Ipoteche

Qual è il momento giusto per rinnovare l’ipoteca?

CONSIGLIO
| Di Frédéric Papp |
Foto: iStock / Panuwat Dangsungnoen

Quando l’ipoteca si avvicina alla data di scadenza, solitamente sorge la domanda se conviene prolungarla o meno. La risposta a questa domanda dipende principalmente dalle previsioni personali dei tassi di interesse nonché dalle esigenze individuali in termini di sicurezza economica.

I tassi d’interesse ipotecari continuano a muoversi su un livello storicamente basso. Il costo di un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni con una solvibilità media equivale a meno dell’1%, come dimostrano i dati del servizio partner di Comparis e mediatore ipotecario indipendente HypoPlus.

A tali condizioni, un successivo finanziamento a lungo termine può essere una mossa ragionevole. Ma cosa possono fare i debitori ipotecari se, ad esempio, l’ipoteca in essere scade solo tra due anni?

Le fissazioni gratuite dei tassi di interesse diventano socialmente accettabili

Ciò che solo qualche anno fa rappresentava una rarità, oggi è diventato lo standard. Esistono numerosi istituti ipotecari che offrono una fissazione anticipata dei tassi di interesse fino a due anni prima della scadenza dell’ipoteca senza nessun premio di interesse (tasso forward). Un tasso di interesse fisso anticipato crea sicurezza. Sapere già oggi quanto verrà a costare al mese l’ipoteca successiva, a seconda delle previsioni personali dei tassi di interesse, può essere più o meno utile.

I tassi di interesse ipotecari restano bassi

Chi prevede che i tassi di interesse sulle ipoteche resteranno bassi, generalmente può rimandare il rinnovo dell’ipoteca a un secondo momento. La maggior parte degli istituti ipotecari che collaborano con il servizio partner di Comparis HypoPlus non addebitano nessun tasso forward se l’ipoteca viene rinnovata da tre a dodici mesi prima della data di scadenza (stato a luglio 2020). Importante: alcune banche richiedono di annullare anche un’ipoteca a tasso fisso. Di norma il termine di disdetta va dai tre ai sei mesi. Chi non rispetta questa scadenza rischia che l’ipoteca a tasso fisso venga automaticamente convertita in un’ipoteca a tasso variabile, la quale presenta tassi di interesse nettamente superiori a quelli di un’ipoteca a tasso fisso.

I tassi di interesse ipotecari tendono ad aumentare

Chi invece per i prossimi mesi prevede un aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari farebbe bene a occuparsi del rinnovo dell’ipoteca molto prima della data di scadenza. Per il rifinanziamento si consiglia di optare per istituti ipotecari che non prevedono alcun supplemento per 12 o più mesi: circa il 20% degli offerenti offrono 12 mesi gratuiti di forward, in alcuni casi anche 18 mesi (stato a luglio 2020).

I tassi di interesse ipotecari presto sforeranno il tetto

Chi infine prevede che presto i tassi di interesse ipotecari aumenteranno repentinamente dovrebbe provvedere per tempo alla fissazione dei tassi di interesse ipotecari. Inoltre, si consiglia di prendere in considerazione anche un premio di interesse a pagamento, laddove la durata dell’ipoteca in essere dovesse superare i 18 mesi.

Osservare regolarmente il mercato

Le possibilità migliori si presentano per chi pensa per tempo a un eventuale rifinanziamento. In questo modo, infatti, ci si riserva la possibilità di reagire rapidamente alle offerte interessanti sul mercato. Osservare e monitorare regolarmente il mercato ipotecario conviene, come pure verificare le condizioni dei vari offerenti consultando un consulente o mediatore ipotecario. Le condizioni degli offerenti sono di fatto orientate al mercato nonché alle attuali politiche di concessione.

Chi non risica non rosica

C’è una cosa che non bisogna dimenticare: una volta che il tasso è stato prefissato contrattualmente, di norma non può più essere modificato. Se al momento della scadenza il tasso di interesse ipotecario è superiore al tasso al momento della fissazione, il titolare dell’ipoteca ne approfitta. Se invece è inferiore, verrebbe comunque applicato il tasso di interesse prefissato contrattualmente.