Ipoteche

Previsioni sui tassi ipotecari 2021: la concorrenza domina il mercato

ATTUALITÀ
| Di Frédéric Papp |
Foto: iStock / marchmeena29

Anche nel 2021 i tassi d’interesse ipotecari si mantengono a livelli interessanti. I debitori ipotecari possono risparmiare diverse migliaia di franchi approfittando delle fluttuazioni degli interessi o della concorrenza tra i vari istituti.

Lo scoppio della pandemia di coronavirus a marzo 2020 ha fatto salire i tassi indicativi per le ipoteche decennali a tasso fisso dal minimo storico dello 0,98 a quasi l’1,20%. Da allora i tassi dell’ipoteca più diffusa in Svizzera variano tra l’1 e l’1,15%. Attualmente il tasso indicativo è all’1,06% (dato aggiornato al 16.12.20).
HypoPlus, specialista in intermediazione ipotecaria del Gruppo Comparis, e l’esperto Comparis di finanze Frédéric Papp prevedono per il 2021 il seguente range dei tassi per le ipoteca a tasso fisso:

Tasso indicativo (15.12.2020)* Range dei tassi fino a dicembre 2021
Ipoteca a tasso fisso di 10 anni 1,06% tra lo 0,9 e l’1,2%
Ipoteca a tasso fisso di 5 anni 0,9% tra lo 0,7 e l’1%

* Fonte: HypoPlus, servizio partner di Comparis specializzato in intermediazione ipotecaria

Tassi d’interesse e inflazione: scarse probabilità di aumenti

La Banca centrale europea (BCE) e l’Unione Europea hanno deciso di sostenere l’economia con prestiti di emergenza e iniezioni di liquidità nell’ordine delle migliaia di miliardi. In questo contesto è quindi improbabile assistere a un aumento dei tassi d’interesse o a una forte crescita dell’inflazione. Tuttavia, una ripartenza dell’economia globale è possibile se si riuscirà a contenere la pandemia anche grazie a una campagna di vaccinazione globale. «Questo scenario porterebbe a una lievitazione dei prezzi dell’energia e quindi a una leggera crescita dei tassi d’inflazione», dichiara l’esperto Comparis.

Secondo le previsioni della BCE, l’inflazione nell’eurozona dovrebbe salire all’1,0% nel 2021 e all’1,3% nel 2022.

Cosa significa questo per chi ha un’ipoteca?

I debitori ipotecari farebbero bene a osservare attentamente gli sviluppi del mercato per trovare l’offerta più conveniente:

Approfittare delle «condizioni speciali»

Spesso ci sono periodi in cui gli istituti ipotecari offrono condizioni molto più vantaggiose per determinate durate. I mediatori ipotecari indipendenti lavorano a stretto contatto con gli offerenti e sono quindi sempre informati sulle «offerte speciali» del momento.

In generale, le compagnie assicurative e le casse pensioni offrono condizioni tendenzialmente migliori per le ipoteche di lunga durata, mentre i tassi d’interesse più convenienti per le ipoteche di breve e media durata si trovano di solito presso le banche.

Approfittare delle oscillazioni dei tassi swap

Le banche rifinanziamo le ipoteche anche sul mercato dei capitali internazionale, più precisamente sul cosiddetto «mercato degli swap». Un calo dei tassi swap rende il rifinanziamento più conveniente, e il risparmio sui costi permette alle banche di offrire tassi ipotecari più vantaggiosi. Gli esempi seguenti illustrano in che modo i tassi swap possono incidere sui tassi d’interesse ipotecari.

Data Tasso swap CHF, 10 anni Variazione tasso swap Variazione ipoteca a tasso fisso di 10 anni Tasso indicativo ipoteca a tasso fisso di 10 anni1 Costi interessi annuali per ipoteca a tasso fisso di 10 anni (CHF 750’000) Variazione dei costi degli interessi annuali
3.1.2020 -0,13% nd nd 1,1% CHF 8’250 nd
9.3.2020 -0,61% -0,48% -0,12% 0,98% CHF 7’350 -900
19.3.2020 -0,05% +0,56% +0,22% 1,20% CHF 9’000 +1’650
30.11.2020 -0,30% -0,25% -0,14% 1,06% CHF 7’950 -1’050

1 Non si esclude un ritardo di alcuni giorni

«Questa incertezza relativa alle conseguenze del Covid-19 sull’economia e sulla politica monetaria continuerà a innervosire i mercati dei capitali anche nel 2021. Sono quindi possibili variazioni di +/- 30 punti base del tasso swap a dieci anni», afferma Papp.

Concorrenza ancora più agguerrita

Nell’attuale contesto di tassi bassi, le ipoteche sono una classe d’investimento interessante per banche, assicurazioni e casse pensioni. Ciò porta a un inasprimento della concorrenza che spinge al ribasso i tassi ipotecari.

Nel 2016 i clienti di HypoPlus ottenevano un tasso d’interesse medio dell’1,2% per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni; oggi i tassi d’interesse si mantengono sotto la soglia dell’1% e arrivano anche allo 0,61%. Secondo l’esperto di Comparis, la diminuzione dei tassi si può ricondurre in parte al calo dei tassi swap.

La concorrenza si inasprisce principalmente per due motivi: da un lato sono soprattutto le banche Raiffeisen, ma anche quelle regionali e cantonali, che generano la maggior parte dei loro profitti grazie alle operazioni ipotecarie. Nel corso degli anni, poi, è diminuito il margine d’interesse, e l’unico modo per compensare questo calo è un ampliamento del settore ipotecario.

Dall’altro, la persistenza di tassi negativi spinge sempre più investitori, cioè le assicurazioni e le casse pensioni, a lanciarsi negli investimenti ipotecari.

Diminuiscono le differenze tra tassi

Oggi è possibile ottenere un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni già a partire dallo 0,61%, mentre una di cinque anni a partire dallo 0,54%, come mostrano i dati di HypoPlus. La differenza è di soli 7 punti base, la curva dei tassi è quindi decisamente piatta. Rispetto alle ipoteche di breve durata, quelle a dieci anni non sono mai state così convenienti.

Le ipoteche a tasso fisso di cinque anni costano attualmente quasi quanto le ipoteche Saron o Libor.

Non accontentarsi del primo tasso d’interesse offerto

C’è comunque sempre una differenza importante tra i tassi indicativi e i tassi che si riescono a contrattare. Per questo motivo chi deve accendere un’ipoteca non deve assolutamente accettare la prima migliore offerta della propria banca. Ecco un esempio di calcolo:

Tasso d’interesse indicativo: 1,06%
Il miglior tasso contrattato da HypoPlus 0,61%
Ipoteca: 850’000 franchi
Differenza tra i tassi all’anno: 0,45%
Risparmio in franchi all’anno (0,45% di 850’000) 3’825 franchi
Risparmio in franchi per tutta la durata dell’ipoteca 38’250 franchi

Non tutti ricevono queste condizioni. Secondo i dati di HypoPlus, comunque, è assolutamente possibile vedere differenze tra i tassi dello 0,2-0,3%. Tenendo conto del totale dell’ipoteca e dell’intera durata, anche con una soluzione più conveniente di «solo» lo 0,15% un debitore ipotecario può risparmiare complessivamente quasi 13’000 franchi o 1’275 franchi all’anno.

Base di dati

I dati dei tassi di riferimento delle previsioni sui tassi di Comparis/HypoPlus si basano sui tassi di interesse indicativi di circa 50 istituti di credito, che vengono aggiornati quotidianamente e pubblicati nella panoramica dei tassi.