Finanziare un immobile di rendita: informazioni sull’ipoteca per l’investimento
Gli immobili di rendita sono un’alternativa interessante agli investimenti tradizionali. Ma come funziona esattamente il loro finanziamento? Quali sfide comportano? Comparis risponde alle domande più importanti sugli immobili di rendita.
18.08.2025
iStock / Grand Warszawski
1. Che cos’è un immobile di rendita?
Gli immobili di rendita sono immobili che si acquistano principalmente come investimento. L’obiettivo è quello di ottenere un guadagno finanziario attraverso le entrate derivanti dall’affitto e da potenziali aumenti di valore.
Di solito questi immobili non sono abitati dal proprietario, ma vengono affittati ad altri. Gli immobili di rendita tipici sono case plurifamiliari o immobili commerciali.
Si è alla ricerca di un immobile di rendita adatto alle proprie esigenze?
Su Comparis si trovano immobili di rendita presenti sui principali mercati immobiliari della Svizzera.
2. Come si può a finanziare un immobile di rendita in Svizzera?
In linea di principio, il finanziamento di un immobile di rendita funziona come quello di una casa di proprietà. Tuttavia, i requisiti per l’ipoteca sono più severi. Di solito, quando si acquista un immobile di rendita, è necessario soddisfare le seguenti condizioni di finanziamento:
Si deve essere in grado di pagare di tasca propria il 25% del valore dell’immobile(capitale proprio). A titolo di confronto: per acquistare una casa di proprietà è necessario avere il 20% in capitale proprio.
Per l’acquisizione del capitale proprio non è possibile prelevare anticipatamente i fondi previdenziali. Fa eccezione il caso in cui si abiti in un appartamento del proprio oggetto di rendita. In questo caso si possono utilizzare i fondi previdenziali per finanziare questa parte.
L’ipoteca va ammortizzata entro 10 anni al 65%.
Buono a sapersi
Oltre alle banche, possono essere considerati come partner finanziari anche casse pensioni, compagnie assicurative e fondazioni d’investimento. Le condizioni delle ipoteche variano molto a seconda dell’offerente. Il nostro partner ipotecario HypoPlus aiuta a trovare la soluzione di finanziamento più adatta.
Calcolare la sostenibilità dell’oggetto di rendita
A differenza di un’abitazione di proprietà, il reddito non è rilevante per il calcolo della sostenibilità di un oggetto di rendita. Il fattore decisivo per la sostenibilità è il cosiddetto surplus di locazione. In breve: le entrate derivanti dall’affitto devono coprire tutti i costi calcolati (interessi ipotecari, ammortamento, manutenzione e spese accessorie).
La sostenibilità è considerata soddisfatta se l’eccedenza locativa è positiva. Inoltre, è necessaria una riserva sufficiente affinché l’immobile rimanga autosufficiente anche in caso di sfitto o fluttuazioni dei tassi d’interesse.
La seguente tabella mostra il calcolo della sostenibilità per un immobile di rendita. Presupposti:
Si acquista una casa plurifamiliare con cinque appartamenti per due milioni di franchi (valore venale).
Si ha un capitale proprio di 500’000 franchi (25% del valore venale).
Viene stipulata un’ipoteca del valore di 1,5 milioni di franchi (75% del valore venale).
Gli appartamenti vengono affittati a 2’500 franchi al mese.
| Posizione | Costi/entrate annuali | Spiegazione |
|---|---|---|
| Reddito da locazione | CHF 150’000 | 5 appartamenti da CHF 2’500 al mese |
| Interesse calcolatorio del 5% sull’ipoteca | – CHF 75’000 | 5% di CHF 1,5 milioni |
| Ammortamento | – CHF 20’000 | Ammortamento dell’ipoteca dal 75% (CHF 1,5 milioni) al 65% (CHF 1,3 milioni) in 10 anni |
| Spese accessorie (1% del valore venale) | – CHF 20’000 | |
| Reddito da locazione meno i costi annuali per l’ipoteca | + CHF 35’000 | Il surplus di locazione è positivo = la sostenibilità è garantita |
Nell’esempio di calcolo, si dispone di un’eccedenza annua di locazione sufficientemente elevata (35’000 franchi). L’ immobile è quindi autosufficiente.
3. Rendimento lordo di un immobile di rendita: a quanto dovrebbe ammontare?
Il rendimento lordo è un indicatore importante per la prima valutazione della redditività di un immobile. Fornisce una panoramica di quanto sia economico un immobile. Tuttavia, i costi operativi correnti non vengono presi in considerazione.
Il rendimento lordo mette in relazione il reddito annuo da locazione con il prezzo di acquisto. La formula è: reddito locativo / prezzo di acquisto × 100.
Nell’esempio di calcolo precedente, il rendimento lordo è del 7,5% (150’000 franchi / 2 milioni di franchi × 100). In generale, il rendimento lordo dovrebbe essere almeno del 4-5%.
Cosa si intende per buon rendimento lordo?
In generale
se inferiore al 3%: rendimento lordo basso (di solito accettabile solo con l’aspettativa di un aumento di valore)
dal 3 al 4%: rendimento lordo medio (rendimento classico in località popolari)
4-5%: buon rendimento lordo (corrisponde al consueto requisito minimo di molti istituti finanziari)
Oltre al 5%: rendimento lordo molto buono, ma spesso comporta un rischio maggiore (ad es. posizione peggiore o necessità di ristrutturazione)
Buono a sapersi: non prendere la decisione di investire solo in base al rendimento lordo. È importante considerare anche il rendimento netto, la valutazione della posizione e un cuscinetto per il rischio di vacanza.
4. Tasso di interesse di riferimento per i contratti di locazione
Per i locatori di oggetti di rendita, il tasso di interesse di riferimento svolge un ruolo decisivo. Ovvero, se il tasso di interesse di riferimento aumenta, è possibile aumentare l’affitto. Se invece scende, bisogna ridurre l’affitto su richiesta degli inquilini.
Il tasso di interesse di riferimento è importante per gli immobili di rendita, poiché influisce sulla pianificazione calcolatoria dei redditi da locazione. Si prevede di acquistare un oggetto di rendita? Allora conviene osservare l’andamento del tasso di interesse di riferimento e includerlo nella pianificazione del finanziamento.
Il tasso d’interesse di riferimento è il tasso d’interesse medio di tutte le ipoteche in Svizzera. Viene comunicato a scadenza trimestrale dall’Ufficio federale delle abitazioni. Attualmente il tasso di riferimento è dell’ 1,5% (valido dal 2 giugno 2025).
5. Quali sono i vantaggi di un immobile di rendita?
Un immobile di rendita offre alcuni vantaggi finanziari (elenco non esaustivo):
Reddito supplementare: le entrate di affitto generano un reddito regolare supplementare.
Protezione contro l’inflazione: gli immobili e le entrate di affitto offrono un certo grado di protezione contro i rischi di inflazione. Il motivo è che gli immobili di solito non perdono valore in caso di inflazione.
Aumento del valore: se la domanda di abitazioni è superiore all’offerta, di norma i prezzi degli immobili salgono.
Investimento stabile: gli immobili sono soggetti a fluttuazioni di valore meno forti rispetto alle azioni. Per questo motivo sono considerati investimenti relativamente sicuri e resistenti alle crisi.
6. Quali sono le sfide di un immobile di rendita?
Oltre ai vantaggi, gli immobili di rendita presentano anche delle sfide da considerare prima dell’acquisto (elenco non esaustivo):
Rischio di concentrazione: se si investe gran parte del patrimonio in un oggetto di rendita, si rischia di subire ingenti perdite in caso di perdita di valore dell’immobile.
Rischio di sfitti: a seconda della regione, della posizione e dell’affitto, vi è il rischio di avere sfitti. Ciò riduce il rendimento ottenuto a parità di costi.
Manutenzione e ristrutturazione: una proprietà deve essere gestita. Si può fare da soli o incaricare un’amministrazione professionale a pagamento. Gli immobili comportano inoltre diversi costi di manutenzione e devono essere ristrutturati se necessario.
Rischio di variazione dei tassi d’interesse: se i tassi ipotecari aumentano, aumentano anche i costi correnti. In casi estremi, ciò può compromettere la sostenibilità dell’immobile, soprattutto in caso di un elevato grado di anticipo.
7. Le domande più frequenti sul finanziamento di immobili di rendita
Su Comparis si trovano diversi oggetti di rendita come case plurifamiliari, appartamenti di proprietà e immobili commerciali.
Si sta valutando di acquistare un oggetto di rendita? Allora bisogna fare attenzione ai seguenti aspetti per garantire un rendimento sostenibile e un aumento di valore (elenco non esaustivo):
Posizione: la posizione dell’immobile è fondamentale per determinare il valore locativo. Gli aspetti principali da considerare sono soprattutto l’attrattività della regione, il collegamento con i trasporti pubblici e l’infrastruttura scolastica e formativa. Migliore è la posizione, più alto è il prezzo di acquisto.
Diritto di locazione: il diritto di locazione cantonale ha un impatto sull’attrattività degli investimenti immobiliari. Esempio: a Ginevra non è possibile aumentare gli affitti a piacimento dopo una ristrutturazione.
Sostanza immobiliare: è importante farsi un’idea generale dello stato dell’immobile. Verificare quali lavori di ristrutturazione e riparazione sono necessari. È utile farsi spiegare per iscritto i lavori di ristrutturazione e modernizzazione da effettuare. Inoltre è consigliato richiedere la consulenza di un esperto immobiliare.
Prezzo di acquisto: il prezzo di acquisto dovrebbe essere adeguato in relazione alla posizione, alle condizioni e ai redditi da locazione previsti.
L’ipoteca per un oggetto di rendita va ammortizzata entro dieci anni al 65% del valore venale dell’immobile. Esempio: con un’ipoteca del 75% del valore venale, si deve ammortizzare il 10% entro dieci anni.
A titolo di confronto, per un’abitazione di proprietà a uso proprio questo periodo è di 15 anni.
Per gli oggetti di rendita, le banche di solito richiedono un supplemento sul tasso di interesse standard. Il motivo: il rischio è considerato più elevato rispetto a quello di un’abitazione di proprietà a uso proprio. In questo articolo si trova una panoramica dell’attuale andamento dei tassi ipotecari.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 03.03.2022
