Ipoteche

Il gergo tecnico delle ipoteche: dalla A alla Z

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Fideiussione, superficie netta o diritto di abitazione: comparis.ch spiega i termini tecnici delle ipoteche dalla A alla Z. Foto: iStock / FilippoBacci

Dalla A alla Z: comparis.ch spiega i termini tecnici essenziali in materia di ipoteche.

1ª ipoteca

Generalmente la 1ª ipoteca, chiamata anche ipoteca di primo rango o primo grado, viene concessa fino a un deposito in pegno pari a due terzi del valore di mercato.

2ª ipoteca

Se il finanziamento tramite i mezzi propri ammonta a meno di un terzo del valore di mercato dell’immobile (per cui il deposito in pegno si situa tra i due terzi e l’80 per cento del valore di mercato), oltre alla 1ª ipoteca l’acquirente necessita anche di una 2ª ipoteca. Questa ipoteca, chiamata anche di secondo rango o secondo grado, deve essere rimborsata entro 15 anni o prima del pensionamento tramite il pilastro 3a o in modo diretto.

2° pilastro

Il «secondo pilastro», la previdenza professionale costituita dalla cassa pensione, può essere utilizzata dal mutuatario per il finanziamento della casa o dell’appartamento di proprietà, a patto che il proprietario utilizzi l’immobile per abitarvi.

3° pilastro

In Svizzera nell’ambito del «terzo pilastro» viene fatta distinzione tra il pilastro 3a, la previdenza vincolata, e il pilastro 3b, la previdenza non vincolata.

Pilastro 3a

Il pilastro 3a costituisce la previdenza vincolata per i lavoratori dipendenti soggetti a imposte e i liberi professionisti. I versamenti possono essere dedotti dal reddito imponibile nell’ambito del limite massimo stabilito per legge. Il deposito nel pilastro 3a può essere prelevato in anticipo nei seguenti casi:

Pilastro 3b

Il pilastro 3a consiste in una previdenza libera per chiunque ed è simile a un conto di risparmio. Questa tipologia di previdenza non è soggetta ad alcuna regolamentazione o deduzione fiscale.

Accordo di prenotazione e caparra

Per fissare il più rapidamente e facilmente possibile gli accordi sulla vendita di un fondo, il venditore e il potenziale acquirente firmano un accordo di prenotazione. L’acquirente interessato firma di non volere più recedere dall’acquisto. Il venditore, invece, dichiara di non compiere altri sforzi per vendere il fondo. Spesso è necessario pagare una caparra o un deposito. Un accordo di prenotazione è solo un contratto personale, non ha validità legale.

Agevolazioni fiscali

Possibilità di dedurre ai fini fiscali gli interessi ipotecari, i lavori di manutenzione, i versamenti nel pilastro 3a e i contributi alla cassa pensioni, ottenendo in questo modo varie agevolazioni fiscali.

Ammortamento

L’ammortamento costituisce di solito il rimborso di un’ipoteca in più rate prestabilite. L’ammortamento può essere effettuato indirettamente tramite il pilastro 3a o direttamente riducendo l’ipoteca.

Ammortamento diretto

Con il pagamento di ogni rata di riduce l’ammontare dell’ipoteca e, al tempo stesso, anche l’importo dei tassi d’interesse ipotecari dovuti.

Ammortamento indiretto

In questo caso, al posto di rimborsare direttamente l’ipoteca, si investe nella previdenza vincolata (pilastro 3a).

Calcolatore ipotecario

Chi è interessato a stipulare un’ipoteca può calcolare sostenibilità e deposito in pegno con l’aiuto del calcolatore ipotecario.

Cartella ipotecaria

Tipo di titolo che certifica il credito personale ed è garantito da un pegno immobiliare. Al momento di concedere un’ipoteca, l’istituto ipotecario prende la cartella ipotecaria come garanzia. Il debitore risponde non solo con il fondo costituito in pegno, ma anche con tutti i suoi beni.

Cartella ipotecaria documentale

Titolo di pegno (atto) che richiede una certificazione pubblica. Questo titolo di pegno è rilasciato al portatore (cartella ipotecaria al portatore) o a nome di una persona (cartella ipotecaria nominativa). Una cartella ipotecaria deve essere conservata in un luogo assolutamente sicuro.

Cartella ipotecaria registrale

Anche questa cartella ipotecaria richiede la certificazione pubblica tra creditore e debitore. La cartella ipotecaria registrale è emessa a nome del creditore o del proprietario del fondo. La cartella ipotecaria registrale è un diritto di pegno registrato. Non viene emesso nessun titolo. Spesso le cartelle ipotecarie registrali sono gestite da SIX.

Comproprietà

Forma di proprietà collettiva; consultare la voce “Forme di proprietà d’abitazioni”.

Consolidamento

Conversione in ipoteca di un credito di costruzione, di solito al termine dei lavori di costruzione.

Contratto di compravendita

In caso di vendita di un immobile, il contratto di compravendita deve essere certificato da un notaio, in modo che il proprietario venga iscritto nel registro fondiario.

Costi d’investimento

Costi totali sostenuti per il fondo e i lavori di costruzione (acquisto del terreno, costi accessori di costruzione, ecc.) oppure costi totali per l’acquisto di un immobile esistente, comprese le spese di ristrutturazione.

Costituzione in pegno

Il termine costituzione in pegno halo stesso significato di deposito. In relazione alle ipoteche, il mutuatario può migliorare la propria solvibilità costituendo in pegno garanzie supplementari (per es. terzo pilastro, cassa pensioni o titoli).

Credito a tempo determinato

I crediti hanno una durata quadro concordata. Nel caso di un’ipoteca a tasso fisso e di un’ipoteca LIBOR, l’ipoteca può essere rimborsata regolarmente solo alla scadenza di questa durata. Se l’ipoteca viene rimborsata nel corso della durata quadro dell’ipoteca, è necessario pagare un indennizzo per scadenza anticipata.

Deposito in pegno

In gergo tecnico viene definito con deposito in pegno il rapporto tra ipoteca e valore di mercato. Questo valore viene indicato in percentuale.

Diritto di abitazione

Se in età avanzata i genitori trasferiscono un immobile ai figli e desiderano continuare a viverci, possono optare per il diritto di abitazione. Il titolare del diritto è solo autorizzato a vivere nell’immobile, e non lo può subaffittare. Gli obblighi sono assunti dai figli (interessi ipotecari, assicurazione, ecc.), mentre i genitori si fanno carico della manutenzione e delle spese accessorie e di riscaldamento. Il valore locativo proprio rimane tuttavia imponibile a carico dei genitori.

Diritto di prelazione

Un diritto di prelazione dura al massimo 25 anni. In caso di vendita di un immobile, il titolare di un diritto di prelazione ha la possibilità di acquistarlo a un prezzo predefinito o al valore di mercato.

Diritto di superficie

Diritto temporaneo a costruire un immobile sopra e sotto un terreno di terzi.

Domicilio della famiglia

La legge offre una tutela speciale per gli immobili di proprietà abitati da una famiglia: è possibile concludere atti giuridici solo con il consenso di entrambi i coniugi.

Fideiussione

Se una persona presta fideiussione, s’impegna ad assumersi la responsabilità del debito del debitore principale in caso di mancato pagamento.

Finanziamento con gli averi di vecchiaia

Per finanziare l’acquisto di un’abitazione a uso proprio è possibile impiegare il pilastro della previdenza professionale (secondo pilastro) o della previdenza privata (terzo pilastro) mediante costituzione in pegno o prelievo anticipato.

Fondo di rinnovamento

Fondo che serve a finanziare la ristrutturazione di un condominio (per es. risanamento del tetto). I proprietari per piani effettuano pagamenti annuali per far fronte agli oneri finanziari.

Forme di proprietà

In Svizzera esistono tre forme di proprietà d’abitazioni.

  • Proprietà esclusiva: una persona detiene tutti i diritti e gli obblighi relativi all’immobile
  • Proprietà comune: entrambe le parti dispongono congiuntamente di tutte le quote
  • Comproprietà: ogni parte ha diritto alla sua quota di fondo definita (quota di comproprietà)

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Imposta che il venditore deve pagare al cantone al momento della vendita di un immobile. L’imposta è calcolata dal comune.

Indennizzo per estinzione anticipata

Nel caso della disdetta di un’ipoteca già prima del termine di scadenza, viene aggiunto un tasso d’interesse di penalizzazione chiamato appunto indennizzo per estinzione anticipata.

Ipoteca

L’ipoteca è la forma tradizionale per il finanziamento di un bene immobile.

Qui di seguito sono elencate le varie tipologie di ipoteca disponibili.

Ipoteca a tasso fisso

Un’ipoteca a tasso fisso rappresenta un prestito con durata fissa. Il tasso d’interesse di un’ipoteca a tasso fisso è costante per l’intera durata dell’ipoteca, indipendentemente dall’evoluzione del mercato.

Ipoteca a termine e supplemento

Con un’ipoteca a termine (anche chiamata ipoteca forward) è possibile fissare in anticipo il tasso d’interesse, di solito fino a un massimo di 12 mesi prima. Alcuni istituti offrono anche la possibilità di fissare i tassi d’interesse fino a 24 mesi prima. In cambio, al momento di accendere l’ipoteca a termine, occorre pagare un supplemento che varia a seconda del periodo e del calcolo.

Ipoteca a tasso variabile

In questo caso l’ipoteca non ha una durata fissa e può essere disdetta in qualsiasi momento. Il tasso d’interesse viene definito dal concessionario dell’ipoteca.

Ipoteca LIBOR

Nell’ipoteca LIBOR il margine d’interesse addebitato al cliente è fisso per tutta la durata quadro. Ogni trimestre il sistema controlla a che livello si trova il tasso LIBOR. Di conseguenza il tasso d’interesse per il cliente può cambiare ogni trimestre (margine d’interesse + tasso LIBOR = tasso d’interesse per il cliente).

Di norma, un’ipoteca LIBOR viene stipulata con un contratto quadro per un periodo, per es. di 3 anni. Tuttavia, il tasso d’interesse è stabilito ogni 1, 3, 6 o 12 mesi, in base all’intervallo scelto per la fissazione dei tassi d’interesse, e può variare di conseguenza a seconda del tasso d’interesse del mercato monetario (LIBOR). 

Ipoteca mista

Suddivisione di un’ipoteca in più tranche. La tranche minima possibile per la maggior parte degli istituti ipotecari è di 100’000 franchi, per il resto è possibile scegliere liberamente l’importo delle tranche.

Ipoteca rollover

L’ipoteca Libor viene anche chiamata ipoteca rollover o roll-over.

LIBOR (London Interbank Offered Rate)

Il LIBOR funge da tasso d’interesse di riferimento ed è fissato quotidianamente a Londra alle ore 11 del mattino. Le banche si concedono reciprocamente prestiti sulla base di questi tassi d’interesse.

Mezzi propri

I mezzi propri, chiamati anche capitale proprio, possono provenire da risparmi, eredità, donazioni, fondi propri, prelievo dai depositi previdenziali e altro. In genere, per il finanziamento di un’abitazione di proprietà, il 20 per cento dei costi d’investimento deve essere coperto con mezzi propri.

Offerta

Prima di acquistare una casa, l’istituto ipotecario fa un’offerta in cui descrive le condizioni alle quali vuole finanziare la proprietà d’abitazioni. Per sapere quanto sia conveniente l’offerta ricevuta, le consigliamo di consultare la verifica delle offerte di comparis.ch: questo servizio mette a confronto l’offerta ricevuta con quella di altri offerenti.

Piano catastale

In questo documento ufficiale vengono registrati la linea di confine dei fondi, le demarcazioni, gli edifici e gli impianti fissi.

Prestazioni proprie

Quando i lavori di costruzione e di ristrutturazione sono eseguiti dal proprietario stesso, si parla di prestazioni proprie. A determinate condizioni, possono anche essere considerate come mezzi propri.

Prestiti di terzi

Finanziamento di un immobile con un prestito concesso da terzi, per esempio da un parente.

Prezzo d’acquisto

Si tratta del prezzo effettivo per un immobile, imposte, spese di transazione e tasse escluse.

Proprietà collettiva

Nella proprietà collettiva si distingue tra proprietà comune e comproprietà; consultare la voce “Forme di proprietà d’abitazioni”.

Proprietà comune

Forma di proprietà collettiva; consultare la voce “Forme di proprietà d’abitazioni”.

Proprietà esclusiva

Il capitale proprio per acquistare l’immobile è fornito da uno solo dei due coniugi o partner conviventi. Il proprietario esclusivo detiene tutti i diritti, si assume la responsabilità della proprietà d’abitazioni ed è iscritto nel registro fondiario.

Proprietà per piani

Forma di proprietà collettiva in cui il proprietario può disporre (utilizzare, gestire e ampliare) liberamente di alcune parti dell’edificio.

Qualità dell’ubicazione

La qualità dell’ubicazione è definita dalla vista/dal panorama, dal soleggiamento, dai collegamenti stradali, ecc. e influisce sul valore venale e il prezzo di un immobile.

Quota-parte

È espressa in centesimi o millesimi e indica la quota di partecipazione di un immobile detenuta da un proprietario per piani.

Registro fondiario

Nel registro ufficiale del comune, denominato registro fondiario, è iscritto ogni terreno con i rispettivi rapporti giuridici.

Servitù che riducono il valore

Il valore dell’immobile può essere ridotto da diversi fattori, come i divieti di costruzione o i diritti di abitazione.

Sostenibilità

La sostenibilità indica il rapporto tra i costi teorici per un immobile e il reddito lordo. Di norma, i costi d’abitazione non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo. La sostenibilità è espressa in percentuale.

Standard di costruzione

Si tratta delle dotazioni all’interno dell’immobile. Migliore è l’equipaggiamento interno, più elevato è il valore dell’immobile.

Canone sul diritto di superficie

    Per la concessione del diritto di superficie, il superficiario paga un canone al concedente. Questo canone può essere connesso a un indice d’inflazione (per es. indice nazionale dei prezzi al consumo) o al tasso d’interesse di riferimento dell’Ufficio federale delle abitazioni.

    Riversione

    Alla scadenza del diritto di superficie, la proprietà dell’edificio costruito passa al proprietario del terreno (concedente), il quale deve versare in cambio un risarcimento appropriato al superficiario. I dettagli sono definiti prima di concludere il contratto.

    Standard Minergie

    Standard per edifici che consente di risparmiare risorse energetiche, utilizzare energie rinnovabili e migliorare la qualità della vita. Se il proprietario rispetta lo standard Minergie, riceve un certificato Minergie.

    Stato dell’immobile

    Per definire lo stato dell’immobile sono rilevanti lo stato esterno, lo stato dell’edificio e lo stato interno.

    Superficie del terreno

    La superficie del terreno è quella superficie definita come terreno fabbricabile.

    Superficie delle installazioni

    Superficie che ospita gli impianti tecnici (locali per serbatoi, sala macchina per ascensori, ecc.).

    Superficie di circolazione

    Descrive le parti dell’immobile utilizzate per accedervi, come ingressi, scale, rampe, ecc.

    Superficie netta

    Si tratta della superficie abitativa di un immobile, tra cui rientrano ambienti interni, scale, corridoi, ingresso, ecc.

    Tasso d’interesse calcolatorio

    Per il calcolo della sostenibilità il concessionario del credito utilizza un tasso d’interesse calcolatorio che serve a garantire il finanziamento nell’eventualità di un periodo con tassi elevati e ammonta al 5 per cento della somma dell’ipoteca.

    Tasso d’interesse ipotecario

    L’evoluzione nel mercato monetario e finanziario ha un impatto sull’importo del tasso d’interesse ipotecario.

    Usufrutto

    Nel caso dell’usufrutto, il proprietario consente a un’altra persona (usufruttuario) di utilizzare personalmente l’immobile o affittarlo. L’usufruttuario è responsabile della manutenzione, dell’ipoteca, delle assicurazioni, ecc. L’usufruttuario deve dichiarare il valore locativo proprio nella dichiarazione d’imposta. Gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione possono in cambio essere dedotti ai fini fiscali.

    Valore venale e stima del valore venale

    Il valore di mercato di un immobile, determinato da un esperto, si chiama valore venale. L’attività dell’esperto è quindi chiamata stima del valore venale.

    Vendita all’asta

    Un immobile viene messo all’asta. Di norma, l’immobile è aggiudicato al miglior offerente.

    Zona edificabile

    Area su cui è possibile costruire. Le prescrizioni comunali in materia di costruzione e utilizzo regolano il piano delle zone.

     

     

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