Rifinanziare un’ipoteca: come funziona?
È tempo di rinnovare l’ipoteca? Allora bisogna valutare la situazione. Conviene seguire l’andamento dei tassi ipotecari e confrontate diverse offerte.
11.11.2024
iStock / kate_sept2004
1. Cosa significa rifinanziare un’ipoteca?
Rifinanziare un’ipoteca significa cambiare il modello ipotecario o l’offerente di un’ipoteca esistente.
2. In quali casi si può cambiare un’ipoteca in essere?
Si può disdire l’ipoteca alla fine del periodo contrattuale oppure rifinanziarla in anticipo. È meglio pianificare un rifinanziamento al più tardi un anno e mezzo prima della scadenza. In questo modo si ha abbastanza tempo per trovare l’ipoteca più conveniente.
Cambiare istituto di credito può essere utile per approfittare di tassi di interesse più bassi, anche se possono esserci costi aggiuntivi. A seconda della durata del contratto restante, ci sono diverse possibilità che valgono indipendentemente da se si rifinanzia un’ipoteca a tasso fisso o una a tasso variabile.
L’ipoteca scade nei prossimi sei mesi? Allora conviene verificare il termine di disdetta nel contratto di credito. Se si rispetta la scadenza, si può facilmente rifinanziare l’ipoteca. Il promemoria per la disdetta di Comparis ricorda il termine di disdetta.
In questo caso di solito si può stipulare una nuova ipoteca già da subito, anche con un altro istituto. Non è necessario rifinanziare l’ipoteca esistente in anticipo.
Tuttavia, in caso di disdetta anticipata in genere si applica un sovrapprezzo o un tasso forward. Per questo motivo si parla anche di ipoteca a termine o ipoteca forward. Il sovrapprezzo è fissato in base al momento della stipula anticipata e alla durata dell’ipoteca. I costi variano notevolmente a seconda dell’istituto finanziario.
Se la l’ipoteca in essere scade tra più di 12 mesi, la si può rifinanziare solo tramite disdetta anticipata. In questo caso si applica un indennizzo per rimborso anticipato. Pertanto, in alcuni casi conviene disdire il contratto in anticipo.
Se l’ipoteca è costituita da più tranche, per il rifinanziamento è necessario verificare il termine di ogni singola tranche. Maggiori informazioni si trovano nell’articolo sul tema Ipoteca in più tranche.
La penale per disdetta anticipata è un indennizzo che bisogna pagare all’istituto di credito in caso si disdice il contratto prima della scadenza. Di solito chi vuole avere accesso al calcolo esatto della penale lo può fare solo su richiesta.
Fondamentalmente vengono utilizzati due modelli di indennizzo: il calcolo dell’indennizzo per scadenza anticipata viene effettuato sulla durata restante del contratto originario o sulla differenza tra tassi di interesse.
3. Rifinanziare un’ipoteca o ammortizzarla?
Se un’ipoteca sta per scadere, la si può ammortizzare o rinnovare. Bisogna tenere conto di diversi aspetti. Spesso conviene non accettare la prima offerta della propria banca in caso di rinnovo.
L’ammortamento di un’ipoteca consente di ridurre gradualmente i debiti e l’onere degli interessi. Sebbene ciò offra stabilità finanziaria, può anche portare a un maggiore onere fiscale e all’impegno di capitale. Un’alternativa è il riscatto dell’ipoteca.
4. Vantaggi e svantaggi del rifinanziamento di un’ipoteca
Vantaggio: possibilità di sfruttare le dinamiche di mercato
La scadenza di un’ipoteca è un’ottima opportunità per sfruttare le dinamiche di mercato a proprio vantaggio. Chi tratta o fa condurre trattative con più istituti ottiene di solito condizioni interessanti per il finanziamento a lungo termine del proprio immobile.Svantaggio: più burocrazia
Cambiare offerente significa doversi nuovamente sottoporre a tutto il processo di verifica della solvibilità. Bisogna fornire tutta la documentazione relativa all’immobile oltre alle informazioni sulla situazione patrimoniale e sul reddito.
5. Rifinanziare l’ipoteca in caso di vendita dell’immobile
In generale, per la vendita di un immobile si hanno tre possibilità:
trasferire l’ipoteca a un eventuale nuovo immobile;
vendere l’ipoteca insieme all’immobile;
rifinanziare l’ipoteca in anticipo.
La rinegoziazione dell’ipoteca in caso di vendita è di solito l’opzione più costosa a causa della penale per disdetta anticipata – se richiesta dall’offerente.
Per il trasferimento al nuovo immobile o vendita all’acquirente bisogna però ottenere il consenso dell’istituto finanziario. Conviene quindi cercare per tempo una soluzione.
6. Come si fa a rifinanziare l’ipoteca?
Ecco i passaggi da seguire per rifinanziare l’ipoteca:
Definire le nuove esigenze finanziarie
È importante modificare la nuova strategia ipotecaria in base alle proprie esigenze attuali e future. Consiglio: bisogna tenere conto di eventuali costi di ristrutturazione. Se necessario, bisogna prendere in considerazione un aumento dell’ipoteca. Chi sta per raggiunge l’età pensionabile dovrebbe considerare anche eventuali variazioni del reddito.
Rifinanziamento ipoteca e costi: attenzione alle clausole rescissorie
In caso di rifinanziamento anticipato dell’ipoteca, è bene informarsi sulle clausole rescissorie. Inoltre, è bene tenere conto di eventuali costi per l’indennizzo per scadenza anticipata e il tasso forward. È anche possibile optare per un rifinanziamento parziale, ad esempio suddividendo l’ipoteca in più tranche con durate diverse.
Confrontare gli istituti ipotecari
Quando si stipula una nuova ipoteca può essere utile trasferire la relazione bancaria principale (ad es. conto salariale, deposito titoli ecc.). Molti istituti concedono infatti interessanti sconti sugli interessi. Rifinanziare un’ipoteca è meno costoso rispetto a stipularne una nuova. In alcuni casi non c’è bisogno della valutazione e non bisogna nemmeno passare per le autorità e il notaio.
È importante confrontare attentamente i vari offerenti: è importante dire chiaramente che si vuole rifinanziare l’ipoteca. Conviene poi valutare diverse offerte: le differenze tra i tassi ipotecari sono infatti notevoli. Gli specialisti indipendenti in mediazione ipotecaria aiutano a trovare gli offerenti più convenienti.
Buono a sapersi: i tassi ipotecari possono variare ogni giorno. Per un confronto accurato è quindi importante richiedere le offerte il giorno stesso.
Trovare un nuovo offerente è più difficile se:
l’ipoteca in essere è stata suddivisa in più tranche;
le scadenze delle tranche sono a più di dodici mesi di distanza.
La maggior parte degli istituti finanziari non accetta singole tranche.
Stipulare la nuova ipoteca
Una volta trovato l’istituto di credito giusto, di solito non manca altro che stipulare il contratto. Il nuovo contratto non è un contratto di acquisto: non deve quindi essere autenticato da un notaio.
Il nuovo istituto finanziario può insistere su una nuova iscrizione nel registro fondiario, ad esempio se si suddivide l’ipoteca in nuove tranche o se si aumenta l’ipoteca. Di solito eventuali modifiche nel registro fondiario sono soggette a tasse.
Come faccio a cambiare istituto finanziario o banca?
Se si vuole rifinanziare l’ipoteca basta inviare la disdetta al vecchio offerente e stipulare il contratto con il nuovo istituto finanziario. L’offerente della nuova ipoteca si occuperà della comunicazione successiva, mettendosi direttamente in contatto con l’istituto della vecchia ipoteca.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 16.11.2020
