Ipoteche

Tasso fisso o Saron? Due modelli a confronto

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Foto: iStock / ridvan_celik

Ormai sono già molte le banche che offrono «ipoteche Saron». Comparis spiega le differenze più importanti rispetto alle ipoteche a tasso fisso e perché a volte il modello Saron è più costoso di un’ipoteca fissa.

Perché il Saron sostituisce il Libor?

Il tasso di riferimento Saron è il sostituto del Libor, che andrà in pensione a fine 2021. SARON sta per «Swiss Average Rate Overnight», ed è il tasso d’interesse che banche e assicurazioni si applicano quando si prestano tra di loro importi in franchi per la durata di un giorno.

Le ipoteche Saron sono più convenienti di quelle a tasso fisso?

Attualmente, scegliendo una formula a tasso fisso per un’ipoteca di primo rango a cinque anni si ottiene lo stesso tasso d’interesse di un’ipoteca Saron. È quanto dimostrano i dati del mediatore ipotecario indipendente HypoPlus, una società del Gruppo Comparis. Per un’ipoteca fissa triennale, al momento il tasso è dello 0,5%, quindi addirittura uno 0,05% inferiore a quello di un’ipoteca Saron.

Durata in anni Saron 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 15
Tasso d’interesse (1° rango) in % 0,55 0,54 0,5 0,53 0,54 0,59 0,6 0,65 0,65 0,67 0,73 0,91
Differenza in % annua rispetto al Saron -0,01 -0,05 -0,02 -0,01 0,04 0,05 0,1 0,1 0,12 0,18 0,36

Dati aggiornati al 4.11.2020. Fonte: HypoPlus, parte del Gruppo Comparis

Attualmente, le durate più lunghe sono particolarmente interessanti. Un’ipoteca a nove anni, infatti, e una di otto, hanno lo stesso tasso d’onteresse, che è superiore dello 0,02% rispetto a un’ipoteca con durata decennale.

Perché si appiattisce la curva dei tassi ipotecari?

In un contesto normale, le ipoteche del mercato monetario sono più convenienti delle ipoteche fisse. Ma da molto tempo ci troviamo in uno scenario del tutto particolare. La regola dei tassi, per cui «quanto più lunga è la durata, tanto più alto è il tasso ’'interesse», si applica solo in parte. Al momento, infatti, la curva dei tassi è decisamente piatta. Ciò significa che i tassi per le durate più lunghe sono solo leggermente superiori o uguali a quelli delle durate brevi.

Per quanto riguarda gli interessi ipotecari, le curve dei tassi piatte rispecchiano le basse aspettative di inflazione da parte degli investitori. Anche la politica dei prezzi degli offerenti ipotecari ha un impatto sulla curva. Cioè, se ad esempio più istituti puntano su ipoteche decennali a tasso fisso, i tassi d’interesse di questo tipo di ipoteca scenderanno più velocemente rispetto ad altre durate.

Quando conviene scegliere un’ipoteca Saron?

Chi prevede tassi ancora in calo dovrebbe preferire un’ipoteca Saron a un’ipoteca fissa. Il Saron, però, è già pesantemente in territorio negativo. Per continuare a offrire ipoteche Saron a prezzi convenienti, quindi, gli istituti finanziari devono rinunciare a parte dei loro margini.

Quando è meglio optare per un’ipoteca fissa a lungo termine?

A chi si aspetta un aumento dei tassi convengono ipoteche di più anni legate a un tasso fisso. A differenza delle ipoteche Saron, infatti, con un’ipoteca fissa è possibile calcolare esattamente il costo degli interessi; si ha quindi una maggiore sicurezza a livello di pianificazione e di budget.

Voglio vendere l’immobile fra tre anni: che ipoteca mi conviene in questo caso?

Nel quadro attuale, le ipoteche fisse hanno tassi d’interesse più bassi. Al momento, un’ipoteca fissa a tre anni è più conveniente di un’ipoteca Saron con contratto quadro triennale.

Come funzionano gli ammortamenti straordinari?

Prendiamo un esempio: bisogna riscattare un’ipoteca da 750’000 franchi. Il debitore ipotecario, poi, prevede di incassare 250’000 franchi fra tre anni. Questo importo si può utilizzare come ammortamento straordinario dell’ipoteca. Invece di un’ipoteca Saron, ad esempio, si potrebbe stipulare un’ipoteca fissa decennale di 500’000 franchi e un’ipoteca triennale a tasso fisso di 250’000 franchi, dopodiché utilizzare il pagamento ricevuto per l’ammortamento di questa seconda ipoteca. L’ipoteca fissa a lungo termine dura altri sette anni con un tasso ipotecario basso. Con questa strategia si approfitta del basso livello dei tassi ipotecari fissi conservando allo stesso tempo una certa flessibilità.

Che differenza c’è tra le ipoteche Saron e quelle fisse?

  • Durata: l’ipoteca Saron è un’ipoteca del mercato monetario che non ha quindi una durata fissa. La durata di un’ipoteca a tasso fisso va da 1 a 25 anni.
  • Sicurezza in termini di pianificazione e di budget: il tasso d’interesse di un’ipoteca Saron viene solitamente calcolato con cadenza trimestrale. Per le ipoteche fisse si applica per tutta la durata il tasso stabilito da contratto. A livello sia di pianificazione che di budget si ha quindi una maggiore sicurezza con un’ipoteca a tasso fisso.
  • Indennizzo per rimborso anticipato: se il debitore vuole estinguere la sua ipoteca prima della scadenza, deve versare un indennizzo per rimborso anticipato, che nelle ipoteche Saron è solitamente più basso che nelle ipoteche fisse. Alcuni istituti finanziari che offrono prodotti Saron accettano disdette anticipate per contratti fino a un determinato importo senza bisogno di indennizzi per rimborso anticipato. Quindi, occhio al partner finanziario!
  • Legame con il creditore: di solito, come le ipoteche a tasso fisso anche le ipoteche Saron sono collegate a contratti quadro. La durata è solitamente di tre-cinque anni. È vero che per la durata del contratto quadro un debitore può convertire la sua ipoteca Saron in un’ipoteca fissa, ad esempio se teme un aumento dei tassi; deve però rimanere presso lo stesso istituto. Per cambiare offerente, invece, di solito bisogna pagare un indennizzo per rimborso anticipato.
  • Onere amministrativo: per gli istituti finanziari, gestire un’ipoteca Saron comporta spese leggermente maggiori rispetto a quelle di un’ipoteca fissa. Per compensare i costi più elevati, chi offre prodotti Saron vuole margini tendenzialmente maggiori.