Sette consigli utili per calcolare la superficie abitabile

Cosa rientra nella superficie abitabile di un appartamento? E come mi posso difendere se l’abitazione è più piccola di quanto indicato nel contratto di locazione? Sette domande e risposte per chi vive in affitto.

L’annuncio sembra allettante: un appartamento di 80 metri quadrati in una buona posizione a un prezzo ragionevole. Piccolo dettaglio: cosa rientra negli 80 metri quadrati? I seguenti pratici consigli potrebbero risultare utili.

1. Quanta differenza è accettabile tra la superficie indicata e quella reale?
La legislazione non prevede una vera e propria percentuale. Non è tollerabile, però, se la differenza tra le dimensioni reali e quelle indicate nel contratto è così grande che l’inquilino non avrebbe accettato il contratto se lo avesse saputo in anticipo. La cosa migliore da fare per evitare controversie è chiarire dall’inizio i criteri utilizzati per misurare.

2. Soffitta, cantina e stanza degli attrezzi sono da considerare superficie abitabile?

No, queste rientrano nella superficie accessoria e, qualora fossero indicate nel contratto, dovrebbero esserlo sotto forma, appunto, di superficie accessoria. La superficie nel contratto di locazione comprende in genere la superficie prettamente adibita allo scopo di abitazione, in cui rientrano i locali, il bagno e la cucina.

3. Il locatore può contare nella superficie abitabile anche il balcone coperto o il giardino d’inverno?
Dipende dagli standard abitativi del giardino d’inverno. Se è abitabile per tutto l’anno e può essere riscaldato, può essere incluso nella superficie abitabile. Altrimenti rientra, esattamente come il balcone, nella superficie esterna, che non viene conteggiata insieme alla superficie abitabile.

4. Come si misura la superficie abitabile di un attico dato che non può essere abitato fino alla fine della parete?
In proposito vi sono delle incongruenze in Svizzera. In Italia l’altezza minima di una superficie abitabile viene definita nelle leggi regionali, in media un locale abitabile deve misurare almeno 2,40 metri dal pavimento, anche se, ad esempio, in Lombardia sono sufficienti 1,50 metri. A seconda della fonte di riferimento, anche in Svizzera possono essere già considerate superfici abitabili quelle con un’altezza di 1,50 metri. È quindi importante informarsi bene già prima di firmare il contratto, a partire da quale altezza la superficie è stata indicata come superficie abitabile.

5. Cosa si può dire della superficie sotto al lavandino o al WC o degli armadi a muro?
La superficie sotto al lavandino o al WC, così come quella degli armadi a muro, viene calcolata insieme alla superficie abitabile, dato che il posto serve anche all’affittuario e viene utilizzato per scopi abitativi.

6. Cosa significano i termini superficie lorda e netta?
La superficie netta designa tutti gli spazi abitabili in un appartamento, inclusi scale, camini e armadi. Ne sono esclusi i vani delle porte e delle finestre, gli esterni e le sezioni dell’abitazione di altezza inferiore a 1,50 metri. Questa cifra è decisiva per gli affittuari. Come superficie abitabile lorda vale la superficie netta più le sezioni esterne alle pareti che non sono rilevanti per la persona che abita nell’appartamento.

7. Come mi difendo se il mio locatore indica una superficie abitabile eccessiva e io ho già firmato il contratto?
Se la superficie indicata nel contratto di locazione (e non nell’annuncio) è chiaramente diversa rispetto alla superficie reale dell’abitazione, l’immobile presenta un difetto. L’inquilino deve quindi renderlo noto immediatamente. L’inquilino può dichiarare il contratto non vincolante, recedere dal contratto oppure chiedere una riduzione del canone d’affitto.