Come si calcola la superficie abitabile?
Cosa conta come superficie abitabile netta in Svizzera e come si calcola? Cosa posso fare in caso di informazioni errate nel contratto di affitto?
13.05.2025
iStock / T Turovska
1. Calcolare la superficie abitabile netta: cosa conta come superficie abitabile in Svizzera?
In Svizzera la superficie abitabile netta non è definita in modo uniforme. Come punto di riferimento vengono utilizzati il sistema di valutazione degli alloggi (SVA) della Confederazione Svizzera e la norma SIA 416.
La superficie abitabile netta è la superficie calpestabile e occupabile dell’abitazione. Per la superficie abitabile netta vale quanto segue:
I locali sono riscaldati e abitabili tutto l’anno.
L’altezza dei locali è di almeno 1,5 metri.
Le pareti interne ed esterne non vengono prese in considerazione. Ciò significa che le stanze vengono misurate da parete a parete. Il volume delle pareti non fa parte della superficie abitabile netta.
Sono inclusi anche il ripostiglio e gli armadi a muro all’interno dell’appartamento.
La norma SIA 416 è definita dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti e disciplina la superficie utile principale. È simile a ciò che la maggior parte delle persone intende per «superficie abitabile»: la superficie totale di tutte le superfici riscaldate. Ciò include anche le aree in cui si trovano mobili come la vasca da bagno o gli armadi a muro.
La cantina, ad esempio, non fa parte della superficie utile principale. Anche il balcone e la terrazza sono superfici utili secondarie.
Superficie abitabile lorda, superficie utile esterna, superficie utile secondaria: differenze
Quando si parla di superficie abitabile si utilizzano diversi termini, che si riferiscono a cose diverse.
Superficie abitabile lorda: superficie abitabile netta più le pareti esterne.
Superficie utile principale: superficie totale di tutte le superfici riscaldate.
Superficie utile esterna: balcone, terrazza, posto auto esterno o giardino. In parte anche giardino d’inverno, se non riscaldato.
Superficie utile secondaria: garage, cantina, sottotetto o locale hobby.
Superficie abitabile negli annunci
Negli annunci immobiliari si parla spesso di «superficie abitabile». Spesso non viene specificata la definizione di superficie abitabile. In caso di dubbio, conviene contattare l’inserzionista.
Molto usato è anche il termine «superficie utile». In confronto alla superficie abitabile, il valore è di solito più alto dato che comprende, ad esempio, anche i balconi o la cantina.
2. Cosa viene incluso nel calcolo della superficie abitabile netta e cosa no?
La superficie abitabile netta comprende tutti gli spazi abitabili. Ciò include, tra l’altro, cucina, bagno e corridoio.
La soffitta, la cantina e i locali hobby rientrano nelle superfici utili secondarie. Non fanno parte della superficie abitabile netta.
Balconi e terrazze sono superfici a uso esterno. Non fanno parte della superficie abitabile netta.
I balconi coperti, le logge e giardini d’inverno fanno parte della superficie abitabile netta se sono abitabili e riscaldati tutto l’anno. In caso contrario, fanno parte della superficie utile esterna.
Per i tetti spioventi non esiste uno standard uniforme. Di norma, i locali con un’altezza minima di 1,5 metri fanno parte della superficie utile abitabile.
Buono a sapersi: in parte, la pendenza del tetto è indicata sulla planimetria. In questo modo è possibile valutare se la superficie è utilizzabile.
Le superfici sotto lavandini e WC fanno parte della superficie abitabile netta. Il motivo: si può utilizzare lo spazio a scopo abitativo.
Lo spazio negli armadi a muro e nei ripostigli fa parte della superficie abitabile netta.
3. Come si calcola la superficie abitabile?
Per calcolare i metri quadri del proprio appartamento, sommare la superficie del pavimento di tutti i locali riscaldati e abitabili. Le pareti non fanno parte della superficie abitabile.
È possibile calcolare la superficie delle stanze utilizzando un metro a nastro o un metro pieghevole La lunghezza moltiplicata per la larghezza dà il numero di metri quadrati della stanza. In caso di tetti inclinati si aggiungono le superfici a partire da 1,5 metri di altezza.
Consiglio di Comparis: oggi si possono misurare le stanze anche con le app per smartphone. Basta cercare le app con metro a nastro nell’app store. Spesso, però, le misurazioni non sono precise e offrono quindi solo una prima indicazione.
Calcolare l’esatta superficie abitabile netta dell’appartamento è particolarmente importante. Infatti, in Svizzera funge da base per ulteriori calcoli, come ad esempio il prezzo d’affitto al metro quadro o il conteggio delle spese accessorie. È quindi importante assicurarsi che le dimensioni indicate nel contratto di affitto corrispondano alle dimensioni effettive dell’appartamento.
4. Cosa posso fare se l’appartamento è più piccolo di quanto indicato nel contratto di affitto?
I proprietari di immobili misurano la superficie abitativa con diversi metodi. Il valore indicato nel contratto di locazione può essere superiore alla superficie abitabile netta secondo SVA e SIA.
Consiglio di Comparis: se possibile, chiedere già durante la visita il metodo di calcolo della superficie abitabile.
L’entità della discrepanza non è regolamentata dal punto di vista giuridico. In linea di massima vale quanto segue: non avreste firmato il contratto di locazione se fosse stata indicata la superficie reale (secondo SVA/SIA)? Allora significa che la differenza è troppo grande. Si tratta di un difetto dell’immobile. In questo caso, infatti, è possibile recedere dal contratto o richiedere una riduzione dell’affitto
Importante: a causa dei diversi metodi, di norma si deve tollerare un margine del 10% in base alla giurisprudenza in vigore
Chi vuole trasferirsi in un appartamento più grande Nel mercato immobiliare di Comparis si trovano migliaia di annunci.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 01.09.2010
