Ipoteche

Ipoteca: rinnovo o portabilità?

INFO
|
Foto: iStock.com / Rawpixel

Al termine del contratto ipotecario si tratta di ridiscutere le condizioni del finanziamento. Per i proprietari di immobili ci sono due possibilità: rinnovo o portabilità. HypoPlus, specialista in intermediazione ipotecaria del Gruppo Comparis, chiarisce le differenze e spiega perché nella maggior parte dei casi conviene scegliere la portabilità.

Differenza tra rinnovo e portabilità

Quando si tratta di ridefinire un contratto ipotecario in scadenza, una possibilità è il rinnovo: si stipula un nuovo contratto ipotecario con l’istituto che eroga il finanziamento a condizioni aggiornate. L’alternativa è la portabilità: si cambia offerente, e il contratto ipotecario viene rinegoziato.

Rinnovo o portabilità: quando la scelta?

Conviene iniziare a osservare il mercato circa 24 mesi prima della scadenza dell’ipoteca. Per informazioni si possono consultare ad esempio il Barometro Ipoteche o le previsioni sui tassi di Comparis. Quando poi mancano 15-18 mesi alla scadenza vale la pena di rivolgersi a un servizio indipendente e professionale di consulenza ipotecaria. Non è una buona idea aspettare le ultime settimane prima della fine del contratto per ridefinire l’ipoteca: il tempo gioca infatti a sfavore del debitore e avvantaggia l’offerente, che in una costellazione del genere offrirà sicuramente un tasso d’interesse poco allettante. Alcuni istituti ipotecari permettono di stipulare l’ipoteca anche con due anni di anticipo, o con anticipo fino a 12 mesi addirittura senza sovrapprezzo.

Rinnovare l’ipoteca: pro e contro

  • Meno burocrazia
    Rimanere con lo stesso istituto ipotecario è più semplice dal punto di vista amministrativo. Nella maggior parte dei casi, infatti, la documentazione relative all’immobile è già stata fornita. Bisogna tuttavia presentare alcuni documenti aggiornati come la dichiarazione dei redditi e il certificato di salario.
  • Volumi ipotecari ridotti
    La cosa migliore è farsi proporre un tasso d’interesse dall’attuale offerente quando l’ipoteca è già stata in gran parte saldata. Forse in una prima fase di trattative la propria banca offrirà il tasso indicato sui prospetti, solitamente ben più alto del miglior tasso d’interesse che si può ottenere sul mercato. Per questo è importante non accettare la prima offerta e continuare a negoziare. Sicuramente c’è un ulteriore margine di trattativa dello 0,1-0,25%.
  • Più tranche
    Se l’ipoteca è composta da due o più tranche, il debitore potrebbe trovarsi in una posizione di debolezza. Se poi la seconda tranche non scade entro i prossimi 24 mesi, la situazione è decisamente complicata. Ci saranno senza dubbio dei motivi validi per scegliere una suddivisione in tranche dell’ipoteca, ma solitamente questa strategia serve innanzitutto alle banche per mantenere i clienti a lungo termine. Una via d’uscita potrebbe essere uno splitting della cartella ipotecaria. In questo caso, il metodo più semplice è lasciare la tranche in scadenza presso l’attuale istituto ipotecario e poi far coincidere la scadenza del nuovo contratto con la scadenza della seconda tranche. Alla scadenza dei termini si può passare senza problemi al miglior offerente.

Scegliere la portabilità: pro e contro

  • Sfruttare le dinamiche di mercato
    La scadenza di un’ipoteca è un’ottima opportunità per «sfruttare le dinamiche di mercato» a proprio vantaggio. Chi tratta o fa condurre trattative con più istituti ottiene di solito condizioni molto interessanti per il finanziamento a lungo termine del proprio immobile.
  • Più burocrazia
    Cambiare offerente significa doversi nuovamente sottoporre a tutto il processo di verifica della solvibilità. Bisogna fornire tutta la documentazione relativa all’immobile oltre alle informazioni sulla situazione patrimoniale e sul reddito. Ma la spesa vale l’impresa. La differenza tra il tasso indicativo e quello che si riesce a contrattare, infatti, è enorme.

Un notevole potenziale di risparmio

Il gap tra i tassi indicativi offerti come standard e il miglior tasso che si riesce a contrattare è molto ampio (v. grafico in basso), come grande è il potenziale di risparmio spesso non sfruttato abbastanza da chi ha ipoteche in scadenza. Per un’ipoteca decennale a tasso fisso, ad esempio, la differenza media tra i tassi per quest’anno è dello 0,53% annuo.

Quindi, partendo da questo 0,53% annuo, con un’ipoteca dell’importo di 650’000 franchi e una durata di dieci anni il potenziale di risparmio sarebbe di 34’000 franchi. Ma non tutti quelli che richiedono un’ipoteca possono ottenere il tasso d’interesse in assoluto più basso. Gli istituti ipotecari, infatti, calcolano il tasso in base alla sostenibilità e al grado di anticipo individuale. Si tengono presenti anche fattori come il tipo d’immobile, la posizione geografica, il patrimonio residuo ecc.

In base ai dati a disposizione di HypoPlus, il servizio del Gruppo Comparis specializzato in intermediazione ipotecaria, si può ottenere in media un tasso più vantaggioso di circa lo 0,30%: un potenziale di risparmio annuo di alcune migliaia di franchi.

Portabilità e rinnovo: una buona opportunità per aumentare l’ipoteca

La ridefinizione dell’ipoteca è il momento ideale per riconsiderare la somma ipotecaria. Chi vuole fare dei lavori di ristrutturazione può aumentare l’ipoteca ad esempio di 30’000 franchi per rifare il bagno e/o di 12’000 franchi per sostituire le finestre. L’aumento dell’ipoteca deve comunque essere al di sotto del limite di anticipo e rispettare le regole di sostenibilità.

Un consiglio: per il massimo vantaggio fiscale, le misure volte alla conservazione del valore dell’immobile andrebbero suddivise su più anni o, per spese di minore entità, raccolte tutte in un anno fiscale. Un’ipoteca in corso, ad esempio di 650’000 franchi, è difficile da aumentare di 20’000 franchi, o si può fare solo a condizioni poco vantaggiose. Conviene quindi sempre pianificare a lungo termine i lavori di ristrutturazione.