Ipoteche swap: vantaggi e rischi
Che cos’è un’ipoteca swap e come funziona? Comparis spiega quando può essere utile stipulare un’ipoteca swap e quali sono i rischi.
17.05.2022
iStock / Pattanaphong Khuankaew
1. Come funziona un’ipoteca swap?
L’ipoteca swap combina fondamentalmente due prodotti: l’ipoteca a tasso fisso e l’ipoteca a tasso swap. In inglese «swap» significa scambio. Invece delle ipoteche a tasso fisso, si può scegliere anche scegliere l’ipoteca Saron (Swiss Average Rate Overnight) come base per lo swap.
Nel caso di un tasso swap, il tasso d’interesse Saron e il tasso d’interesse fisso vengono scambiati tra il beneficiario del credito e la banca.
Il debitore ipotecario paga un tasso d’interesse fisso e riceve in cambio l’interesse Saron attuale. Lo swap compensa quindi il rischio di tasso d’interesse dell’ipoteca Saron:
se il Saron è inferiore al tasso d’interesse concordato, il debitore ipotecario paga la differenza.
Se il Saron è invece superiore, il beneficiario del credito non deve pagare nulla.
Chi può stipulare un’ipoteca swap?
La maggior parte degli istituti ipotecari offre ipoteche swap solo a privati con un portafoglio ipotecario di diversi milioni o a investitori immobiliari istituzionali.
2. Esempio di ipoteca swap
Si stipula un’ipoteca Saron e si paga un interesse ipotecario dell’1,9%, che consiste nel tasso di interesse Saron effettivo (1%) e nel margine del cliente (0,9%).
Allo stesso tempo, si opta per uno swap con una durata di 10 anni. Questo swap costa l’1,95% all’anno. In cambio, si riceve dalla banca un tasso Saron dell’1% (vedi sopra).
Il costo netto dello swap è attualmente dello 0,95% (dato aggiornato ad aprile 2022).
| Ipoteca Saron | 1,9% |
|---|---|
| Swap 10 anni | 0,95% |
| Differenza tasso d’interesse Saron | – 1,0% |
| Costo ipoteca swap | 1,85% |
(tabella aggiornata ad aprile 2022)
In questo caso, per l’ipoteca swap si paga un tasso d’interesse totale dell’1,85%, che si comporta come un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni.
3. Quali sono i vantaggi di un’ipoteca swap?
Un’ipoteca swap offre i seguenti vantaggi:
Ipoteche convenienti
Un’ipoteca swap è generalmente più conveniente di un’ipoteca a tasso fisso.
Disdetta anticipata
Disdire in anticipo un’ipoteca può essere molto costoso perché bisogna pagare una penale. In caso di risoluzione anticipata, è necessario rimborsare la banca per il margine del cliente perso e il premio di rischio. Con l’ipoteca swap, invece, in caso di disdetta bisogna rimborsare all’istituto finanziario solo la garanzia del tasso d’interesse.
Lunghe durate
L’ipoteca swap si può stipulare su richiesta con durate molto lunghe, da 30 a 40 anni. Questo rende l’ipoteca particolarmente interessante per gli oggetti di rendita, dal momento che i costi degli interessi sono garantiti per i proprietari e indirettamente anche il canone di affitto per gli inquilini.
Flessibilità
Con un’ipoteca swap, in caso di bassi tassi Saron si può beneficiare per alcuni anni dei bassi tassi d’interesse. In un secondo momento, con un forward swap o un’option swap ci si può assicurare contro tassi di interesse più elevati.
4. Quali sono i rischi dell’ipoteca swap?
Se si sceglie un’ipoteca swap bisogna essere consapevoli dei seguenti rischi:
Saron negativo
Se il Saron è negativo, bisogna pagare alla controparte il tasso Saron e non si riceve alcun accredito. Questo può rendere l’ipoteca swap molto più costosa.
Controparte
La stipula di un’ipoteca swap comporta un rischio di controparte. Questo significa che si corre il rischio che la controparte non sia in grado di adempiere ai suoi obblighi di pagamento (ad es. in caso di fallimento). La garanzia del tasso d’interesse è inutile se l’istituto finanziario diventa insolvente.
Imposte
Non in tutti i cantoni si possono dedurre dalle tasse le spese per il swap. In molti cantoni si possono detrarre solo i costi di interesse per l’ipoteca Saron. Conviene quindi prima informarsi presso l’autorità fiscale competente.
Margini
Alla scadenza dell’accordo quadro dell’ipoteca Saron, la banca può aumentare il margine Saron. Ciò comporterebbe un aumento dei costi dell’ipoteca swap.
5. Conclusione: ipoteca swap come alternativa alle ipoteche a tasso fisso?
L’ipoteca swap offre i seguenti vantaggi e rischi:
| Vantaggi | Rischi |
|---|---|
| Di solito è più conveniente dell’ipoteca a tasso fisso | Nessun accredito in caso di tasso Saron negativo |
| Disdetta anticipata più vantaggiosa rispetto all’ipoteca a tasso fisso | Insolvenza del creditore |
| Costi degli interessi coperti per le lunghe durate | I tassi swap non sono si possono sempre durre dalle imposte |
| Flessibilità con i tassi Saron | Possibile aumento dei costi dopo la scadenza del contratto quadro |
Facendo i passi giusti, con un’ipoteca swap si hanno notevoli vantaggi rispetto alla classica ipoteca a tasso fisso. È importante essere consapevoli dei rischi. I consulenti indipendenti possono aiutare a definire la strategia ipotecaria.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 27.10.2021