Subentrante: come trovare la persona giusta

1. Posso dare la disdetta anticipata se ho trovato un subentrante?

Ogni inquilino ha la possibilità di terminare il proprio contratto di affitto rispettando il regolare termine di disdetta. Il termine di disdetta è solitamente stabilito nel contratto di affitto. In alternativa si applicano i termini di disdetta in uso nel luogo in cui si trova l’abitazione (di solito fine marzo, fine giugno o fine settembre). È importante dare la disdetta nel rispetto dei termini stabiliti. Il termine di preavviso è solitamente di tre mesi.

Oltre alla disdetta ordinaria c’è anche la possibilità di lasciare l’appartamento al di fuori dei termini stabiliti. In questo caso per legge è obbligatorio proporre al locatario dei subentranti validi. In caso contrario, è necessario continuare a pagare l’affitto fino al successivo termine di disdetta ordinario.

Conviene informare tempestivamente l’amministrazione

La disdetta fuori termine deve essere inviata per tempo al locatore tramite raccomandata. Nella lettera bisogna specificare che si provvederà a cercare un subentrante. Comparis mette a disposizione un modello di lettera. È sufficiente copiarla e conservarne una copia insieme alla ricevuta della raccomandata.

Nelle regioni più richieste è possibile che i proprietari abbiano una lista di attesa con potenziali inquilini. In questo caso non è necessario cercare un subentrante e si può firmare direttamente il contratto di risoluzione. In caso contrario, si è responsabili della ricerca di un subentrante, dell’organizzazione di visite ecc.

2. Come faccio a trovare un subentrante?

Si consiglia innanzitutto di cercare un potenziale subentrante tra i propri amici e conoscenti. Per cercare un nuovo inquilino sono utili anche i social media. Invitate a condividere il vostro post. Questo permette di raggiungere il maggior numero possibile di persone interessate.

In alternativa si può anche pubblicare un annuncio sui portali immobiliari. È importante includere tutte le informazioni importanti (indirizzo, numero di locali, anno di costruzione, metri quadri, garage e lavatrice). L’inserzione deve contenere foto di buona qualità. Bisogna fotografare l’appartamento con luce naturale e provare diverse angolazioni.

3. Quali requisiti deve soddisfare il nuovo inquilino?

Secondo la legge, il subentrante deve essere solvibile e idoneo.

Cosa si intende per «solvibile»?

In generale, l’affitto non dovrebbe ammontare a più di un terzo del reddito netto disponibile. Nell’estratto del registro delle esecuzioni non devono figurare debiti importanti, procedure di esecuzione in corso e nemmeno attestati di carenza beni.

Di solito i locatori richiedono un estratto del registro delle esecuzioni del potenziale inquilino. Conviene quindi allegarlo al modulo di dichiarazione di subingresso e inviarlo per raccomandata ai proprietari dell’appartamento. Il modulo è disponibile sul sito dell’Associazione Svizzera Inquilini o presso la propria amministrazione.

Anche in questo caso è necessario conservare una copia della documentazione e della ricevuta della posta. In questo modo, in caso di controversia, sarà possibile mostrare ai proprietari tutte le informazioni e la documentazione. Al locatore deve essere comunicata anche la prevista data di ingresso del nuovo inquilino nell’appartamento.

Cosa si intende per «idoneo»?

Il locatore può rifiutare locatari non idonei, ad esempio una persona che si candida per un appartamento appositamente pensato per una famiglia, oppure una famiglia numerosa che vuole abitare in una casa troppo piccola o una persona che non dispone di un permesso di soggiorno a lungo termine.

Buono a sapersi: anche i subaffittuari (ad esempio in un appartamento condiviso) possono disdire il contratto fuori termine e proporre nuovi inquilini. In questo caso, però, i requisiti di idoneità sono più severi: gli inquilini precedenti possono ad esempio rifiutare il candidato proposto anche per motivi interpersonali.

Quanti subentranti devo proporre?

Per legge è sufficiente presentare un solo subentrante. Questa persona deve però essere pronta ad accettare l’appartamento alle stesse condizioni. Se la persona proposta si tira indietro prima di firmare il contratto, bisogna ricominciare da capo. Per questo conviene proporre più candidati. Gli obblighi dell’inquilino attuale vengono meno solo una volta che il subentrante ha firmato il contratto.

È importante comunicare per tempo al proprietario i nuovi inquilini. Quest’ultimo avrà poi 30 giorni di tempo per esaminare le proposte. Se il proprietario non dà un riscontro entro il termine previsto, l’inquilino è esonerato dal contratto a partire dalla data in cui il subentrante sarebbe entrato nell’appartamento.

4. Il locatore può rifiutare i candidati proposti?

Il locatore può ragionevolmente rifiutare determinati inquilini. Tuttavia, in caso di rifiuto di una persona solvibile e idonea, siete esonerati dagli obblighi contrattuali. Ciò si applica a partire dal momento in cui la persona sarebbe subentrata nell’appartamento.

Lo stesso vale nel caso in cui il proprietario voglia ristrutturare l’appartamento, richiedere un canone di affitto più alto o trasferirsi lui stesso nell’appartamento. In questo caso è importante richiedere, a dieci giorni dall’effettivo scioglimento del contratto, la conferma scritta di esonero dal contratto. L’Associazione Svizzera Inquilini mette a disposizione un modello di lettera per la restituzione anticipata dell’ente locato.

5. Cosa succede se non trovo un nuovo inquilino?

Se non si trova un nuovo inquilino è necessario continuare a pagare il canone di affitto e tutti i costi fino al successivo termine di disdetta ordinario.

È però possibile parlare con il locatore per provare a risparmiare parte dei costi, ad esempio nel caso in cui sia previsto un restauro e avere l’appartamento vuoto vada anche a vantaggio del proprietario.

6. Checklist: ecco come trovare un subentrante

• Informare il locatore della disdetta fuori termine il prima possibile tramite raccomandata.

• Fare una copia della lettera e conservare la ricevuta della posta.

• Cercare un subentrante con il passaparola, sui social media o tramite i portali immobiliari.

• Organizzare le visite per mostrare l’appartamento agli interessati.

• Chiedere agli interessati di compilare la dichiarazione di subingresso.

• Inviare al locatore i moduli per raccomandata e, se disponibili, gli estratti del registro delle esecuzioni.

• Fare una copia della lettera e conservare la ricevuta della posta.

• In caso di rifiuto, chiedere alla persona proposta di confermare che sarebbe subentrata nell’appartamento alle stesse condizioni contrattuali e nella data concordata. Chiedere al locatore di confermare il rifiuto.

• Chiedere al locatore una conferma scritta dell’effettiva liberazione dal vincolo contrattuale. Ecco un modello di lettera.

• A seconda dell’esito, è possibile continuare la propria ricerca o chiedere aiuto, ad esempio all’Associazione Svizzera Inquilini.