Rifinanziare o rinnovare l’ipoteca: consigli utili
L’ipoteca sta per scadere? Allora conviene riflettere per tempo se si vuole rinnovarla o rifinanziarla. Comparis informa sul rifinanziamento dell’ipoteca.
03.10.2025
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1. Rifinanziare un’ipoteca: cosa significa?
Rifinanziare un’ipoteca significa cambiare il modello ipotecario o l’offerente di un’ipoteca in essere.
Rifinanziare un’ipoteca e approfittare di tassi di interesse bassi
Cambiare istituto di credito può essere utile per approfittare di tassi di interesse più bassi. I tassi ipotecari variano a seconda della durata e dell’offerente. Sul lungo periodo, anche piccole differenze nei tassi possono avere un grande impatto finanziario sull’ipoteca. Confrontare quindi conviene.
2. In quali casi si può cambiare un’ipoteca in essere?
È possibile disdire l’ipoteca alla fine del periodo contrattuale. Oppure anche in anticipo. È meglio pianificare un rifinanziamento al più tardi un anno e mezzo prima della scadenza. In questo modo si ha abbastanza tempo per trovare l’ipoteca più conveniente.
A seconda della durata del contratto rimanente, ci sono diverse possibilità per rifinanziare l’ipoteca. Anche se possono esserci costi aggiuntivi.
L’ipoteca scade nei prossimi sei mesi? Allora conviene verificare il termine di disdetta nel contratto di credito. Di solito, a seconda dell’offerente, è compreso tra 3 e 6 mesi. Se si rispetta la scadenza, si può facilmente rifinanziare l’ipoteca senza costi aggiuntivi.
In questo caso di solito si può stipulare una nuova ipoteca già da subito, anche con un altro istituto. Non è necessario rifinanziare l’ipoteca esistente in anticipo.
Tuttavia, in caso di disdetta anticipata, si applica in parte un sovrapprezzo o un supplemento forward. Per questo motivo si parla anche di ipoteca a termine o ipoteca forward. Il sovrapprezzo è fissato in base al momento della stipulazione anticipata e alla durata dell’ipoteca. I costi variano notevolmente a seconda dell’istituto finanziario. Tuttavia, molti istituti finanziari non applicano alcun supplemento fino a un termine di circa 12 mesi.
Buono a sapersi
La stipula anticipata di una nuova ipoteca è consigliabile soprattutto se si prevede un aumento dei tassi d’interesse. Qui si trovano le nostre attuali previsioni sui tassi ipotecari.
Se l’ipoteca in essere scade tra più di 12 mesi, ci sono fondamentalmente due opzioni:
Disdetta anticipata: si disdice l’ipoteca prima della scadenza della durata contrattuale. In questo caso, di solito si applica un indennizzo per rimborso anticipato. Tuttavia, può essere utile se i risparmi derivanti da un finanziamento successivo più conveniente sono superiori a questi costi.
Rifinanziamento anticipato: molte banche offrono la possibilità di prolungare o cambiare l’ipoteca fino a 24 mesi prima della scadenza. Tuttavia, a partire da circa 12 mesi, la maggior parte degli istituti richiede un supplemento forward per la copertura dei tassi d’interesse.
Non si è sicuri se vale la pena di rifinanziare in anticipo l’ipoteca? Il nostro partner ipotecario HypoPlus aiuta a trovare la soluzione di finanziamento più adatta.
Se l’ipoteca è costituita da più tranche, per il rifinanziamento è necessario verificare la durata di ogni singola tranche. Maggiori informazioni si trovano nell’articolo sul tema Ipoteca in più tranche.
Buono a sapersi: la maggior parte degli istituti finanziari non accetta singole tranche.
Penale per disdetta anticipata
In caso di rimborso anticipato prima della scadenza della durata concordata, di solito si deve pagare un indennizzo per rimborso anticipato. Di solito chi vuole avere accesso al calcolo esatto della penale lo può fare solo su richiesta.
In generale sono previsti due modelli di indennizzo: l’indennizzo per scadenza anticipata basato sulla durata restante del contratto originario e quello basato sulla differenza tra tassi di interesse.
Eccezione: se si vende l’immobile e l’acquirente rileva l’ipoteca in essere, non è previsto alcun indennizzo per rimborso anticipato.
3. Rifinanziare, prolungare o ammortizzare l’ipoteca?
Se un’ipoteca sta per scadere, di solito si hanno le seguenti opzioni seguenti
Rinnovare l’ipoteca presso l’istituto finanziario precedente
Alla scadenza, si può prolungare l’ipoteca direttamente presso la banca precedente. In questo modo si possono negoziare nuove condizioni, come ad esempio la durata, il tasso d’interesse o il modello ipotecario. La stipula presso la stessa banca è semplice. Tuttavia, raramente offre le condizioni più vantaggiose.
Rifinanziare un’ipoteca e trasferirla a un nuovo istituto finanziario
Invece di rinnovare l’ipoteca, alla scadenza del termine la si può rifinanziare completamente e trasferire a un nuovo istituto finanziario. I prerequisiti sono una disdetta entro i termini previsti e una nuova verifica del credito.
Rifinanziare l’ipoteca offre la possibilità di trovare un istituto con condizioni migliori e tassi d’interesse più bassi. Così è possibile risparmiare a lungo termine.
Il consiglio di Comparis
È importante richiedere almeno due o tre offerte da diversi istituti per poter beneficiare delle condizioni più vantaggiose. HypoPlus confronta oltre 30 offerenti e trova l’offerta migliore.
Ammortizzare un’ipoteca
Ammortizzare un’ipoteca significa ridurre gradualmente il debito e ridurre l’onere degli interessi. Ciò offre stabilità finanziaria, ma può anche portare a un maggiore onere fiscale e a un vincolo di capitale.
4. Vantaggi e svantaggi del rifinanziamento di un’ipoteca
Vantaggio: condizioni migliori e tassi d’interesse più bassi
Rifinanziando l’ipoteca si ha la possibilità di passare a un istituto che offre condizioni migliori e tassi d’interesse più bassi. Solitamente, chi tratta o fa condurre trattative con più istituti ottiene condizioni interessanti per il finanziamento a lungo termine del proprio immobile.Svantaggio: più burocrazia
Cambiare offerente significa doversi nuovamente sottoporre a tutto il processo di verifica della solvibilità. Bisogna fornire tutta la documentazione relativa all’immobile oltre alle informazioni sulla situazione patrimoniale e sul reddito.
5. Come faccio a rifinanziare la mia ipoteca?
Ecco i passaggi da seguire per rifinanziare l’ipoteca:
È importante modificare la nuova strategia ipotecaria in base alle proprie esigenze attuali e future. Chi sta per raggiunge l’età pensionabile dovrebbe considerare anche eventuali variazioni del reddito.
Consiglio: bisogna tenere conto anche di eventuali costi di ristrutturazione. Se necessario, bisogna prendere in considerazione un aumento dell’ipoteca.
In caso di rifinanziamento anticipato dell’ipoteca, è bene informarsi sulle clausole rescissorie. Inoltre, è bene tenere conto di eventuali costi per l’indennizzo per scadenza anticipata e il supplemento forward.
Quando si stipula una nuova ipoteca può essere utile trasferire la relazione bancaria principale (ad es. conto salariale, deposito titoli ecc.). Molti istituti concedono infatti interessanti sconti sugli interessi.
Rifinanziare un’ipoteca è meno costoso rispetto a stipularne una nuova. In alcuni casi non c’è bisogno della valutazione e non bisogna nemmeno passare per le autorità e il notaio.
È importante confrontare attentamente i vari istituti di credito: le differenze tra i tassi ipotecari sono infatti notevoli.
Una volta trovato l’istituto di credito giusto, di solito non manca altro che stipulare il contratto. Il nuovo contratto non è un contratto di acquisto. Non deve quindi essere autenticato da un notaio.
Il nuovo istituto finanziario può insistere su una nuova iscrizione nel registro fondiario, ad esempio se si suddivide l’ipoteca in nuove tranche o se si aumenta l’ipoteca. Di solito eventuali modifiche nel registro fondiario (ad es. aumento della cartella ipotecaria a causa di un’ipoteca più elevata) sono soggette a tasse.
Si consiglia di disdire il contratto ipotecario in essere solo se si è già stipulata una nuova ipoteca. In questo modo si ha la certezza che il finanziamento successivo funzioni senza problemi e che non si verifichi un deficit di finanziamento.
Solo dopo la conferma del nuovo contratto, la vecchia ipoteca viene disdetta. Di norma, il nuovo offerente si occupa direttamente della gestione con l’istituto di finanziamento precedente.
6. Rifinanziare l’ipoteca in caso di vendita dell’immobile
In generale, per la vendita di un immobile si hanno tre possibilità:
trasferire l’ipoteca a un eventuale nuovo immobile;
vendere l’ipoteca insieme all’immobile. Ciò significa che l’acquirente si assume l’ipoteca in essere.
rifinanziare l’ipoteca in anticipo.
La rinegoziazione dell’ipoteca in caso di vendita è di solito l’opzione più costosa a causa della penale per disdetta anticipata.
Per il trasferimento al nuovo immobile o vendita bisogna però ottenere il consenso dell’istituto finanziario. Conviene quindi cercare per tempo una soluzione.
7. Domande frequenti sul rifinanziamento dell’ipoteca
Sì, in linea generale un’ipoteca si può rifinanziare in anticipo. Tuttavia, in questo caso la maggior parte degli istituti finanziari richiede un indennizzo per rimborso anticipato a compensazione degli interessi persi. Maggiori informazioni sulla disdetta anticipata dell’ipoteca si trovano in questo articolo.
I costi dipendono dal fatto che si rifinanzia l’ipoteca alla scadenza del contratto o in anticipo.
In caso di rimborso alla fine del contratto di solito non ci sono spese di gestione o sono minime.
In caso di rimborso anticipato, di solito si applicano indennità per rimborso anticipato. Soprattutto in caso di un debito ipotecario elevato, questo può essere molto costoso. Nel nostro articolo si trovano consigli per ridurre i costi in caso di rimborso anticipato.
È possibile trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile, a condizione che:
la banca sia d’accordo;
il nuovo immobile sia almeno equivalente;
la sostenibilità finanziaria è ancora garantita.
Idealmente, la vendita e l’acquisto si susseguono in tempi brevi. Per la conversione del contratto, l’istituto finanziario richiede di solito una tassa una tantum.
Contattare per tempo l’istituto finanziario e chiarire i dettagli.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 16.11.2020
