Disdetta straordinaria del contratto d’affitto: motivi e termini

1. Che cos’è una disdetta straordinaria del contratto d’affitto?

Una disdetta straordinaria pone fine al rapporto di locazione anche al di fuori dei termini di disdetta previsti dal contratto. Tuttavia, a tal fine è necessario un motivo legale per la disdetta. Il Codice delle obbligazioni elenca questi motivi. A seconda del motivo, possono disdire entrambe le parti: le locatrici e i locatori così come le inquiline e gli inquilini.

Straordinaria non significa automaticamente senza preavviso. Solo in tre casi il diritto di locazione consente una disdetta senza preavviso. In tutti gli altri casi è previsto un termine di disdetta, che di solito è di tre mesi.

2. Straordinaria e fuori termine: che differenza c’è?

«Fuori termine» e «straordinaria» non sono la stessa cosa, anche se spesso vengono usati in questo modo. La disdetta fuori termine non è una disdetta in senso stretto ai sensi di legge, ma una restituzione anticipata dell’appartamento (art. 264 CO). In questo caso non occorre un motivo per disdire il contratto di locazione, ma un subentrante ragionevole e solvibile.

In pratica, il trasloco fuori termine è il caso più frequente: chi vuole lasciare l’appartamento prima del previsto a causa di un nuovo lavoro o di una separazione non ha un motivo straordinario per la disdetta, ma la possibilità di trovare un subentrante.

3. Quando le persone in affitto possono disdire in via straordinaria?

Per chi è in affitto, il Codice delle obbligazioni prevede tre casi:

• un difetto grave che non viene risolto

• motivi importanti che rendono il rapporto di locazione inaccettabile

• la morte della persona in affitto

Se un difetto grave non viene sistemato

Si può disdire senza preavviso, se la locatrice o il locatore è a conoscenza di un difetto e non lo elimina entro un termine ragionevole (art. 259b lett. a CO). Il prerequisito è che il difetto renda l’appartamento inabitabile o lo comprometta notevolmente. Ad esempio, un riscaldamento permanentemente guasto o una forte infestazione da muffa.

Per la disdetta senza preavviso si consigliano tre passaggi consigliati: segnalare per iscritto, fissare un termine ragionevole per l’eliminazione e solo in seguito disdire. Nell’articolo su cosa si intende per difetto e chi deve rimediare si trovano maggiori informazioni su riparazioni nell’appartamento in affitto.

Motivi importanti che rendono il rapporto di locazione inaccettabile

Entrambe le parti disdire il contratto in qualsiasi momento per motivi importanti rispettando il termine di disdetta previsto per legge (art. 266g CO). Per gli appartamenti il termine di disdetta è di tre mesi.

Il motivo deve rendere il rapporto di locazione oggettivamente inaccettabile. I requisiti sono severi. Tra i motivi importanti rientrano, ad esempio:

• una grave variazione della situazione economica

• mancanza di denaro non imputabile a colpa propria a causa della perdita degli alimenti

• un trasferimento in un’altra sede di servizio (ad es. per il personale statale)

• infortunio o malattia

Morte del locatario

Dopo un decesso, i parenti devono regolare molte cose contemporaneamente. Per l’appartamento vale quanto segue: il contratto di affitto prosegue e passa agli eredi. Questi possono disdirlo con il termine di preavviso legale di tre mesi alla prossima data legale successiva (Art. 266i CO).

4. In quali casi il locatore può disdire il contratto?

La locatrice o il locatore può disdire il contratto in tre casi in via straordinaria:

• in caso di ritardo nei pagamenti

• in caso di violazione dell’obbligo di diligenza o di rispetto

• in caso di urgente bisogno proprio dopo un cambio di proprietario.

Ritardo nei pagamenti

In caso di mancato pagamento del canone di locazione, la locatrice o il locatore deve prima fissare per iscritto un termine di pagamento di almeno 30 giorni e minacciare la disdetta. In caso di mancato pagamento, può disdire il contratto con un preavviso di almeno 30 giorni a partire da fine mese (art. 257d CO). Senza il sollecito con fissazione di un termine e minaccia di disdetta, la disdetta non è valida. Una disdetta senza preavviso a causa di una pigione arretrata non è prevista per le abitazioni in affitto.

Violazione dell’obbligo di diligenza o di riguardo

Chi, nonostante sollecito scritto continua a violare l’obbligo di diligenza o di riguardo, può essere disdetto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese può ricevere una disdetta (art. 257f cpv. 3 CO). Il presupposto è che la prosecuzione del rapporto di locazione non sia più esigibile per il locatore o per gli abitanti della casa. Senza preavviso è possibile solo in un caso: se gli inquilini causano all’appartamento danni gravi intenzionalmente (art. 257f cpv. 4 CO).

Urgente bisogno proprio dopo un cambio di proprietario

In caso di vendita dell’immobile, il contratto di locazione passa al nuovo proprietario. Questi può disdire il contratto con la disdetta prevista per legge per il prossimo termine legale se fa valere un urgente uso proprio per sé o per i suoi stretti parenti (art. 261 cpv. 2 lett. a CO). Se il nuovo locatore disdice prima di quanto consentito, il precedente locatore è responsabile per i danni.

5. Come deve avvenire una disdetta straordinaria?

Per i locali residenziali e commerciali, entrambe le parti devono disdire per iscritto (Art. 266l cpv. 1 CO). Anche la lettera di disdetta deve essere firmata di proprio pugno. La disdetta a voce non è sufficiente. Per il locatore vale inoltre quanto segue: deve utilizzare un modulo ufficiale del cantone. Su tale modulo deve essere indicato come l’inquilino può contestare la disdetta o richiedere una proroga (art. 266l cpv. 2 CO).

Consiglio: la disdetta va inviata tramite lettera raccomandata. In questo modo si può dimostrare quando la lettera di disdetta è arrivata. Se l’appartamento funge da abitazione familiare, il locatore deve notificare la disdetta e anche il termine di pagamento con intimazione di disdetta agli inquilini e al coniuge o al partner registrato separatamente (art. 266n CO).

6. Cosa si può fare contro una disdetta straordinaria?

Avete 30 giorni di tempo dopo la ricezione della disdetta per impugnarla presso l’autorità di conciliazione con una istanza di conciliazione (Art. 273 cpv. 1 CO). Dopodiché il diritto decade.

Il termine decorre dal giorno della notifica. Per le lettere raccomandate fa fede il giorno successivo all’invio dell’invito al ritiro. Non dopo la scadenza del termine di ritiro di sette giorni. Pertanto, ritirate immediatamente la raccomandata.

Importante: In questi casi non è possibile estendere il rapporto di locazione:

• in caso di arretrati nei pagamenti

• in caso di grave violazione dell’obbligo di diligenza o di rispetto

• in caso di fallimento della persona che affitta