Finanziamento di una casa plurifamiliare: costi e ipoteca

1. Quanto costa acquistare una casa plurifamiliare?

Il prezzo di una casa plurifamiliare dipende soprattutto dalla posizione dell’edificio. Si aggiungono poi ulteriori fattori come lo stato di costruzione, lo standard di costruzione ecc. Bisogna poi verificare che il prezzo dell’immobile sia conforme alla domanda e all’offerta nella zona. Nel mercato immobiliare online di Comparis è possibile ottenere una panoramica sulle offerte nel proprio segmento di prezzo.

Oltre al prezzo di acquisto per una casa plurifamiliare si devono considerare anche le spese accessorie di acquisto, che ammontano fino al 5% del prezzo di acquisto. Le spese accessorie sono a carico dell’acquirente e non è possibile finanziarle con l’importo dell’ipoteca.

2. Quanto costa costruire una casa plurifamiliare?

In primo luogo, serve un terreno accessibile. Fondamentalmente questo aspetto è di competenza del rispettivo comune.

Tuttavia, soprattutto nel caso di nuovi terreni edificabili, sono i committenti a dover sostenere personalmente determinate spese per i miglioramenti (ad es. linee di alimentazione, vie di accesso). Spese accessorie fino a CHF 100/m² non sono rare.

I costi per la costruzione dipendono da molte variabili, come ad esempio lo standard di costruzione. Per una nuova costruzione vale l’indice di circa CHF 800 per m3 di volume di costruzione per uno standard di costruzione medio.

3. Che cos’è importante nel finanziamento?

Per quanto riguarda il capitale proprio per una casa plurifamiliare vale quanto segue: dall’1.1.2020 il grado di anticipo delle banche è fissato a un massimo del 75%, mentre si deve versare di tasca propria almeno il 25% del prezzo di acquisto. A differenza dell’acquisto di una casa unifamiliare, non si possono utilizzare i fondi previdenziali.

È importante trovare un finanziamento a buone condizioni e che sia sostenibile a lungo termine. Si deve inoltre considerare che all’inizio gli ammortamenti annui sono superiori a quelli di un immobile a uso proprio. L’ipoteca su una casa plurifamiliare deve essere ammortizzata entro 10 anni almeno fino a due terzi del grado di anticipo.

4. Come trovare la migliore ipoteca per una casa plurifamiliare?

Gli istituti ipotecari esaminano a fondo le richieste ipotecarie. Tra le altre cose, si deve dimostrare la propria solvibilità. La banca vuole assicurarsi che il finanziamento sia garantito a lungo termine.

Determinare il valore

Nel caso di una casa plurifamiliare, in primo luogo va determinato il valore dell’immobile. La valutazione si basa sul metodo del valore di reddito.

Sostenibilità

L’istituto ipotecario effettua anche un calcolo della sostenibilità. Per fare questo, mette in relazione l’importo dell’ipoteca con il reddito annuo netto da locazione dell’immobile, con l’ammortamento e con le spese accessorie sostenute.

Rendimento lordo

Un altro criterio per l’ipoteca è il rendimento lordo. Si tratta del rapporto tra il reddito netto da locazione e il prezzo di acquisto. Il rendimento lordo minimo richiesto dalla banca varia a seconda dell’ubicazione, della posizione e dello stato dell’immobile.

Il confronto tra i tassi ipotecari di Comparis aiuta a valutare le offerte ipotecarie.

5. Quando conviene acquistare una casa plurifamiliare?

Una casa plurifamiliare può avere diversi scopi. Si può utilizzare come casa con varie generazioni. L’immobile può servire anche come previdenza per la vecchiaia o in generale può costituire un investimento redditizio. A seconda del concetto di utilizzo, fattori come la posizione geografica, lo standard di costruzione o il concetto di spazio sono ponderati in modo diverso.

Per l’affitto, il rendimento netto è fondamentale. I proventi netti da locazione, dedotti i costi di gestione, delle assicurazioni, degli accantonamenti e delle perdite di canone di locazione, vengono messi in relazione con il prezzo di acquisto. Inoltre, quando si calcola il fabbisogno del grado di anticipo, vale la pena considerare il rendimento del capitale proprio. Si calcola sulla base dei proventi netti da locazione, dedotti i costi di gestione, le assicurazioni, gli accantonamenti e le perdite di canone di locazione. Questi vengono divisi per il capitale proprio investito.

Il reddito da locazione è una fonte di reddito sicura

Le case plurifamiliari sono diventate un interessante investimento di capitale , in particolare dopo la crisi finanziaria del 2008. Il reddito da locazione derivante è una fonte di reddito sicura nell’attuale situazione di mercato. Inoltre, il capitale vincolato all’immobile è considerato sostanzialmente a prova di inflazione.

Questo vale in particolare per l’ipoteca: più alta è l’inflazione, più diminuisce il valore reale dell’importo ipotecario.

Costi correnti per la gestione e per il mantenimento

D’altro canto, per una casa plurifamiliare serve un impiego di capitale relativamente elevato. Inoltre, per l’amministrazione e il mantenimento ci sono costi correnti costanti. Si dovrebbe pertanto chiarire in anticipo le proprie intenzioni e dare basi solide alla pianificazione finanziaria.