Conferma di finanziamento: come verificare i potenziali acquirenti
Una vendita immobiliare fallisce raramente a causa del prezzo. È piuttosto il finanziamento a rappresentare un ostacolo. Comparis mostra come verificare i potenziali acquirenti prima di dare il proprio assenso.
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1. Che cos’è una conferma di finanziamento?
La conferma di finanziamento è una dichiarazione scritta di una banca. In essa si attesta che la banca è disposta a finanziare l’acquisto del vostro immobile. Spesso viene richiesta come prova nella vendita di un immobile.
Tuttavia, la conferma di finanziamento non costituisce una garanzia. La banca può ritirare l’approvazione. Ciò accade, ad esempio, se:
la solvibilità dell’acquirente cambia
la perizia dell’immobile è inferiore al prezzo concordato
Ecco come riconoscere una conferma poco convincente
Prestare molta attenzione al contenuto. Formulazioni come «in linea di principio disponibile» o «con riserva di verifica finale» sono la norma e non un segnale di allarme. La situazione diventa critica per quanto riguarda i seguenti punti:
La conferma non indica nessun immobile concreto, ma solo un importo massimo.
L’importo confermato è inferiore al vostro prezzo di acquisto.
Manca una data di rilascio o la validità è scaduta.
Buono a sapersi: Le conferme di finanziamento sono di solito limitate nel tempo. Se la vendita subisce un ritardo, prima della stipula dell’atto richiedere una versione aggiornata.
2. Vincolante o non vincolante: la differenza
Una dichiarazione di intenti della banca non è una promessa di pagamento. Per voi, in qualità di venditori, questa è la differenza più importante nell’intero processo.
La tabella seguente illustra la differenza tra una conferma di finanziamento non vincolante e una promessa di pagamento vincolante.
| Conferma di finanziamento | Promessa di pagamento irrevocabile | |
|---|---|---|
| Effetto giuridico | nessun obbligo | La banca si impegna a effettuare il pagamento |
| Periodo | presto, spesso già prima della visita | poco prima della stipula dell’atto |
| Requisiti | Esame preliminare dei documenti | contratto ipotecario firmato |
| Revoca possibile | sì | no |
| Significatività per voi | punto di riferimento | Sicurezza |
La banca rilascia la promessa irrevocabile di pagamento, non appena il contratto ipotecario è stato firmato. Con ciò si impegna a versare il prezzo di acquisto sul conto del notaio o della notaia. In molti cantoni è un prerequisito per l’atto pubblico.
Consiglio di Comparis: Richiedete entrambe, in momenti diversi. La conferma di finanziamento prima di ritirare l’immobile dal mercato. La promessa di pagamento, prima di confermare la data dell’atto notarile.
3. Sostenibilità e capitale proprio per l’acquisto di una casa in sintesi
Le banche verificano due aspetti: se l’acquirente dispone di un capitale proprio sufficiente e se è in grado di sostenere i costi correnti in modo continuativo. Se si comprendono questi due aspetti, spesso si riesce a riconoscere un’offerta debole già durante il colloquio.
Il capitale proprio: almeno il 20%
Per le abitazioni di proprietà, le banche finanziano al massimo l’80% del valore. Il resto deve essere finanziato dagli acquirenti stessi. Almeno la metà di tale importo (10%) non deve provenire dalla cassa pensione.
La prova deve essere fornita alla banca: con estratti conto, l’estratto del deposito titoli o una conferma della cassa pensione. In caso di donazione o di anticipo sull’eredità, si aggiunge una conferma scritta.
La sostenibilità: un terzo del reddito
La regola generale: interessi, costi accessori e ammortamento insieme non devono superare un terzo del reddito lordo. Non si tiene conto del tasso di interesse attuale, bensì di un tasso ipotetico del 5%. Se la sostenibilità è superiore al 33%, molte banche rifiutano.
Esempio: un immobile per un milione di franchi.
| Posizione | Calcolo | Importo all’anno |
|---|---|---|
| Interesse computabile su un’ipoteca di 800’000 franchi | 5% di 800’000 franchi | 40’000 franchi |
| Spese accessorie e manutenzione | 1% di 1’000’000 franchi | 10’000 franchi |
| Ammortamento della seconda ipoteca | (800’000 − 666’667) ÷ 15 anni | 8’900 franchi |
| Totale | 40’000 + 10’000 + 8’900 | 58’900 franchi |
Pertanto, il compratore deve disporre di un reddito lordo di circa 180’000 franchi. E 200’000 franchi di fondi propri.
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4. Quali domande si possono porre prima di vendere un immobile?
Si può chiedere tutto ciò che si desidera. I potenziali acquirenti possono rifiutarsi di rispondere. Da questo si possono e si devono trarre le proprie conclusioni.
Queste cinque domande sono comuni e significative:
È stato definito il finanziamento, e con quale banca?
A quanto ammontano i mezzi propri, e da dove provengono?
L’acquisto dipende dalla vendita di un altro immobile?
Fino a quando si può presentare una promessa di pagamento?
Quando si desidera stipulare il contratto di compravendita?
La terza domanda è la più importante. Chi deve prima vendere il proprio immobile dipende da una seconda vendita, sulla quale non ha alcuna influenza.
Cosa è meglio evitare
Non richiedere alcun certificato di salario o estratto del registro delle esecuzioni a tutti i visitatori. Richiedere i documenti solo quando c’è un’offerta seria. Dopo la vendita, non conservare i documenti sensibili degli acquirenti.
Consiglio di Comparis: È bene richiedere la conferma di finanziamento in versione originale. In caso di dubbi, conviene chiamare la banca emittente e richiedere la conferma dell’autenticità.
5. Quando è opportuno rifiutare l’offerta?
Un’offerta senza finanziamento non ha alcun valore. Questi segnali parlano a sfavore di una risposta positiva:
La conferma di finanziamento non arriva nonostante la richiesta.
L’acquisto dipende dalla vendita di un altro immobile senza data precisa.
L’acquirente insiste per una prenotazione rapida, ma ritarda l’invio della documentazione.
Il prezzo offerto è nettamente superiore al valore di mercato. L’acquirente deve coprire la differenza con fondi propri.
L’ultimo punto viene sottovalutato. È proprio per questo motivo che spesso un’offerta al rialzo fallisce.
Buono a sapersi: Un accordo di prenotazione con versamento di un acconto non vi tutela. I contratti relativi a beni immobili e i relativi contratti preliminari devono essere autenticati da un notaio (art. 216 CO). Una prenotazione sotto forma di atto privato non è valida. Per questo motivo, l’acquirente può richiedere la restituzione dell’anticipo. L’unica vera garanzia è la verifica prima dell’accettazione.
6. Checklist: verifica dei potenziali acquirenti
Chi vuole vendere un immobile fa bene a verificare in questo ordine:
| Passo | Quando |
|---|---|
| Richiedere la conferma di finanziamento | prima della conferma |
| Verificare immobile, importo e data | subito dopo il ricevimento |
| Chiedere se vi sono dipendenze da altre vendite | nel primo colloquio |
| Far confermare l’autenticità alla banca | in caso di incertezza |
| Richiedere una promessa di pagamento irrevocabile | prima della data di stipula dell’atto notarile |
Consiglio di Comparis: Non volete occuparvi personalmente della verifica? Esperti immobiliari della rete Comparis conoscono le consuete formulazioni delle banche e riconoscono immediatamente una promessa debole.
7. Domande frequenti sulla verifica dei potenziali acquirenti
No. La conferma di finanziamento è una conferma di massima da parte della banca e non è un contratto. La banca può revocarla, ad esempio in seguito a una stima dell’immobile inferiore. Diventa vincolante solo con la promessa di pagamento irrevocabile.
Di solito è limitata nel tempo. I termini abituali vanno da qualche settimana a qualche mese. Conviene verificare la data e, in caso di un processo di vendita più lungo, richiedere una versione aggiornata.
Si può chiedere. Non sussiste alcun diritto in tal senso. Richiedetelo solo in caso di offerta concreta e non da tutte le persone interessate. Distruggete l’estratto dal registro delle esecuzioni dopo la vendita.
Una dichiarazione vincolante della banca, di versare il prezzo di acquisto. Viene rilasciata non appena il contratto ipotecario è stato firmato In molti cantoni è un prerequisito per l’autenticazione.
Solo in misura limitata. Un accordo di prenotazione sotto forma di scrittura privata è nullo, l’acconto può essere richiesto indietro. La prenotazione diventa vincolante solo con atto pubblico.
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