Ipoteche

Ipoteca in varie tranche: aspetti da osservare

INFO
|
La suddivisione dell’ipoteca in più tranche ha i suoi pro e i suoi contro. Foto: iStock / Aramyan

La maggior parte delle banche suggerisce a chi desidera stipulare un’ipoteca di suddividerla in varie tranche. Comparis spiega che cosa significa e mostra a quali aspetti prestare attenzione.

Se al momento è alle prese con il finanziamento della sua abitazione, avrà già sicuramente sentito parlare del termine frazionamento (o altri sinonimi come suddivisione in tranche, ipoteca a scaglioni o splitting). Il frazionamento descrive la suddivisione dell’ipoteca in due o più tranche di durate differenti che, tra le altre cose, offre il vantaggio al titolare del finanziamento di non dover prolungare l’intera ipoteca in un sol colpo e di poter così reagire in modo più flessibile in base alla situazione personale e all’andamento dei tassi. Dall’altro lato si possono però presentare problemi se il titolare dell’ipoteca desidera cambiare istituto finanziario.

Possibili difficoltà al rinnovo in presenza di varie tranche

Se tutte le tranche scadono nell’arco di 12 mesi, in genere è possibile trasferire l’intera ipoteca senza grossi problemi presso un nuovo offerente. Quando le tranche, invece, terminano a distanza superiore di dodici mesi l’una dall’altra diventa più difficoltoso trovare il finanziamento di collegamento. In questo caso potrebbe essere complicato, se non addirittura impossibile, cambiare l’offerente ipotecario. La ragione sta nel fatto che la maggior parte degli istituti finanziari non è disposta ad accettare soltanto alcune singole tranche. Il dispendio amministrativo che ne deriva è infatti elevato (per es. splitting della cartella ipotecaria, redazione di una promessa di pagamento) e, inoltre, l’offerente ipotecario che si assume solo una tranche va incontro a un rischio più grande rispetto all’istituto precedente (cosiddetto finanziamento di 2° grado o rango).

Coordinare bene le tranche

Per poter cambiare offerente in futuro è necessario procedere come segue: prolungare la o le tranche concluse in modo che tutte le tranche scadano contemporaneamente oppure nell’arco di dodici mesi.

Esempio – Nel 2013 è stata accesa un’ipoteca di 800’000 franchi per una casa di unifamiliare ed è stata suddivisa in due tranche, ciascuna da 400’000 franchi, la prima però con una durata di cinque anni e la seconda di dieci. Per poter riscattare l’intera ipoteca al momento della scadenza della tranche di dieci anni è indispensabile prolungare la prima tranche, in scadenza nel 2018, di altri cinque anni. In questo modo entrambe le tranche scadono nel 2023 e si ha la possibilità di spostare il finanziamento presso un altro istituto ipotecario.

Consiglio: per avere tempo a sufficienza in modo da occuparsi del finanziamento di collegamento, le consigliamo di rivolgersi a un mediatore di ipoteca indipendente circa dodici mesi prima della scadenza delle tranche. Per non dimenticare più nessuna scadenza, attivi subito il promemoria per la disdetta.

Vantaggi e svantaggi delle tranche ipotecarie

Vantaggi

  • Varie tranche di durata differente permettono al debitore ipotecario di non dover prolungare l’intera ipoteca tutta in una volta.
  • Successioni anticipate, donazioni o eventi come la scadenza dell’assicurazione sulla vita possono essere considerate nella pianificazione.

Svantaggi

  • I clienti con ipoteche scaglionate che desiderano cambiare banca dopo la scadenza della prima tranche, a seconda delle circostanze rischiano di non trovare nessun offerente. Le banche, infatti, sono raramente disposte ad accettare soltanto una singola tranche.
  • Le ipoteche che giungono a scadenza più presto devono essere generalmente rifinanziate dalla banca d’origine, una situazione che la banca stessa sfrutta a volte a suo vantaggio offrendo condizioni meno interessanti.
  • In caso di splitting, inoltre, il carico sul budget varia spesso in base al rinnovo scaglionato dell’ipoteca, cosa che complica la pianificazione a lungo termine in rapporto a una sola ipoteca non divisa in tranche.

Nella nostra guida trova maggiori informazioni sugli aspetti da tenere presente per il riscatto di un’ipoteca.

 

Questo articolo potrebbe interessarle

Il Barometro Ipoteche nel 2° trimestre 2018: l’aumento dei tassi si fa attendere