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Immobile come oggetto di rendita: a cosa prestare attenzione

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| Di Frédéric Papp |
Foto: iStock / Nikada

Gli investimenti immobiliari sono una valida alternativa in tempi di tassi di interesse bassi e mercati azionari volatili. Comparis spiega quali sono gli aspetti fondamentali da tenere presente e mostra le possibilità e le sfide legate a questo tipo di investimento.

Che cos’è un oggetto di rendita?

Per oggetto di rendita si intende di solito un immobile acquistato da un investitore (privato o persona giuridica) per aumentare le entrate mensili. L’abitazione non è a uso proprio o commerciale ma viene affittata a terzi.

Quali sono le condizioni di finanziamento?

Per acquistare un oggetto di rendita, i privati devono soddisfare le seguenti condizioni di finanziamento:

  • Capitale proprio di almeno il 25% del grado di anticipo (questo si basa sul valore di reddito e non sul valore venale).
  • Riduzione del debito ipotecario a due terzi del grado di anticipo entro 10 anni.
  • Principio del valore minimo (esempio: se il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di franchi e la perizia della banca ammonta a 900’000 franchi, la stima del grado di anticipo viene effettuata sulla base dei 900’000 franchi della banca).
  • Il capitale proprio non può essere prelevato dai fondi di cassa pensione o dal pilastro 3a.

A titolo di confronto: di solito chi acquista un’abitazione a uso proprio deve pagare il 20% del prezzo di acquisto di tasca propria, di cui il 10% può essere costituito da denaro previdenziale. Chi finanzia una proprietà immobiliare con oltre il 65% di capitale in prestito deve ridurre il debito ipotecario di due terzi del grado di anticipo entro 15 anni o al più tardi entro il raggiungimento dell’età pensionabile.

Acquisto di un oggetto di rendita: a cosa prestare attenzione?

  • Posizione: la posizione dell’immobile è fondamentale per determinare il valore locativo. Gli aspetti principali da considerare sono soprattutto l’attrattività della regione, il collegamento con i trasporti pubblici e l’infrastruttura scolastica e formativa. Sostanzialmente vale quanto segue: migliore è la posizione, più alto è il prezzo di acquisto.
  • Diritto di locazione: anche il diritto di locazione cantonale ha un impatto sull’attrattività degli investimenti immobiliari. Nel canton Ginevra, ad esempio, ai locatori non è permesso aumentare l’affitto subito dopo una ristrutturazione dell’immobile.
  • Sostanza immobiliare: è importante farsi un’idea generale dello stato dell’immobile e di quali lavori di ristrutturazione e riparazione sono necessari. È utile farsi spiegare per iscritto i lavori di ristrutturazione e modernizzazione da effettuare. Prima dell’acquisto, chi non ha esperienza nel settore farebbe meglio a richiedere la consulenza di un esperto immobiliare.
  • Stabilità delle entrate di affitto: le banche calcolano la sostenibilità sulla base del reddito del titolare dell’ipoteca e del valore del reddito locativo attuale. L'immobile genera un utile imponibile se le entrate di affitto superano i costi di finanziamento, l’ammortamento e le spese accessorie. Conviene quindi investire in oggetti di rendita con buone prospettive di stabilità o crescita a livello di affitto.

Quali sono i vantaggi di un investimento immobiliare?

  • Reddito supplementare: le entrate di affitto generano un reddito mensile supplementare. In questo modo è possibile migliorare la rendita della cassa pensione.
  • Protezione contro l’inflazione: gli immobili e le entrate di affitto offrono un certo grado di protezione contro i rischi di inflazione.
  • Diversificazione: gli investimenti diretti in oggetti di rendita possono ridurre le fluttuazioni di valore in altre classi d’investimento come le azioni o le obbligazioni.
  • Aumento del valore: se la domanda di abitazioni è superiore all’offerta, di norma i prezzi degli immobili aumentano.

Quali sfide attendersi se si investe in un immobile?

  • Rischio di concentrazione: se la maggior parte del capitale è investita in oggetti di rendita, c’è il rischio di incorrere in gravi perdite se il valore dell’immobile diminuisce. La riduzione delle entrate di affitto rischia di diminuire il valore dell’immobile.
  • Rischio di sfitti: a seconda della regione, della posizione e dell’affitto, vi è il rischio di avere sfitti, il che riduce i rendimenti ottenuti e rende più difficile l’accensione di un’ipoteca.
  • Amministrazione, manutenzione e ristrutturazione: è importante che la proprietà venga amministrata. Dietro compenso, questo lavoro può essere affidato a un’amministrazione professionale. Gli immobili comportano diversi costi di manutenzione e devono essere ristrutturati tenendo conto della sostanza immobiliare e dei requisiti ecologici.
  • Modifiche legali: eventuali modifiche legali, ad esempio nel diritto di locazione, possono portare a fluttuazioni di valore sul mercato immobiliare.