Rifinanziare l’ipoteca in anticipo: a cosa fare attenzione

Sono diversi i motivi che possono portare a voler disdire in anticipo l’ipoteca. Nella maggior parte dei casi la banca addebita un indennizzo per scadenza anticipata. Comparis spiega che cos’è, come si calcola e quando non è previsto.

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Elena Wetli

21.04.2023

A seconda dei casi, rifinanziare l’ipoteca in anticipo permette di risparmiare.

iStock / AlexRaths

1.Che cos’è l’indennizzo per scadenza anticipata nell’ipoteca?
2.Quando non è previsto un indennizzo per scadenza anticipata?
3.Rifinanziare in anticipo l’ipoteca: quando conviene?
4.Da cosa dipende l'importo dell’indennizzo per scadenza anticipata?
5.Rifinanziare l’ipoteca in anticipo: ridurre i costi

1. Che cos’è l’indennizzo per scadenza anticipata nell’ipoteca?

In caso di disdetta anticipata dell’ipoteca a tasso fisso o dell’ipoteca Saron, le banche addebitano cosiddetta indennità per scadenza anticipata.

Il motivo? La banca investe la somma ipotecaria rimborsata sul mercato dei capitali per la durata residua. Dato che questo potrebbe farle subire delle perdite, addebita al cliente un indennizzo per scadenza anticipata.

Le condizioni esatte relative all’indennizzo per rimborso anticipato si trovano nelle CG del contratto quadro. Leggi anche la piccola stampa. La maggior parte delle banche addebitano le perdite sugli interessi, ma non rimborsano al cliente eventuali guadagni.

2. Quando non è previsto un indennizzo per scadenza anticipata?

Solo in caso di acquisto o vendita di un immobile l’istituto può rinunciare all’indennizzo per scadenza anticipata. E quindi nei casi seguenti:

  • L’ipoteca viene trasferita al nuovo immobile: se si acquista una nuova casa, si può trasferisce l’ipoteca in essere. Se si possiede un altro immobile, la si può in alternativa trasferire a questo oggetto.

  • Trasferire l’ipoteca al nuovo proprietario: l’acquirente può essere interessato a rilevare l’ipoteca. In questo caso serve il consenso del creditore. Tuttavia, quasi nessun acquirente sarà disposto a pagare un interesse più elevato per l’ipoteca trasferita rispetto a una nuova. In questo caso conviene compensare la differenza d’interesse, in modo che l’acquirente accetti il passaggio dell’ipoteca. Anche una riduzione del prezzo di vendita può essere conveniente.

3. Rifinanziare in anticipo l’ipoteca: quando conviene?

Si vuole stipulare un’ipoteca più conveniente e rifinanziare quella vecchia prima di quanto concordato contrattualmente? Allora è il momento di fare due conti. I risparmi sugli interessi devono essere superiori all’indennizzo per scadenza anticipata.

Se non si cambia banca, questa ha tutto l’interesse a trovare un compromesso. È importante dire chiaramente che si vuole rifinanziare l’ipoteca. In generale, comunque, conviene confrontare le ipoteche.

Calcolare il tasso d’interesse personale

4. Da cosa dipende l'importo dell’indennizzo per scadenza anticipata?

L’importo dell’indennizzo per scadenza anticipata dipende dalla durata restante e dai tassi d’interesse. A questo si aggiunge un margine: la banca prende spesso come punto di partenza l’interesse che avrebbe ricevuto per la durata restante dell’ipoteca. Da ciò deduce l’importo che potrebbe ottenere investendo la somma ipotecaria nel mercato dei capitali. La modalità di calcolo varia notevolmente a seconda dell’offerente.

Posso calcolare autonomamente l’indennizzo per scadenza anticipata?

È difficile calcolare autonomamente l’indennizzo previsto. Questo perché di solito le banche non rivelano il tasso d’interesse per il reinvestimento della somma ipotecaria. Conviene pertanto contattare il proprio istituto di credito e chidere un preventivo dei costi da sostenere. Così si va sul sicuro.

5. Rifinanziare l’ipoteca in anticipo: ridurre i costi

Conviene chiedere una panoramica completa dei costi e negoziare. Le carte migliori si possono giocare soprattutto se si acquistano altri prodotti della banca. Un esempio: si ammortizza in anticipo l’ipoteca perché si è venduta la casa. La banca è interessata a che si depositino da lei i soldi dalla vendita della casa. Se si è un cliente fedele, la banca è più propensa a trovare un compromesso.

Negoziare con diversi istituti finanziari richiede tempo ed energie. Chi ha timore o non si fida delle trattative può rivolgersi a degli specialisti – ad esempio a HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis.

Detrarre dalle imposte l’indennizzo per scadenza anticipata

Chi ha deciso di vendere l’immobile può dedurre dall’imposta sugli utili da sostanza l’indennizzo per scadenza anticipata, includendolo nei costi di investimento. In questo modo si riduce il ricavo della vendita imponibile.

Se si rifinanzia in anticipo un’ipoteca per passare a un altro modello ipotecario con lo stesso istituto, nella dichiarazione d’imposta si possono dedurre dal reddito imponibile le spese per la disdetta. Nell’articolo su ipoteca e dichiarazione d’imposta si trovano maggiori informazioni.

Che fare in caso di divergenze con l’istituto ipotecario?

Non si è completamente legati alle condizioni imposte dall’istituto ipotecario. Se si ha l’impressione che i costi per il rifinanziamento siano sproporzionati e che non ci sia alcun modo per negoziare l’offerta, conviene rivolgersi all’ufficio di conciliazione della banca. In un secondo momento ci si può anche informare, se necessario, presso l’ombudsman delle banche.

Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.06.2018

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