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Immobile di proprietà

Affitto o acquisto? Qual è la scelta più conveniente?

20.11.2020

Foto: IstStock/ metamorworks

Sono diversi i fattori che influiscono sulla scelta di acquistare una casa. Comparis aiuta a prendere la decisione giusta e illustra con alcuni esempi le spese abitative per chi ha un’abitazione di proprietà.

Affitto o acquisto: qual è la soluzione più adatta?

Fondamentalmente, i criteri per decidere se ci si può permettere un immobile di proprietà o se bisogna continuare a vivere in affitto sono il reddito e all’ammontare delle risorse economiche accumulate. Quando si sceglie la propria situazione abitativa futura bisogna anche tener contro della propria predisposizione al rischio e del proprio bisogno di flessibilità.

Quali sono i vantaggi dell’acquisto e quali gli svantaggi dell’affitto?

Libertà di organizzare lo spazio: finché si rispettano i limiti stabiliti dalla legge, l’abitazione di proprietà si può organizzare, ristrutturare o rimodernare a piacimento. Chi invece vive in affitto ha un margine d’azione molto limitato: al momento della riconsegna, infatti, deve ripristinare la casa o l’appartamento eliminando a spese proprie le eventuali migliorie apportate.

Sicurezza: con un’abitazione di proprietà non c’è il rischio di ricevere una disdetta, mentre gli affittuari possono essere mandati via in qualsiasi momento (nel rispetto del termine di disdetta).

Vantaggi fiscali: gli interessi ipotecari si possono detrarre dalle imposte, così come le spese per misure volte alla conservazione del valore dell’immobile o investimenti in un fondo di rinnovazione nelle comunioni dei proprietari per piani. Al contrario, chi è in affitto non può dedurre nulla che abbia a che fare con la propria situazione abitativa.

Previdenza per la vecchiaia: solitamente, man mano che ci si avvicina alla pensione il costo dell’ipoteca diminuisce nettamente. Con il pensionamento, quindi, chi ha un immobile di proprietà deve sostenere costi abitativi molto minori di chi vive in affitto.

Aumento del valore: di norma, un immobile tenuto bene in una zona interessante cresce di valore negli anni.

Quali sono gli svantaggi dell’acquisto e quali i vantaggi dell’affitto?

Risorse economiche: solitamente le banche finanziano l’acquisto di un immobile solo se l’acquirente soddisfa i requisiti di sostenibilità e in materia di capitale proprio.

Manutenzione e riparazioni: per preservare il valore di un immobile nel tempo bisogna investire costantemente. Ci sono ad esempio obblighi cantonali di risanamento per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento. Gli affittuari non si devono preoccupare di questi aspetti.

Perdita di valore: il mercato immobiliare è soggetto a oscillazioni. Il prezzo di vendita potrebbe quindi scendere al di sotto del prezzo d’acquisto.

Valore locativo: i proprietari di immobili devono pagare imposte sul valore locativo in quanto reddito fittizio.

Flessibilità: vivendo in affitto si può cambiare in qualsiasi momento luogo di domicilio per motivi personali o professionali. Disdire un appartamento? Detto, fatto. La vendita di un immobile può essere invece un processo molto lungo. Se è necessario estinguere anticipatamente l’ipoteca, c’è il rischio di dover pagare un cosiddetto indennizzo per rimborso anticipato.

Acquisto o affitto: quali sono i costi mensili?

Per gli affittuari, le spese abitative mensili sono l’affitto netto più le spese accessorie. Ai costi mensili si aggiungono la cauzione (fino a tre mesi d’affitto) e i premi per l’assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile privata. Nessuna delle due assicurazioni è obbligatoria, ma visti i possibili danni causati dagli inquilini sono entrambe sensate. L’affitto di un appartamento di 4,5 locali (con una superficie di 110 m2) a Zurigo costa 3’073 franchi (valore mediano). Il dato emerge da un’analisi di Comparis. A livello svizzero, l’affitto medio per un appartamento di 4,5 locali è di 1’742 franchi.

I costi abitativi per chi ha un’abitazione di proprietà derivano dalla somma di varie voci: tasso d’interesse ipotecario, spese accessorie per riparazioni, manutenzione, premi assicurativi e ammortamento. Soprattutto per gli edifici di una certa età bisognerebbe mettere da parte dei soldi per lavori di ristrutturazione.

Quali sono i costi mensili di un’abitazione di proprietà?

Per semplicità si può partire da due esempi. In entrambi i casi, il grado di anticipo è di circa l’80%, la sostenibilità intorno al 33%. Con un’ipoteca fissa a dieci anni, il tasso per l’immobile è dello 0,8% (stato a: nov. 2020). Le spese accessorie ammontano all’1% del valore dell’appartamento. Di solito, l’ammortamento dell’ipoteca arriva a coprire i due terzi del valore dell’immobile su un periodo di 15 anni. Per semplificare, il costo dell’ammortamento viene fissato all’1% del valore dell’ipoteca.

Appartamento di proprietà (4,5 locali, 110 m2), ZurigoAppartamento di proprietà (4,5 locali, 110 m2), Svizzera
Prezzo d’acquisto (mediano)*CHF 1’650’000CHF 814’000
Reddito complessivoCHF 290’000CHF 145’000
Fondi propriCHF 330’000CHF 164’000
Valore dell’ipotecaCHF 1’320’000CHF 650’000
Spesa per gli interessi ipotecariCHF 880CHF 433
Spesa per l’ammortamentoCHF 1’100CHF 542
Spese accessorie e manutenzioneCHF 1’375CHF 678
Totale dei costi mensiliCHF 3’355CHF 1’653

*Fonte: Wüest Partner

Per chi sceglie di acquistare un appartamento di 4,5 locali a Zurigo, le spese abitative sono leggermente superiori rispetto a un affitto. A livello nazionale, però, l’acquisto è più conveniente dell’affitto. La bilancia pende nettamente a favore dei proprietari di immobili se non si calcolano le spese per l’ammortamento. In realtà, l’ammortamento è un risparmio forzato. L’importo per l’ammortamento, infatti, viene semplicemente trasferito dal conto in baca all’immobile. Escludendo dal calcolo l’ammortamento, nei due esempi riportati sopra le spese abitative mensili sono di 2’255 e 1’111 franchi.

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