Immobile di proprietà

Proprieà per piani: cos’è mio e quali sono i miei diritti?

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Dipingere di rosso la ringhiera del balcone? Non senza il consenso della comunità dei proprietari, perché di propria iniziativa non si può cambiare nulla che influenzi l’aspetto dell’edificio. Foto: iStock / nikada

Con l’acquisto di un appartamento si entra in possesso anche di porzioni di terreno e fabbricato al di fuori dell’appartamento. Tutto questo comporta diritti e doveri.

A causa della mancanza di spazio, in molti luoghi ormai non è praticamente più possibile costruire una casa indipendente. Esiste però un’alternativa la proprietà per piani, nella forma di una nuova costruzione o di un vecchio edificio residenziale riqualificato in appartamenti di proprietà. 

Cosa è una proprietà per piani?

La proprietà per piani (PPP) è una particolare forma di comproprietà. Con l’acquisto di un appartamento il proprietario entra in possesso anche di una porzione di terreno e fabbricato, che verrà iscritta nel registro fondiario. Si tratta di un aspetto molto importante per la ripartizione dei costi.

Proprietà, diritto esclusivo e diritto di godimento esclusivo

Il proprietario può disporre liberamente del proprio appartamento e dei locali annessi, come il vano cantina o il vano sottotetto, che può anche modificare a piacere. Questo «diritto esclusivo», tuttavia, non vale più oltre la porta dell’appartamento, il telaio della finestra o la ringhiera del balcone. La proprietà della comunità può essere utilizzata o modificata solo con il consenso degli altri condomini. Ciò riguarda ad esempio:

  • facciata
  • scale
  • porta d’ingresso
  • patio in giardino
  • aree verdi
  • terrazza sul tetto

Desidera utilizzare determinate superfici o certi locali ad uso proprio? In questo caso può richiedere un «diritto di godimento esclusivo». Le superfici o i locali appartengono come in precedenza alla comunità, ma li può utilizzare solo lei. I comproprietari possono tuttavia imporre, per decisione comune, che sia anche solo lei ad occuparsi della manutenzione. 

Vale quel che decide la maggioranza

I proprietari dei piani (condomini) decidono congiuntamente sull’uso e sulle modifiche delle superfici e dei locali condivisi. Di solito lo fanno nell’ambito di un’assemblea condominiale, convocata periodicamente dall’amministratore. Per apportare un cambiamento strutturale a un elemento condiviso, è sempre necessaria l’approvazione della maggioranza dei proprietari. La regola vale anche per l’installazione di una tenda da sole o di una parabola satellitare sul proprio balcone. In caso di restaurazioni, ristrutturazioni o acquisizioni approvate dalla maggioranza, tutte le parti devono parteciparvi. Vale naturalmente anche per i costi di esercizio e di manutenzione di elementi e impianti in comune, come il riscaldamento o l’ascensore.

Non tutte le decisioni devono essere approvate con lo stesso quorum

Prima dell’acquisto occorre pertanto: verificare le decisioni esistenti della comunità di proprietari, in quanto il nuovo acquirente vi è automaticamente vincolato e deve quindi pagare la sua quota. Ma anche chi vorrebbe rinnovare è limitato nelle sue azioni: per l’approvazione di un cambiamento strutturale deve votare una determinata quota di comproprietari. Il quorum di voti a favore dipende dal tipo della misura: è indispensabile, utile o piuttosto un lusso? Queste e altre disposizioni sono disciplinate dal regolamento condominiale, anch’esso da studiare attentamente prima dell’acquisto. 

Appartamento condominiale: cosa mi appartiene?

All’interno delle proprie quattro mura i proprietari di un appartamento condominiale possono fare il bello e il brutto tempo: fintanto che i muri non sono portanti, altrimenti appartengono alla comunità, possono anche spostare le pareti a proprio piacimento per organizzare diversamente gli spazi. Anche l’intonaco interno o le linee elettriche appartengono al diritto esclusivo. Per legge, invece, appartengono sempre alla comunità quelle parti di edificio che contribuiscono ad «assicurare all’edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto».

  • Terreno: cortile, giardino, posti auto esterni, terrazzi in giardino, superfici verdi, ecc.
  • Elementi primari dell’edificio: fondamenta, muri portanti, muri di sostegno e di cinta, soffitti con funzione portante, tetto, ecc.
  • Elementi che determinano l’aspetto esterno dell’edificio: intonaco esterno, finestre, grate delle finestre, tapparelle, tende da sole, facciate esterne o ringhiere dei balconi, ecc.
  • Impianti e installazioni comuni: portone d’ingresso, tromba delle scale, ascensore, riscaldamento centralizzato, locale lavanderia, locali comuni (p.es. locali per hobby), antenna comune, tutte le tubature di carico e scarico (fino al collegamento con il proprio appartamento) ecc.

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