Finanziare una casa plurifamiliare in Svizzera: costi e ipoteca

1. A quanto ammontano i costi per una casa plurifamiliare in Svizzera? 

Il prezzo di una casa plurifamiliare dipende soprattutto dalla posizione e dalle dimensioni dell’immobile. Si aggiungono poi ulteriori fattori come lo stato della costruzione, lo standard di costruzione ecc. Nel mercato immobiliare online di Comparis è possibile ottenere una panoramica sulle offerte all’interno della propria fascia di prezzo.

2. Quanto costa costruire una casa plurifamiliare?

I costi per la costruzione di una casa plurifamiliare dipendono da molte variabili, come ad esempio lo standard di costruzione. Per una nuova costruzione vale l’indice di circa CHF 800 fino a CHF 900 per metro cubo di volume di costruzione per uno standard di costruzione medio.

Per costruire una casa plurifamiliare serve anche un terreno accessibile. Fondamentalmente questo aspetto è di competenza del rispettivo comune. 

Tuttavia, soprattutto nel caso di nuovi terreni edificabili, sono i committenti a dover sostenere personalmente determinate spese per i miglioramenti (ad es. linee di alimentazione, vie di accesso). Spese accessorie fino a CHF 100 al metro quadro non sono rare.

3. È possibile finanziare una casa plurifamiliare senza capitale proprio?

Di solito le banche finanziano una casa plurifamiliare fino a un massimo del 75% del valore venale. Ciò significa che si deve versare di tasca propria almeno il 25% del prezzo di acquisto (capitale proprio). A differenza dell’acquisto di una casa unifamiliare, non è possibile utilizzare i fondi previdenziali. 

In molti casi bisogna addirittura versare più del 25% di capitale proprio. Il motivo: l’ipoteca su una casa plurifamiliare deve essere ammortizzata entro 10 anni almeno fino a due terzi del grado di anticipo. Di conseguenza, all’inizio gli ammortamenti annui sono superiori a quelli di un immobile a uso proprio. 

Si sta pensando di acquistare o costruire una casa plurifamiliare? Allora conviene richiedere una consulenza completa da parte di esperti indipendenti come ad esempio HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis.

4. Finanziare una casa plurifamiliare: requisiti

Gli istituti ipotecari esaminano a fondo le richieste di ipoteca. Per assicurarsi che il finanziamento possa essere garantito anche a lungo termine. I seguenti fattori influiscono sul finanziamento di una casa plurifamiliare:

Determinare il valore

Nel caso di una casa plurifamiliare, in primo luogo va determinato il valore dell’immobile. La valutazione si basa sul metodo del valore di reddito. Il valore di reddito si basa sul canone d’affitto annuo ottenibile dalla locazione dell’immobile. Fa riferimento dunque alle possibili entrate locative, dedotte le spese accessorie per riscaldamento, elettricità e acqua.

Sostenibilità

L’istituto ipotecario effettua anche un calcolo della sostenibilità. Per fare questo, mette in relazione l’importo dell’ipoteca con il reddito annuo netto da locazione dell’immobile, con l’ammortamento e con le spese accessorie sostenute. Nel nostro articolo si trovano maggiori informazioni sulla sostenibilità di un oggetto di rendita.

Rendimento lordo

Un altro criterio per l’ipoteca è il rendimento lordo. Si tratta del rapporto tra il reddito netto da locazione e il prezzo di acquisto. Il rendimento lordo minimo richiesto dalla banca varia a seconda del luogo, della posizione e dello stato dell’immobile.

5. Quali sono i pro e i contro di una casa plurifamiliare?

L’acquisto di una casa plurifamiliare offre alcuni vantaggi, ma comporta anche dei rischi. 

Vantaggi

• Investimento di capitale solido: le case plurifamiliari sono considerate oggetti di rendita stabili grazie a entrate regolari da locazione.

• Diversificazione del rischio: la suddivisione in più appartamenti assicura che il rischio di insolvenza in caso di sfitto o perdita di affitto dei singoli appartamenti sia notevolmente ridotto.

• Aumento del valore e protezione dall’inflazione: in luoghi attraenti, i proprietari spesso beneficiano di aumenti di valore a lungo termine.

Svantaggi

• Elevato capitale: i requisiti patrimoniali e gli obblighi di ammortamento più severi rendono il finanziamento più difficile rispetto a quello di un’abitazione di proprietà a uso proprio.

• Oneri amministrativi e rischi: l’affitto, l’amministrazione e la manutenzione richiedono un lavoro regolare. Gli immobili vuoti, le perdite di affitti o i costosi lavori di ristrutturazione comportano rischi finanziari.

6. Conclusione: conviene acquistare una casa plurifamiliare?

L’acquisto o la costruzione di una casa plurifamiliare è una decisione importante che richiede un’attenta pianificazione. Prima di procedere con l’acquisto, è importante prestare attenzione alla posizione, allo stato e alla locabilità dell’immobile. 

Le case plurifamiliari offrono opportunità di rendimento a lungo termine, ma richiedono oneri amministrativi e molto capitale proprio. Una consulenza indipendente da parte di esperti aiuta a valutare i rischi in modo realistico e a trovare il finanziamento più adatto.