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Finanziare un oggetto di rendita

Gli investimenti immobiliari sono una valida alternativa in tempi di tassi di interesse bassi e mercati azionari volatili. Comparis spiega quali sono gli aspetti fondamentali da tenere presente e mostra le possibilità e le sfide legate a questo tipo di investimento.

Tutto quello che c’è da sapere sugli oggetti di rendita

Per oggetto di rendita si intende di solito un immobile acquistato da un investitore (privato o persona giuridica) per aumentare le entrate mensili. L’abitazione non è a uso proprio o commerciale ma viene affittata a terzi.

Per acquistare un oggetto di rendita, i privati devono soddisfare le seguenti condizioni di finanziamento:

  • Capitale proprio di almeno il 25% del grado di anticipo (questo si basa sul valore di reddito e non sul valore venale).
  • Riduzione del debito ipotecario a due terzi del grado di anticipo entro 10 anni.
  • Principio del valore minimo (esempio: se il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di franchi e la perizia della banca ammonta a 900’000 franchi, la stima del grado di anticipo viene effettuata sulla base dei 900’000 franchi della banca).
  • Il capitale proprio non può essere prelevato dai fondi di cassa pensione o dal pilastro 3a.

A titolo di confronto: di solito chi acquista un’abitazione a uso proprio deve pagare il 20% del prezzo di acquisto di tasca propria, di cui il 10% può essere costituito da denaro previdenziale. Chi finanzia una proprietà immobiliare con oltre il 65% di capitale in prestito deve ridurre il debito ipotecario di due terzi del grado di anticipo entro 15 anni o al più tardi entro il raggiungimento dell’età pensionabile.

Posizione: la posizione dell’immobile è fondamentale per determinare il valore locativo. Gli aspetti principali da considerare sono soprattutto l’attrattività della regione, il collegamento con i trasporti pubblici e l’infrastruttura scolastica e formativa. In generale, migliore è la posizione, più alto è il prezzo di acquisto.

Diritto di locazione: anche il diritto di locazione cantonale ha un impatto sull’attrattività degli investimenti immobiliari. Nel canton Ginevra, ad esempio, ai locatori non è permesso aumentare l’affitto subito dopo una ristrutturazione dell’immobile.

Sostanza immobiliare: è importante farsi un’idea generale dello stato dell’immobile e di quali lavori di ristrutturazione e riparazione sono necessari. È utile farsi spiegare per iscritto i lavori di ristrutturazione e modernizzazione da effettuare. Prima dell’acquisto, chi non ha esperienza nel settore farebbe meglio a richiedere la consulenza di un esperto immobiliare.

Stabilità delle entrate di affitto: le banche calcolano la sostenibilità sulla base del reddito del titolare dell’ipoteca e del valore del reddito locativo attuale. L'immobile genera un utile imponibile se le entrate di affitto superano i costi di finanziamento, l’ammortamento e le spese accessorie. Conviene quindi investire in oggetti di rendita con buone prospettive di stabilità o crescita a livello di affitto.

Reddito supplementare: le entrate di affitto generano un reddito mensile supplementare. In questo modo è possibile migliorare la rendita della cassa pensione.

Protezione contro l’inflazione: gli immobili e le entrate di affitto offrono un certo grado di protezione contro i rischi di inflazione.

Diversificazione: gli investimenti diretti in oggetti di rendita possono ridurre le fluttuazioni di valore in altre classi d’investimento come le azioni o le obbligazioni.

Aumento del valore: se la domanda di abitazioni è superiore all’offerta, di norma i prezzi degli immobili aumentano.

Rischio di concentrazione: se la maggior parte del capitale è investita in oggetti di rendita, c’è il rischio di incorrere in gravi perdite se il valore dell’immobile diminuisce. La riduzione delle entrate di affitto rischia di diminuire il valore dell’immobile.

Rischio di sfitti: a seconda della regione, della posizione e dell’affitto, vi è il rischio di avere sfitti, il che riduce i rendimenti ottenuti e rende più difficile l’accensione di un’ipoteca.
Amministrazione, manutenzione e ristrutturazione: è importante che la proprietà venga amministrata. Dietro compenso, questo lavoro può essere affidato a un’amministrazione professionale. Gli immobili comportano diversi costi di manutenzione e devono essere ristrutturati tenendo conto della sostanza immobiliare e dei requisiti ecologici.

Modifiche legali: eventuali modifiche legali, ad esempio nel diritto di locazione, possono portare a fluttuazioni di valore sul mercato immobiliare.

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