi di interesse, la Fed ha chiarito che la riduzione dell’inflazione continua a essere una priorità assoluta. Alla luce della persistente pressione sui prezzi, non si possono escludere ulteriori rialzi dei tassi», afferma Renkert.  

I tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni tornano sopra il 2% 

L’aumento del livello dei tassi di interesse internazionali influisce anche sul mercato dei capitali svizzero. Mentre a fine giugno il rendimento delle obbligazioni federali a 10 anni era pari allo 0,31%, a fine settembre è quasi raddoppiato, attestandosi allo 0,59%. Negli ultimi 3 mesi, anche i tassi swap rilevanti per il finanziamento ipotecario sono saliti in modo significativo. I tassi swap indicano a quali condizioni gli istituti finanziari si tutelano dalle variazioni dei tassi d’interesse. Gli swap con una durata di 10 anni sono cresciuti allo 0,83% rispetto allo 0,53% di 3 mesi prima. Gli swap a 5 anni sono aumentati di 0,39 punti percentuali, passando dallo 0,26% allo 0,65%, mentre i tassi swap a 3 anni sono più che triplicati, passando dallo 0,15% allo 0,54%. 

Poiché gli istituti finanziari aggiungono il loro margine individuale al tasso swap, la crescita dei tassi swap ha influito sulle condizioni delle ipoteche a tasso fisso. Al 30 settembre i tassi di riferimento pubblicati da oltre 30 istituti di credito per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni (i cosiddetti tassi indicativi) si sono attestati al 2,07%, superando così per la prima volta quest’anno la soglia del 2%.  I tassi dele ipoteche a tasso fisso di 5 anni sono aumentati di 0,38 punti percentuali rispetto a giugno, attestandosi all’1,90%. Le ipoteche a tasso fisso di 3 anni hanno registrato un aumento di circa 0,43 punti percentuali, passando dall’1,32% di tre mesi fa all’1,75%.  

«Il livello più elevato dei tassi di interesse all’estero influisce sempre più anche sul mercato dei capitali svizzero. Ecco perché le ipoteche a tasso fisso diventano più costose, nonostante la BNS mantenga il suo tasso guida allo 0%. I tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni, che hanno superato il 2%, non sono mai stati così alti da marzo 2025», commenta Renkert. 

Per quanto riguarda i tassi d’interesse offerti, a fine settembre le ipoteche Saron di primo grado hanno visto in media valori tra lo 0,8% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di 5 anni hanno proposto tassi tra l’1,5% e il 2% e le ipoteche a tasso fisso di 10 anni tra l’1,6% e il 2,3%. Pertanto, i margini di offerta per le ipoteche a tasso fisso sono risultati nettamente più elevati rispetto a inizio anno. A titolo di confronto: nove mesi fa, le ipoteche Saron si attestavano in media tra lo 0,8% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di 5 anni tra l’1,2% e l’1,6% e le ipoteche a tasso fisso di 10 anni tra l’1,5% e l’1,9%.   

I tassi d’interesse indicativi analizzati da Comparis si basano sui tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di oltre 30 istituti ipotecari. I tassi d’interesse effettivamente negoziati dal Servizio Ipoteche di Comparis sono molto più bassi: il miglior tasso d’interesse negoziato per un’ipoteca a tasso fisso di 10 anni era dell’1,60% al 30 settembre 2026, mentre il tasso indicativo era del 2,07%.