Ipoteche

Evoluzione dei tassi d’interesse ipotecari: previsioni 2018

ANALISI
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Slancio nel panorama svizzero dei tassi d’interesse: per il 2018 i costi per le ipoteche a tasso fisso denotano un aumento. Foto: iStock.com / Photografeus

Dopo un 2017 caratterizzato da tassi d’interesse ipotecari a un livello minimo storico accompagnati da un margine di fluttuazione enormemente ridotto, quest’anno il panorama svizzero dei tassi d’interesse sembra rimettersi lentamente in moto. Di conseguenza, secondo la nostra analisi dei pronostici attuali sui tassi, nel corso del 2018 i costi per le ipoteche a tasso fisso di lunga durata potrebbero subire un sensibile aumento.

Gli acquirenti di immobili hanno conosciuto raramente condizioni di finanziamento così favorevoli come quelle dell’anno passato. Come emerge dal Barometro Ipoteche di comparis.ch, a fine dicembre 2017 il tasso di riferimento per le ipoteche a tasso fisso di cinque e dieci anni ammontava, rispettivamente, soltanto all’1,10 e all’1,45 per cento. Inoltre, nel corso dell’intero anno, i tassi d’interesse non si sono praticamente mossi. Ma tale situazione potrebbe cambiare molto presto.

«In aggiunta saltano all’occhio differenze regionali: assistiamo in particolare a un divario tra la Svizzera tedesca e la Svizzera romanda, dove la concorrenza funziona meno bene. Le barriere all’ingresso del mercato sono alte, di conseguenza gli istituti ipotecari con sede nella Svizzera romanda continuano ad avere meno difficoltà a imporre margini più alti» afferma Dominik Weber, portavoce per le finanze presso comparis.ch.

Pressione al rialzo per le ipoteche a tasso fisso di media e lunga durata

In base alle previsioni di diverse banche nonché a una previsione di consenso, nel 2018 il livello di interessi sul mercato finanziario svizzero potrebbe incassare un leggero aumento. Secondo le stime della Zürcher Kantonalbank (solo in tedesco) nonché di venti economisti intervistati dal Centro di ricerche congiunturali KOF, entro la fine dell’anno il rendimento delle obbligazioni di dieci anni della Confederazione conoscerà un leggero aumento pari allo 0,1 per cento ovvero a ben 0,3 per cento (cfr. tabella 1). Raiffeisen Svizzera prevede addirittura un netto rialzo dello 0,5 per cento, equivalente a un aumento dei tassi d’interesse rispetto a inizio gennaio circa dello 0,6 per cento. Inoltre, le banche UBS, St. Galler Kantonalbank e Aargauische Kantonalbank (solo in tedesco) si attendono un incremento dei costi per la copertura dei tassi d’interesse di media e lunga durata (swap di interessi).

Tabella informativa contenente una panoramica dei pronostici sui tassi per il 2018. Nella tabella figurano sei istituti finanziari e le rispettive previsioni sui tassi d’interesse in percentuale.

Qualora i pronostici degli istituti risultassero validi, nel corso di quest’anno anche i tassi delle ipoteche a tasso fisso subirebbero una pressione al rialzo. Questi ultimi seguono la stessa direzione dei rendimenti delle obbligazioni federali nonché dei tassi degli swap di interessi. Ma la domanda è: in quale misura gli aumenti dei rendimenti del mercato finanziario inciderebbero sui tassi d’interesse ipotecari? In caso di aumento modesto, potrebbe succedere che, a causa della forte concorrenza tra finanziatori ipotecari, i tassi d’interesse delle ipoteche non vengano corretti affatto al rialzo oppure solo in ritardo. Come figura da un sondaggio del quotidiano NZZ di dicembre, UBS e la Zürcher Kantonalbank presumono che nel 2018 i tassi delle ipoteche a tasso fisso aumenteranno solo minimamente.

Credit Suisse stima invece in modo diverso la situazione nei propri pronostici dettagliati sul tasso d’interesse ipotecario e resi pubblici. La grande banca svizzera si attende un rialzo dello 0,4 per cento per i tassi delle ipoteche a tasso fisso di dieci e quindici anni (cfr. tabella 2). Per i proprietari di immobili con ipoteca di CHF 500’000 ciò significherebbe pagare CHF 2’000 di interessi in più all’anno, qualora accendessero un’ipoteca tra dodici mesi anziché oggi. Mentre per le ipoteche a tasso fisso di cinque anni l’istituto prevede un rialzo di ben 0,1 per cento, per le ipoteche a tasso fisso di tre anni i tassi d’interesse rimarrebbero invariati. 

Tabella informativa di Credit Suisse relativa ai pronostici sui tassi d’interesse ipotecari 2018. Nella tabella figurano le ipoteche a tasso fisso di tre, cinque, dieci e quindici anni nonché l’ipoteca indicizzata sul mercato monetario.

Le ipoteche indicizzate sul mercato monetario restano invariate

Un quadro relativamente chiaro è dato dalle ipoteche indicizzate sul mercato monetario e dalle ipoteche Libor, per le quali nel 2018 c’è da aspettarsi un’evoluzione stabile dei tassi. Le ipoteche indicizzate sul mercato monetario si basano sul Libor, ovvero il tasso di riferimento per le banche nella concessione di crediti reciproci a breve termine sul mercato monetario europeo. Spesso gli offerenti ipotecari utilizzano, come tasso d’interesse di base, il Libor a tre mesi maggiorato poi di un margine individuale. Come mostra la tabella 1, fino al termine del 2018 quasi tutti gli istituti non si attendono per il Libor a tre mesi alcun movimento dal livello attuale pari a meno 0,75 per cento. Ciò è dovuto in particolare da misure di politica monetaria che si prevede la Banca Nazionale Svizzera implementerà al più presto da fine 2018. Anche un lieve aumento del Libor (stimato all’incirca allo 0,15 per cento dagli esperti intervistati dal Centro di ricerche congiunturali KOF) non avrebbe comunque alcuna ripercussione sui tassi delle ipoteche indicizzate sul mercato monetario, in quanto finché il Libor si muoverà in territorio negativo i finanziatori ipotecari applicheranno comunque un tasso d’interesse di base dello 0 per cento. Di fatto i titolari di un’ipoteca continueranno quasi certamente a pagare solo il margine della banca, il quale di regola oscilla dallo 0,7 all’1,3 per cento. 

Conclusione

Mentre quest’anno per le ipoteche indicizzate sul mercato monetario e le ipoteche a tasso fisso a breve termine non si prevede alcuna variazione nei tassi, per i tassi delle ipoteche a tasso fisso di lunga durata il consenso di mercato tende invece a stimare un sensibile aumento. Con ogni probabilità il comparto dei finanziamenti sugli immobili continuerà tuttavia a muoversi in territorio molto vantaggioso rispetto al passato.